消息稱四大行房貸口徑放松：還清貸款再買(mǎi)算首套

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【早前報(bào)道】傳四大行房貸松綁 業(yè)內(nèi)稱首套房貸款將認(rèn)房不認(rèn)貸

【獨(dú)家解讀】小報(bào)告第38期：央行重拳后房?jī)r(jià)怎么走

“四大行將出政策，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸貸款余額還清都算首套房。監(jiān)管層已召集幾大行開(kāi)會(huì)，目前正在吹風(fēng)階段，預(yù)計(jì)該政策會(huì)較快出臺(tái)。”9月22日下午，關(guān)于房貸將放松的這一傳言，在市場(chǎng)上不脛而走。

消息人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示“消息基本屬實(shí)”，稱中行當(dāng)天下午召開(kāi)高層會(huì)議，討論房貸政策調(diào)整問(wèn)題。這一傳聞也得到了工行、農(nóng)行內(nèi)部人士的初步證實(shí)，但均未透露詳情。

截至記者發(fā)稿時(shí)，四大行尚未就此傳聞公開(kāi)表態(tài)。

此前，部分地區(qū)已現(xiàn)放松首套房貸款界定的端倪。今年8月份福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（也稱“閩八條”）中曾表示，“購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，按首貸認(rèn)定。金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。”

某國(guó)有大行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)介紹，此前北京地區(qū)的放貸政策頗為嚴(yán)格，以家庭為單位，首套房的認(rèn)定既“認(rèn)房”又“認(rèn)貸”。如果首套房貸的界定放寬，可能激發(fā)大量的改善性需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。

他表示，“‘認(rèn)房’就是只要在建委網(wǎng)站里查到名下有房，無(wú)論之前貸款否，再次買(mǎi)房的話，銀行貸款都算二套房貸。‘認(rèn)貸’就是只要有過(guò)住房按揭貸款記錄，無(wú)論這套房子還持有與否，之前的房貸是否還清，再買(mǎi)房貸款都按照二套房計(jì)算，首付高達(dá)70%”。

認(rèn)房不認(rèn)貸？

在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)壓力越來(lái)越大的背景下，今年上半年曾多次傳出“房貸松綁”的傳言。分析人士認(rèn)為，這次傳聞屬實(shí)的可能性大，滿足剛需和改善性住房需求一直都是監(jiān)管層鼓勵(lì)的方向。

進(jìn)入9月后，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的“金九銀十”營(yíng)銷(xiāo)旺季并未如約而至。遭遇了樓市8月數(shù)據(jù)十年最差的同時(shí)，46個(gè)限購(gòu)城市，目前已有40個(gè)松綁限購(gòu)，但作用非常有限。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從9月前21天看，54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約131947套，環(huán)比8月同期基本持平。

值得一提的是，近日房地產(chǎn)企業(yè)的融資也進(jìn)一步放松。富力地產(chǎn)9月19日發(fā)布公告，因預(yù)期監(jiān)管機(jī)構(gòu)將允許已上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，公司擬向交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行不超過(guò)70億元的中期票據(jù)。金融街曾發(fā)布公告稱，董事會(huì)審議通過(guò)了“關(guān)于公司發(fā)行不超過(guò)52億元中期票據(jù)的議案”。

與房企發(fā)行中票的開(kāi)閘一脈相承，放松個(gè)人住房按揭貸款也不是不可能。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，地方政府積極呼吁松綁信貸，作用有兩點(diǎn)：一是給市場(chǎng)信心，增加市場(chǎng)購(gòu)房者救市預(yù)期。二是將“穩(wěn)增長(zhǎng)”的壓力轉(zhuǎn)移到銀行，給銀行施加壓力。

不過(guò)張大偉認(rèn)為，事實(shí)上出現(xiàn)房貸余額還清，都算首套房的可能性不大。預(yù)計(jì)后續(xù)信貸松綁的主要口徑將是“認(rèn)房不認(rèn)貸款”。即只要證明名下無(wú)房，就可以按照首套購(gòu)房認(rèn)定，證明名下只有一套，就可以按照二套申請(qǐng)。

刺激改善型需求

民生證券地產(chǎn)研究員鄒恒超也稱，限貸放松傳聞基本屬實(shí)，限購(gòu)放開(kāi)后，限貸放開(kāi)合情合理，將顯著刺激改善性住房需求。目前四大行按揭貸款中97%是首套房，二套房?jī)H約3%，三套房不貸。他認(rèn)為，限貸放開(kāi)后，首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)較之前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”大幅降低，將刺激居民改善性住房需求，而投機(jī)性需求依然被遏制。

在鄒恒超看來(lái)，未來(lái)按揭利率下行將繼續(xù)帶動(dòng)銷(xiāo)量回暖。目前已有大行將首套房按揭利率下調(diào)至基準(zhǔn)以下，而此前央行5000億PSL也為大行四季度按揭利率下行打下基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)未來(lái)地產(chǎn)政策繼續(xù)放松仍是大勢(shì)所趨，價(jià)穩(wěn)量升將逐步兌現(xiàn)。

前述國(guó)有大行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人表示，北京地區(qū)的住房按揭貸款利率一般維持在基準(zhǔn)，變化不大，“之前有的銀行曾上浮5%，但是幾乎沒(méi)有什么市場(chǎng)。最近也有的銀行傳出首套房貸利率可以優(yōu)惠到九五折，但是都有苛刻的條件”。

至于首套房貸款的利率優(yōu)惠政策，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為很難執(zhí)行。雖然住房按揭貸款是銀行長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益來(lái)源，但是由于存款流失的加劇和銀行負(fù)債成本的居高不下，放貸再進(jìn)行優(yōu)惠就沒(méi)有利潤(rùn)空間，“消費(fèi)貸款的利率一般都基準(zhǔn)上浮20%，在資金緊張的時(shí)候，銀行肯定是更愿意發(fā)放消費(fèi)貸款”。

（作者：李玉敏 王燁 王冠；本報(bào)記者柳燈對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）（編輯付玉）