管清友評“首套房認定松綁”：吹響定向穩增長號角

央行與銀監會今日正式發布文件松綁首套房認定，央行稱，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

而對于在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

對此，民生證券研究院執行院長管清友做出如下分析：

①我們之前提示的“認房不認貸”如期兌現，配合住建委對普通住宅認定標準的松動，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。

②重申利率7折下限意義不大，目前銀行基本對房貸實行基準利率，自由定價體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。

③亮點在于MBS和專向金融債。銀行綜合負債成本高，做按揭貸款意愿不足。通過發行長期限專向金融債和MBS，可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。

④當前政策取向是修正此前過緊政策，不宜理解為全面寬松，未來定向穩增長仍是主基調，經濟下行風險緩解，四季度債市風險加大。

⑤中央房地產調控思路愈發明確：不能工具化（遏制投機需求），但也不能妖魔化（堅定支持合理需求），由市場決定，分類分城施策。

其他評論：

中信證券:央行救市力度史上第二房價下跌將收窄

中信證券地產組評論稱，央行出臺文件放開首套房認定標準，政策的力度僅次于2008年10月，將會對市場產生極為重大的影響，其程度遠遠超過前幾個月放開限貸，歷史上看此種影響也僅見于09年。

幾點判斷：a、一二線城市10月份銷售量全面反轉b、房價下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期結束c、龍頭公司優勢更加明顯。

交通銀行首席經濟學家連平：不會馬上改變供求關系

目前出臺這個政策是切合實際的，政策朝著市場化的方向發展，更符合市場實際情況，對市場長期平穩健康運行有好處。

原來這個政策是房地產泡沫明顯、市場熱的時候出臺的嚴厲措施，現在市場發生了明顯變化，供求關系明顯發生逆轉，這種情況下，對需求嚴厲抑制的政策顯然應該退出”。

政策做這個調整是回歸到相對比較理性的市場化的調控中，同時有“惠民生、促消費”的意義。原來的政策下，有了房要改善的話，成本非常高，對改善性需求的釋放不利，有很多人經濟條件改善了，但是改善成本高，由此望而卻步。

從促消費角度看，今年以來房地產成交量明顯下降，這個政策的推出，有助于房地產消費需求得到合理釋放，“今年的消費增速下降，房地產消費下降，對各方面消費有向下的拉動作用，這個時候讓房地產的消費需求得到合理釋放，對整個消費水平的提升、保持平穩的增長，能發揮積極作用。

但不能說政策一出臺，馬上就會刺激消費的大規模增長，市場還存在觀望情緒，需要有一段時間的消化，所以政策出臺不會馬上改變供求關系。

國泰君安首席宏觀分析師任澤平：救市復制08年做法

毫無疑問，這是迄今為止最具力度的救市政策，復制了2008-2009年救市的做法。對首套房，3折首付，7折利率。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

目前僅剩北上廣深沒有放開限購。北京也調整了稅收優惠普宅標準，降低稅收負擔。

此項政策利好地產，利好經濟。改革攻堅期需要較為穩定的宏觀環境，不希望出現失速風險，不希望出現危機倒逼式改革。房地產是周期之母，如果地產能否軟著陸，中國經濟將增速換擋軟著陸，避免硬著陸風險。但是，由于20-50歲置業人群到達峰值，即使房市軟著陸，長期銷量投資也將下一個臺階。

后續實施效果待觀察。由于執行上具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定，目前銀行負債端成本仍然較高，貨幣政策部門和監管機構如何降低銀行負債成本成為關鍵，資產證券化(MBS)或是出路之一，降息降準亦是選項。

如果把剛需透支以后怎么辦？好吧，似乎還不應想的那么遠，今朝有酒今朝醉。

任志強：應讓國民分享市場紅利

任志強：別嚇著領導，哪來的泡泡。還有30%--60%的首付。并且沒有個貸的免稅。如果個貸證券化交易，連銀行的流動性也緩解了。而個貸70%的利率也比國債收益率高多了。為什么不能讓國民分享市場紅利？難道只能讓銀行收利差？城鎮化率還有十多年的加速發展過程。從生存到生活還需極大改善。還是給民眾更多希望吧。