《未來觀察家》第三集：地產催動的商業變革

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 《未來觀察家》是一檔財經人物微紀錄片，專注于財經領域重大歷史事件，以資深觀察者為主體，敘述還原個中事實。正在推出的第一季共分為四集分別是“現代民族品牌的元年”、“市場力量的覺醒”、“地產催動的商業變革”、“互聯網的沸騰年代”，以中國大陸“4個十年”的商業人物史為線索，以內地改革開放至今的經濟人文趨勢做維度，以各時代標志性觀察者的復盤點評為第一視角，為您精華呈現崢嶸起伏的內地商業過往與命運群像。

【本集編前語】

一切故事的展開都源于98年的一紙《通知》：住房制度的市場化改革

從此，住房告別了單純的消費屬性，開始成為各路資本爭相下注的投資品。在此十年，房地產作為暴利代名詞，讓財富排行榜中，地產商從邊緣群體成了新貴。 

地產投資，成為許多商業公司獲利的主要渠道，甚至成為許多非地產企業的主營方向。各地頻出的“地王”，也不斷將土地價格推到新的高度。

從此，依靠土地增值而衍生的巨量財富，成為各地政府的收入支撐，讓各地大型基礎項目的落地，有了穩定的財政保證。

從此，擁有住房數量成為衡量個人財富的標準，民間的炒房熱情空前高漲，有的人利用它一夜暴富，而更多的人則日益望房興嘆。

從此，實體經濟所依賴的資源，逐漸被地產領域吸收。生產資料與土地價格的飆升，壓抑著制造業的存活空間，更加速著中國經濟結構的變化。

這場以房為綱的資本盛宴和投資狂歡，在一個時段內導演著中國商業和財富版圖的驟變，它始終警示著經濟失衡中的泡沫危機，啟示著中國公司規范治理的成熟之路。

【本集節目文字實錄】

我是葉檀，我是獨立財經評論家，我希望中國經濟可以穩健的發展，少貼標簽。

只看《甄嬛傳》沒法真正了解歷史

我想真正搞清楚歷史，所以我認為經濟是一把最重要的鑰匙，而學歷史的人往往忽視了這把鑰匙。我不喜歡細說后宮，我喜歡去看看當時的人到底活得怎么樣，當時的經濟到底怎么運作的。如果一個社會的經濟不發展，我們光是看《甄嬛傳》怎么樣這個是沒有辦法真正了解歷史。

我特別反對看后視鏡，這是強人所難

我特別反對看后視鏡，因為現在很多人說1998年的房改是不是錯的？或者2003年是不是錯的？你看后視鏡沒有意義、沒有價值。就是1998年沒有房地產，后來沒有汽車，沒有高速公路的建設，中國的經濟發展不了這么快。然后一個時代有一個時代的事情，你不能強說1998年的人說2013年的房地產是怎么樣的，這是強人所難。所以你必須站在當時的立場上，去同情地看歷史人物。

“取消福利分房，實現居民住宅貨幣化、私有化”——1998年《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》

2003年并軌以后，房產價格開始飛速上漲

基本上是2000年之后，尤其是2003年并軌以后，保障房基本上給取消了，當時建設的很少。所以千軍萬馬要進入商品房市場，而且財富效益大顯現，當時的房地產價格開始飛速上漲。

舉一個例子，就是炒樓花。就是我還沒買房，我還沒有付錢，我只是拿到開發商的樓花，付了1萬塊錢、2萬塊錢定金，這個樓花就可以在市場上炒到5、6萬，炒到10幾萬，然后下家就把我的這個樓花炒過去了，相當于房地產市場民間做的看多期權。

上世紀90年代海南開全國炒樓之先河，此后，北京、上海、廣州、深圳、溫州等地均出現炒樓花現象。

在2003年之前都是比較觀望的，像北京這邊的價格也是幾千塊錢，陸家嘴這個地方，一平方米在2003年、2004年、2005年，當時還維持在一平方米一萬塊錢左右，比較好的公寓房，還是沒人買。

政府從來沒有真正找到抓手去調控房地產

政府從來沒有真正抓到一個抓手去很好的調控房地產，房地產真正的調控手段只有兩個，我認為。第一個是房產稅，就是持有人房子征稅，第二個我們的放貸力度。政府在調控的時候經常是限購，是這樣的一些舉措，然后行政舉措，比如說開發商的房產稅、土地稅是不是去查一查？他經常是這么做，這個其實沒有調控到重點。而且真正的到重點，他也不敢調。我記得他們在2003年、2004年要收緊放貸，因為他們覺得房地產漲得過快、泡沫過高，但是從來沒有真正落到實處。

這個行業的土地價格，土地市場是地方政府所有的，它是壟斷的。然后它的下游從生產、建設到出售又是放開的。所以一方面是壟斷、一方面是放開，造成這個行業非常奇特的現象。像很多的房地產會找一個當地通來加入房地產公司，就是因為他能不能拿到地，以什么樣的價格拿到地，跟地方政府關系太大。甚至以前我們發現地方政府在招牌掛的時候是量身定制，比如說我時間很短，時間才一兩天，然后我就招拍掛放出來，我需要資金多少，什么多少，一看剛剛好是為這家公司量身訂做，這種情況我們經常會看到。所以它的基礎設計是非常的矛盾。

我以前一直看多房地產，現在我仍然不看空

我以前一直看多房地產，現在我仍然不看空，我仍然認為房地產在狹窄的區間內蛇形前行，波動比較大，而且未來是略有上升的過程。如果說市場這幾個指標換了，我就轉空了，如果指標向上行，或者直線上行，政府政策變了，大規模放貨幣了，我馬上轉成瘋狂看多。

希望地產穩健發展，不要再折騰了，第未來的房產稅會跟消費者一起，會成為地方稅種的主要來源。所以地方的公立學校、醫療、保健會建立在房產稅和消費稅的基礎上，會為地方繼續做貢獻，呵護房地產。

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