管清友評“首套房認(rèn)定松綁”：吹響定向穩(wěn)增長號角

央行與銀監(jiān)會今日正式發(fā)布文件松綁首套房認(rèn)定，央行稱，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

而對于在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

對此，民生證券研究院執(zhí)行院長管清友做出如下分析：

①我們之前提示的“認(rèn)房不認(rèn)貸”如期兌現(xiàn)，配合住建委對普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的松動，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。

②重申利率7折下限意義不大，目前銀行基本對房貸實行基準(zhǔn)利率，自由定價體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。

③亮點在于MBS和專向金融債。銀行綜合負(fù)債成本高，做按揭貸款意愿不足。通過發(fā)行長期限專向金融債和MBS，可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。

④當(dāng)前政策取向是修正此前過緊政策，不宜理解為全面寬松，未來定向穩(wěn)增長仍是主基調(diào)，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險緩解，四季度債市風(fēng)險加大。

⑤中央房地產(chǎn)調(diào)控思路愈發(fā)明確：不能工具化（遏制投機(jī)需求），但也不能妖魔化（堅定支持合理需求），由市場決定，分類分城施策。

其他評論：

中信證券:央行救市力度史上第二房價下跌將收窄

中信證券地產(chǎn)組評論稱，央行出臺文件放開首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，政策的力度僅次于2008年10月，將會對市場產(chǎn)生極為重大的影響，其程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過前幾個月放開限貸，歷史上看此種影響也僅見于09年。

幾點判斷：a、一二線城市10月份銷售量全面反轉(zhuǎn)b、房價下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期結(jié)束c、龍頭公司優(yōu)勢更加明顯。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平：不會馬上改變供求關(guān)系

目前出臺這個政策是切合實際的，政策朝著市場化的方向發(fā)展，更符合市場實際情況，對市場長期平穩(wěn)健康運(yùn)行有好處。

原來這個政策是房地產(chǎn)泡沫明顯、市場熱的時候出臺的嚴(yán)厲措施，現(xiàn)在市場發(fā)生了明顯變化，供求關(guān)系明顯發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這種情況下，對需求嚴(yán)厲抑制的政策顯然應(yīng)該退出”。

政策做這個調(diào)整是回歸到相對比較理性的市場化的調(diào)控中，同時有“惠民生、促消費(fèi)”的意義。原來的政策下，有了房要改善的話，成本非常高，對改善性需求的釋放不利，有很多人經(jīng)濟(jì)條件改善了，但是改善成本高，由此望而卻步。

從促消費(fèi)角度看，今年以來房地產(chǎn)成交量明顯下降，這個政策的推出，有助于房地產(chǎn)消費(fèi)需求得到合理釋放，“今年的消費(fèi)增速下降，房地產(chǎn)消費(fèi)下降，對各方面消費(fèi)有向下的拉動作用，這個時候讓房地產(chǎn)的消費(fèi)需求得到合理釋放，對整個消費(fèi)水平的提升、保持平穩(wěn)的增長，能發(fā)揮積極作用。

但不能說政策一出臺，馬上就會刺激消費(fèi)的大規(guī)模增長，市場還存在觀望情緒，需要有一段時間的消化，所以政策出臺不會馬上改變供求關(guān)系。

國泰君安首席宏觀分析師任澤平：救市復(fù)制08年做法

毫無疑問，這是迄今為止最具力度的救市政策，復(fù)制了2008-2009年救市的做法。對首套房，3折首付，7折利率。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

目前僅剩北上廣深沒有放開限購。北京也調(diào)整了稅收優(yōu)惠普宅標(biāo)準(zhǔn)，降低稅收負(fù)擔(dān)。

此項政策利好地產(chǎn)，利好經(jīng)濟(jì)。改革攻堅期需要較為穩(wěn)定的宏觀環(huán)境，不希望出現(xiàn)失速風(fēng)險，不希望出現(xiàn)危機(jī)倒逼式改革。房地產(chǎn)是周期之母，如果地產(chǎn)能否軟著陸，中國經(jīng)濟(jì)將增速換擋軟著陸，避免硬著陸風(fēng)險。但是，由于20-50歲置業(yè)人群到達(dá)峰值，即使房市軟著陸，長期銷量投資也將下一個臺階。

后續(xù)實施效果待觀察。由于執(zhí)行上具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定，目前銀行負(fù)債端成本仍然較高，貨幣政策部門和監(jiān)管機(jī)構(gòu)如何降低銀行負(fù)債成本成為關(guān)鍵，資產(chǎn)證券化(MBS)或是出路之一，降息降準(zhǔn)亦是選項。

如果把剛需透支以后怎么辦？好吧，似乎還不應(yīng)想的那么遠(yuǎn)，今朝有酒今朝醉。

任志強(qiáng)：應(yīng)讓國民分享市場紅利

任志強(qiáng)：別嚇著領(lǐng)導(dǎo)，哪來的泡泡。還有30%--60%的首付。并且沒有個貸的免稅。如果個貸證券化交易，連銀行的流動性也緩解了。而個貸70%的利率也比國債收益率高多了。為什么不能讓國民分享市場紅利？難道只能讓銀行收利差？城鎮(zhèn)化率還有十多年的加速發(fā)展過程。從生存到生活還需極大改善。還是給民眾更多希望吧。