數據解讀央行新政策：貸100萬20年還清可節省近27萬元

10月8日起，北京將再次上調普通住房標準，此前的上一次上調是在2011年底，當時普通住房標準的制定還是能夠讓大多數普通購房者享受到了契稅的優惠，但隨著時間推移，北京房價在2013年又經歷了一輪快速上漲，三年后的今年，整體市場價格攀升至一個新的高度。

據亞豪機構統計數據顯示，2011年北京商品住宅的成交均價是21662元/平方米，而2014年的前9個月，盡管成交的57079套商品住宅銷量中有11%、共6294套是低價自住房，但整體成交價格依然上漲至25313元/平方米，相比2011年的價格水平，漲幅高達17%。

政策調整前

由上表可以看出，北京普通住房標準執行三年時間后，北京各環比區間的實際成交均價均已超過普通住房標準，也就是“被豪宅”，按規定需要繳納3%的契稅。

政策調整后

上表則是調整后的普通住房標準與區域實際成交價格，可以看出調整后的普通住房標準確實覆蓋了當前除豪宅外的絕大多數成交房源。

與此同時，今天，央行放寬貸款資格的審核要求，由“認房又認貸”改為“認房不認貸”，同時明確首套首付三成，房貸利率7折。

亞豪機構市場總監分析，在國慶節前，從中央到地方相繼頒布寬松政策，可以說是順時應勢。

從全國情況來看，此前46個限購城市中僅剩北、上、廣、深四個一線城市尚在執行，三亞據稱也將在國慶節后放開限購，但行政手段的退出并未帶來樓市的回暖，根據國家統計局發布的70個大中城市房價水平顯示，8月全國70個大中城市中，除廈門房價環比上漲、溫州房價環比持平以外，其他68個城市房價環節仍在下滑。

由此表現出限購的解禁并沒有有效提振市場信心。特別是一些三四線城市由于前幾年大量推地，造成商品房庫存嚴重累積，城市又缺少核心產業對外來人口的吸附能力不足，造成購房需求的萎靡觀望。而此次放松限貸，其實質是提高了購房者的資金杠桿率，放大了收益，借此促進購房消費的增加。

房貸政策放松后，首次置業的剛需人群又可以享受到利率優惠，購房總成本有所降低。如果按貸款100萬、20年還清計算，7折利率可以為購房者節省將近27萬元。而對于改善型購房者來說更是重大利好，賣掉舊房再買新房依然可以享有首套購房的30%首付、7折利率，預計一、二線城市將會由此啟動一輪升級置業的高潮。

從北京的情況來看，雖然依然堅持嚴格的限購政策，但是今年以來，政府已經幾次適度微調房地產調控政策，年初放寬限價令之后，下半年土地出讓環節由配建自住房或保障房改為異地競建，由此體現出政府既希望房地產市場能夠適度活躍，但又擔心成交量回升后房價繼續快速上漲，因此寬松政策并未聚焦于交易環節，而是始終針對開發商小步穩妥地放寬。也正是因為如此，收效并不顯著，北京房地產市場依然在低谷中徘徊。

扣除自住房、保障房之后，下半年北京商品住宅的月度銷量始終在3000-4000套左右。而此次放寬普通住房的認定標準，則是北京的寬松政策首次面向購房者，雖然放寬標準之后，更多的是利好已購房客群，按標準降低該類客群應繳納的契稅，但對計劃購房的客群來說，也從一定程度上增強了看待后市的信心。特別是北京的普通住房標準的上調與央行放松房貸政策相疊加，對于北京這個本不缺少購房需求，缺少的是市場信心的城市來說尤為關鍵，預計隨著政策執行，住房換手率將有所提升，有助于北京二手房的房源量的增加，以及剛需、改善型樓盤成交量的提升。