房地產業再融資松綁 招商地產擬發80億元可轉債

隨著房地產債券融資市場的放開，房地產企業又迎來了新一輪在資本市場融資的契機。招商地產今日公告，將公開發行A股可轉換公司債券，募集資金總額不超過80億元。具體發行金額將提請股東大會授權公司董事會在上述額度范圍內確定。

此次招商地產擬發行可轉債的存續期限為6年，每張面值為100元，按面值發行，發行年利率不超過3%，每年付息一次。

本次募集的80億元資金在扣除發行費用后，將全部用于深圳雙璽花園一期、深圳雙璽花園二期、珠海依云水岸、深圳坪山花園城二期、武漢江灣國際共計5個地產項目，以上5個項目總投資額為214.26億元。從公告所列出的以上5個募集項目經濟評價來看，5個項目的凈利潤總額預計可達45.61億元。

招商地產表示，在不改變本次募投項目的前提下，公司會根據項目的實際需求，對上述項目的募集資金投入順序和金額進行適當調整，募集資金不足部分由公司自籌解決。

對于此次招商地產的可轉債發行方案，相關分析師認為，在目前房地產再融資環境松綁的背景下，該方案可行性很高。可轉債發行的最直接優勢就是低成本，由于可轉換債券有可以轉換為股票的期權，此次每年3%的票面利率不僅低于普通企業債券的利率，也低于同期的銀行貸款利率。而且由于轉換期權的存在，也使得投資者愿意接受較低的債務利息，進而大大節省公司的現金流，減輕公司的財務負擔。同時在操作方式上也更靈活。

招商地產表示，此次再度發布融資方案的一個直接原因就是當前恰逢房地產行業調控政策的窗口期，近期諸如分類調控、央行釋放流動性、放松限購限貸等措施隨之而出，公司管理層認為這是房地產行業正在“松綁”的信號。

事實上，今年以來，招商地產在資本市場也早已開始了由內而外的調整布局。5月20日，招商地產發布股權激勵方案，向內部149位員工授予1633.53萬股期權，將核心員工的利益與股東利益、公司利益連接在一起。

隨著9月份房地產債券融資市場的放開，招商地產又于9月28日宣布擬發行累計總額不超過50億元的中期票據，該項方案已在10月24日獲公司股東大會通過。

今年9月初，監管層開始向部分債券承銷機構傳達了房地產行業的最新政策動向，將允許上市房企在銀行間市場發行中期票據。而在9月30日發布的房貸新政中，央行不僅強調商業銀行在信貸上支持房企的合理融資需求，更首次提出支持房企發行債務融資工具。這意味著上市房企在銀行間市場發行票據在暫停近五年后再次開閘，同時國內房地產融資也由此逐漸實現從“堵”向“疏”的轉變。

市場分析人士認為，房企在資本市場進行正常融資，是正常的需要，也是一種去行政化行為，這與新一屆政府對房地產市場逐步市場化和法制化的做法，如逐步取消限購、采取登記制度等一脈相承。另外，此次房地產行業再融資放開后，上市房企可通過更多的股權融資重構財務杠桿，優化負債結構，并且股權層面的融資杠桿重新釋放，也將為房地產行業帶來更長久的發展空間。