平安再布局物流地產供應鏈金融意圖顯現

圖片來源：中國企業報。

作為平安重要的地產投資機構，平安不動產又一次布點物流地產。

近日，國內第三大物流地產運營商五洲國際控股以最高不超過15億元的投資金額宣布引入平安不動產為戰略投資者，擬于5年內就物流項目進行投資。

對物流地產而言，諸如平安不動產、萬科一類重量級的投資商逐次入場所帶來的不僅僅是巨額的資金，更有可能是這個傳統地產項目進一步向市場化轉變的可能性。

物流地產未來收益可期

這并不是平安不動產第一次投資物流地產項目。今年6月，平安不動產購得一處位于四川成都、總建筑面積約9萬平方米的物流倉儲物業。

對于在僅隔三個月后又一次布點物流地產，平安方面給出的解釋是，“中國國內消費的快速增長及持續發展，推動了現代化物流基礎設施的龐大租賃需求。同時，中央政府也多次發文，發布物流業調整及振興規劃，平安不動產對物流地產前景非常看好”。

顯然，物流地產目前良好的收益率和未來可期的發展空間是其多次布點的重要原因，而在此之外，希望將旗下的物流園區構建成平安整體金融供應鏈的一環也是平安入局物流園區的原因之一。

“物流地產本身就是供應鏈中關鍵的一環，對物流地產的投入對于平安打造綜合性金融供應鏈不可或缺。而且平安近期對于中小企業金融投入很大，物流地產特別是商貿型物流地產能接觸到大量中小企業，對平安業務開展很有幫助”。平安集團相關人士告訴記者。

在此次的合作中，這一意圖也得到了體現。記者從平安不動產了解到，此次的合作不僅限于資金上的投資，雙方還將在其他領域的潛在機會如“線上線下”商務進行進一步的財務合作，同時平安還將給物流地產內的中小企業提供金融方面的服務。

外企占據半壁江山

同樣的，對于五洲國際來說，平安不動產也并不是第一家合作者，實際上，從2014年6月到9月期間，五洲國際已經相繼引入了三個不同層面的合作者——普洛斯、PAG太盟、平安不動產。

有趣的是，作為五洲國際的合作者，普洛斯在剛過去的半年里相繼完成了一次金額分別達到152億元的融資與投資。

2014年2月，由包括大型中資保險機構、中銀集團投資和厚樸基金等大型投資機構組成的中資投資團向普洛斯簽訂了高達152億元的投資合作協議。而在6個月后，普洛斯便以20億元認購中儲股份15.34%的股權以及合作開發中儲股份的土地儲備，并達成雙方戰略合作協議。

在物流地產中，一張由中資和外資構成的投資網絡已經逐步形成。

2013年倉儲業的固定投資達到了約4200億元，同比增長34.6%， 2014年，僅數次大型機構的投資金額就已經超過了200億元。

在物流地產的投資腳步上，外資企業的腳步顯然更快一點。數據顯示，截止到2013年年底，普洛斯在物流地產行業占比已經達到了56.9%，占據了半壁江山。

地產商須深度挖掘價值鏈條

物流地產與商業地產相比，市場化程度一直較低，從拿地環節到運營方式都尚未存在標準的操作手法。

對于此，五洲國際的執行董事兼主席舒策城也曾坦言，五洲國際從政府手中拿地的成本的確比較低，“我們的產業對城市稅收、就業有很大提高，從這個角度來說，我們拿地的成本確實要低一點”。

由政府過度參與而導致物流地產土地價格難以市場化成為了物流地產市場化的局限之一。

市場化的另一個局限來源于物流地產的運營模式。據了解，目前國內企業運營物流地產的主要收益來源于物業銷售，直接將物流地產進行分割出售，產生利潤。

在包括五洲國際在內的諸多物流地產運營商中，物業銷售一直是營收的主力軍，而這一賺快錢的結果是大量值得被深度挖掘的價值被地產商浪費掉。

“物流地產追求快銷的原因在于拿地成本低，只要簡單一轉手就能賺錢。而拿地成本低的原因在于，以前單純運營物流地產不賺錢，政府需要抱著補貼的心態來推動物流地產的發展，因此往往低價批地。”一位物流地產運營商告訴記者。

而在這其中，巨額的資金所能改變的是“物流地產運營不賺錢”的觀念，從而用可期的利潤推動物流地產的市場化。

“資金的涌入無疑會推高物流地產的拿地成本，并會促進拿地環節的市場化。由此帶來的成本壓力也會倒逼地產商們改變以前賺快錢的方式，促使它們能夠深度挖掘物流地產的價值鏈條。”該運營商表示