142家公司前三季存貨增4000億 房企咋玩的“降價跑量”？

每經記者 王杰 發自北京

即便最近1個月市場有所回暖，但房企“降價走量”的策略似乎并不奏效。據《證券日報》報道，前三季度，A股142家上市房企存貨總計為2.3萬億元，比去年同期的1.9萬億元增加4000億元，同比增幅21.05%。

從存貨排行情況看，“萬、保、金、招”四家老牌龍頭房企仍高居前四位，存貨分別為3512.35億元、2750.22億元、943.50億元以及862.24億元。

賽普咨詢研究院高級咨詢師李春亮在接受 《每日經濟新聞》采訪時表示，高庫存對于行業而言是市場問題，對于企業而言卻多是區域和產品結構問題，抑或是營銷或價格問題。具體項目操盤中，加快去化而并非無序甩貨，回歸理性而不能矯枉過正。“能否在營銷渠道、付款策略、產品性價比等方面建立不對稱優勢是去化效果的關鍵。”

庫存高為房企共性

克而瑞數據庫的統計數據顯示，即使10月以來市場成交量開始轉好，一些大城市的庫存規模總體還是偏大。比如北京在年初新建商品住宅庫存量為57625套，而到10月末則為89370套。同樣的庫存壓力同樣存在二線重點城市中。比如杭州目前市場成交量出現了上升，但觀察庫存走勢，在年初為76584套，而在10月末則為96138套。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者，雖然市場整體有所好轉，但是之前的供應體量比較大，還是造成了一定的供需壓力，再加上不同上市房企的產品結構有所不同，就會形成不同的存量積累。

陳晟還指出，消化庫存的方式，首先要調整價格積極走量，還要順應供應結構、產品結構的變化。推出的產品要以剛需和改善型產品為主，才能迎接去化的需求。

李春亮則表示，庫存高位目前是多數房企面臨的共性問題，客觀來說是因為今年市場急轉直下，但也不能忽略房企去化不力的原因。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，從庫存走勢看，最糟糕的時期或已經過去，但并不意味庫存壓力得到最大的釋放。最主要是很多房企在前三季度銷售業績不佳，所以會在第四季度積極推盤，這會使得庫存去化增加了摩擦力。

庫存積壓加速洗牌

庫存的積壓，也加速了房地產行業的洗牌。

北交所的統計數據顯示，上周（10月24日~10月30日），北交所企業國有產權項目成交金額3.68億元，房地產業、化學原料和化工產品制造業、軟件和信息技術服務業居成交金額前三位。

李春亮分析，對于面臨高庫存難題的房企而言，當務之極是要明確去庫存思路，堅定不移的以去化為首要任務，盡快消解資金鏈危機。“以治標贏得治本的時間”。

新城控股高級副總裁歐陽捷曾告訴《每日經濟新聞》記者，由于小企業沒有品牌優勢，降價也很難賣房子。所以，當下是小企業并購重組的最好時機，目前整體并購潮趨勢明顯。

嚴躍進表示，去庫存并非“甩包袱”的含義，更重要的是獲取持久流動性的手段。過去的去庫存主要是嘗試以價換量的策略，但這容易壓縮盈利空間。積極有效的做法應該是嘗試精準營銷的策略。

嚴躍進舉例稱，在央行救市下，房企要抓住購房者積極入市的急迫心態，即使不降價，也可以通過提供便捷順暢的購房通道，從而真正實現去庫存的目標。