萬科擬備150億過冬糧草 中期票據融資或徹底放開

萬科擬備150億過冬“糧草” 房企中期票據融資徹底放開？

華夏時報記者陳小瑛深圳報道

萬科(000002)日前發布公告稱，擬提請發行150億元債務融資工具，有效期限為24個月，融資工具期限最長不超過10年。

“資金來源多樣化，企業不受某一方約束，財務狀況也更安全，哪種融資方式利率低，我們就選擇哪種。”萬科內部人士對記者說，公司目前的債務結構中，中短期負債較高，如果能夠發行長期票據，到期一次性付清，有利于改善公司短期的運營壓力。

在監管層放松中期票據融資后，已有富力地產、金融街、中南建設3家房企公布融資計劃158億元。蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，監管層放開上市房企票據融資，有助于解決房企周轉資金難題，某種程度上，也是一種救市方式。

萬科備過冬“糧草”

據公告披露，萬科發行的債務融資工具品種，包括但不限于境內市場的中期票據、短期融資券、超短期融資券和資產支持票據等。

此次債務融資工具的有效期限為24個月，這也意味著萬科可在兩年內擇機進行債務融資，可一次或多次發行，且可為若干種類，債務融資工具的期限最長不超過10年。

萬科內部人士告訴記者，票據主要是向銀行、保險、債券基金、貨幣基金等機構發行，通常為3-7年期，目前市場上5年期的票據融資利率在5%-6%之間，低于銀行貸款利率。

“通常一個二三十萬平方米的項目，開發周期要5年左右，如果銀行開發貸款是一年期或者兩年期，項目還沒開發完就要還貸，又需籌集后續開發資金。”萬科內部人士稱，很顯然，貸款周期越長，越有利于項目順利開發。

截至2014年6月，萬科持有的貨幣資金為428.6億元，大于一年內到期的有息負債222.8億元。一年以上有息負債為591億元，占比72.62%。從負債類型看，有息負債中，銀行借款占比45%，應付債券占比12.16%，其它借款占比42.81%。

“通常銀行貸款最長不超過3年，相比之下，票據長期融資更適合房企長開發周期。”平安銀行一位客戶經理說，今年房企開發貸資金普遍較緊，雖然萬科不愁拿不到貸款，但利率也不低。

實際上，為了降低融資成本，在2013年下半年，萬科就設立了20億美元的中期票據計劃，5年期債券利率為4.5%。

不過，盛富資本協眾國際總裁黃立沖告訴記者，海外票據融資需要機構評級，若加上配售等費用，實際融資利率也要5%，而國內的票據融資更簡單，不需要評級和外保內貸等繁瑣手續。

數據顯示，今年1-8月，萬科累計實現銷售金額1294.7億元，同比增長14.6%，位居行業第一。

值得注意的是，萬科回款只有700億元，甚至不及去年同期，銷售資金回籠比例只有54%，而中海上半年的資金回籠比例超過75%。

業內人士指出，銷售回款占萬科資金來源超過一半，當銷售回款放緩時，萬科無疑需要其它融資渠道補充流動資金。

“雖然萬科有400多億元現金，但萬科資產規模已超5000億元，需要源源不斷的錢去投入，如果不做票據融資，就需要別的方式融資。”萬科內部人士直言，對房企而言，當然是錢越多越好。

萬科表示，此次募集的資金將用于公司生產經營需要，調整債務結構，補充流動資金及(或)項目投資等用途。

多家房企瞄準中期票據

今年9月初，市場傳出對房企放開中票融資消息，監管層將允許已上市房企在銀行間市場發行中期票據。

萬科內部人士告訴記者，在此之前，由于政策限制，房企沒有發行過中期票據，而近期市場確實有所松動，上市房企隨即抓住機遇。

對于募集資金用途，監管層做了明確規定：募集資金將用于符合國家政策支持的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款，而該貸款必須為保障房項目、普通商品房項目的項目貸款，不能作為土地款等其他用途。

不過業內人士認為，資金用途并不妨礙開發商正常開發普通商品房，這將給房企帶來新的融資渠道，此前，在國內除了銀行貸款，以及利率高昂的信托、基金類產品，很少有其它低成本融資渠道，A股市場融資即使在去年8月開始放開，但真正能夠靠增發股份融資成功的寥寥無幾，導致房企被逼從境外融資。

“今年市場銷售萎靡，開發商回款普遍不理想，資金緊缺是毋庸置疑的。”一位熟悉萬科的分析人士稱，市場調整也是拿地好時機，但房企手頭沒錢無法拿地，如果能在冬天備足糧草，等小房企開發受阻時，大房企則可趁機入股合作開發。

中原地產市場部研究總監張大偉表示，如果萬科的債務融資工具完全在境內發行，將有望成為國內房企最大規模的融資。萬科此次擬實施的債務融資工具，從側面上也反映了中票融資將在房地產行業徹底放開。

實際上，不只是萬科，富力地產也擬申請發行70億元中票融資計劃，期限3年至10年，用于補充流動資金。

9月17日，金融街公告稱，擬發行不超過52億元中期票據，期限5年或以上，利率在不超過限定水平條件下由公司根據發行時市場情況與主承銷商協商確定。9月18日，中南建設也宣布擬發行注冊不超過36億元中期票據，期限不超過5年，可以為單一期限品種，也可以是多種期限的混合品種，可分期發行。

“雖然像萬科這類上市房企，談不上很缺錢，但無疑有助于優化債務結構，補充現金流。”宋延慶對記者說。

黃立沖認為，在市場低迷時，每家房企都缺錢，但上市房企融資渠道更多，過冬會有很多房企死掉，大房企做好融資過冬，可以等著收購活不下去的房企項目。