李宇嘉：京津冀一體化下地標性物業優勢顯現

每經記者 王杰 發自北京

據測算，2020年“京津冀”地區人口占比將達到全國10%，城鎮化率將達到70%，商品房銷售復合增長速度將達到7%，其中核心區域將會超過10%。投資標的的選擇主要是根據資源升值的邏輯，擁有資源的房企將會獲得更大發展機會。

在京津冀一體化的大背景，該區域的房地產行業將迎來哪些機遇？京津冀地區的房地產業又有哪些變化？帶著這些問題，《每日經濟新聞》記者(以下簡稱NBD)專訪了深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉。

NBD：在京津冀一體化的大形勢下，您如何看待京津雙城在地產方面的融合和發展？

李宇嘉：從目前來看，北京和天津的樓市在發展方面差距很大，北京商品住房平均價格在3萬元/平方米左右，天津商品住房價格則在1.5萬元/平方米左右，寫字樓租金價格上的差距更大。

京津冀一體化后，二者在公共服務均等化、產業協同和錯位發展、軌道交通連接等方面會突破阻礙，獲得長足發展，特別是北京首都功能的重新定位，經濟方面的功能會轉移到天津和河北，這會首先促進地產的融合和發展，表現在產業重新分工和合作上，天津商業辦公市場會獲得長足的發展空間，而北京商業辦公租金也將會下降，產業轉移后為北京房地產形態再造創造了空間。

另外，京津產業重塑后，就業隨著產業走、人隨著就業走，這樣天津住宅類房地產的有效需求將增加，對緩解北京樓市需求過于集中、房價過高幫助很大，也有助于做實天津樓市需求。

NBD：改善型的高端物業是否更具有發展潛力？

李宇嘉：京津冀作為我國第三大經濟圈、城市圈，居民的收入水平比較高，對于住房的改善型需求本身比較強烈。但是，過去由于需求高度集中在北京，造成北京轄區內房價太高、生活成本居高不下，改善型需求被抑制。京津冀一體化后，由于產業會在北京、天津和河北之間重新配置和優化，特別是北京經濟功能、產業會疏解到天津和河北，北京空間擁擠、需求居高不下的局面會有所改觀。

長期來看，房價有保持穩定和回落的趨勢，這有利于過去被壓抑的改善型住房需求釋放。從天津來看，過去天津在產業、人才和功能定位上，一直受到北京強大的虹吸效應，發展不盡如人意，積聚效應不夠。京津冀一體化后，人才、就業人口會隨著產業走，積聚效應會增強，生產效率會提升，居民收入水平也會提升，改善型住房需求會加速釋放。

NBD：濱海新區作為天津市發展的領頭羊，如何加大產業的導入，帶動房產的迅猛發展？

李宇嘉：北京首都功能重新定位后，央企、總部經濟和高新技術產業園區等，會首先選擇轉移到作為北方經濟中心、航運中心的天津。

濱海新區作為天津市下轄的副省級區、國家級新區和國家綜合配套改革試驗區、國務院批準的第一個國家綜合改革創新區，其功能配套、區位優勢比較突出，有能力承接北京轉移過來的經濟功能、產業和企業，天津應該大力發展央企總部經濟、北方要素配置中心。因此，濱海新區應該加強基礎設施建設、公共服務設施建設，工業園區和物流園區建設，這些方面的產業地產、產業綜合體應該率先發展，以完善的配套做好承接產業的準備，同時也要做好住宅類地產的發展規劃，教育、醫療等公共服務建設的規劃。

NBD：京津冀一體化的加速，是否會帶動天津濱海新區新的中央商務區（CBD）的形成？如果形成，當地城市綜合體會面臨什么樣的機會？

李宇嘉：天津距離北京近，配套設施相對完善，區位優勢相對突出，加之北京寫字樓租金越來越貴，企業的辦公成本越來越高，一些企業會主動選擇入駐天津。

濱海新區應該結合京津冀一體化的進程，制定更有吸引力的金融政策、財稅政策、產業政策、人才政策和住房政策，吸引更多的金融、商業和物流等企業入駐，從而使天津中央商務區實至名歸。

中央商務區形成后，在商務區功能分區、生活配套和產業配套等方面要重新規劃，產業綜合體、商業綜合體會獲得長足的發展機會。

NBD：產業集聚會帶動濱海新區的新的置業需求，改善型需求是否更受到青睞？

李宇嘉：濱海新區產業定位于要素配置中心、金融副中心和總部經濟等，處于產業鏈的高端。就業人群的需求會呈現出不斷升級的趨勢。因此，未來濱海新區的改善型需求會爆發式增長。

NBD：京津冀一體化的加速，是否意味著天津市高端、多元化業態、地標性的物業將面臨機會？

李宇嘉：不同的收入水平對應的物業需求是不同的。隨著京津冀一體化的加速，一些大型央企和國企、總部企業和品牌企業的入駐，高端人才也將在天津積聚，天津市高端物業的需求會越來越多，房地產市場也會迎來一個很好的發展機遇。除了住宅，商業、工業和商住一體的物業業態等多元化物業也會迎來新的歷史機遇。

天津濱海新區的發展會吸取其他新區發展過程中的經驗和教訓。未來，集居住、工作和生活為一體的“立體地產”、“垂直地產”將會有發展的空間和政策鼓勵。向上要空間的多元化業態、地標性物業將會成為節約集約利用土地的首選形式。