銀行降息能否帶動(dòng)樓市上漲？

新華網(wǎng)北京11月30日電（記者魯暢徐海濤）近日，人民銀行再度宣布降息。與此同時(shí)，北京市住房公積金存貸款利率也下調(diào)了0．25個(gè)百分點(diǎn)……對(duì)于房地產(chǎn)商和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這些政策有利于降低融資成本，緩解按揭壓力。

分析人士指出，即使政策利好疊加，對(duì)于庫(kù)存量很高的一些城市而言，“微刺激”政策所帶來(lái)的提振效應(yīng)有限，就市場(chǎng)整體而言，降息作用不大，未來(lái)樓市難言樂(lè)觀。

政策不斷松綁，調(diào)控趨于活躍

央行日前宣布自11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0．4個(gè)百分點(diǎn)至5．6％，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0．25個(gè)百分點(diǎn)至2．75％，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1．1倍調(diào)整為1．2倍。

受央行降息影響，北京市公積金管理中心日前宣布將北京住房公積金存貸款利率下調(diào)0．25個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)后5年期以下的貸款利率為3．75％，5年期以上貸款利率為4．25％。而此前，許多城市放松了公積金管制，長(zhǎng)春、南京、福州、貴陽(yáng)、成都等30多個(gè)城市對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了不同程度的調(diào)整。

“央行降息雖然是針對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的微調(diào)，但它直接給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了政策利好。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，此前的房貸政策更多取決于商業(yè)銀行對(duì)自身風(fēng)險(xiǎn)的判斷，在執(zhí)行和落實(shí)方面，地方政府主導(dǎo)的公積金政策將好于9月30日的房貸政策。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群認(rèn)為，“后9·30”時(shí)期，金融政策與政府調(diào)控相互結(jié)合發(fā)揮作用，10月開(kāi)始一些地方樓市回暖，一二線城市由預(yù)期抑制的居住性買房需求得到釋放。

中介機(jī)構(gòu)造勢(shì)，二手交易回暖

根據(jù)北京市住建委公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月第三周北京市二手住宅網(wǎng)簽2776套，環(huán)比上周上漲53．6％，新增二手住宅2689套，環(huán)比上周上漲69．8％。偉業(yè)我愛(ài)我家研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月中上旬北京二手住宅成交均價(jià)為29374元每平方米，比10月房?jī)r(jià)回落2．04％，與去年11月同期的房?jī)r(jià)相比回落4．63％。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，降息首日，北京當(dāng)天的業(yè)主到店咨詢量比上周增長(zhǎng)140％，客戶到店咨詢量，比上周增長(zhǎng)了95％。

新浪網(wǎng)二手房分析師韋雨舟認(rèn)為，按揭成本的大幅度下降會(huì)改變購(gòu)房者心理預(yù)期，刺激其加快入市，因此短期內(nèi)對(duì)二手住宅市場(chǎng)刺激作用更加明顯；而對(duì)于業(yè)主，由于購(gòu)房者加緊入市，成交量或上漲，因而“坐地漲價(jià)”的可能性增加。

“貸款100萬(wàn)，20年，等額本息，月供少234，總利息省4萬(wàn)多，今年不買房，一年又白忙。”借央行降息，不少二手房中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始了新一輪造勢(shì)。27日下午，位于朝陽(yáng)區(qū)雙營(yíng)路的一家中介機(jī)構(gòu)中就涌進(jìn)不少前來(lái)咨詢“新政”的看房者。

“對(duì)于想買房的人來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)月來(lái)先后出臺(tái)的政策都是好消息，我也在觀望，年底之前肯定會(huì)出手。”北京市民孫女士留意二手房已經(jīng)有近一年時(shí)間，她告訴記者，這段時(shí)間能感覺(jué)剛需二手房很好賣，有時(shí)看上了一套房源，到周末想看房時(shí)被告知已賣出。

樓價(jià)相對(duì)高位，購(gòu)房理性慎重

鑒于國(guó)際油價(jià)連續(xù)下跌，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)利好，加之中央和地方不斷釋放“量化寬松”的信號(hào)，分析人士認(rèn)為，從市場(chǎng)層面來(lái)看，樓市平均價(jià)格處于相對(duì)高位，而股市平均價(jià)格處于相對(duì)低位，因而樓市上漲預(yù)期可能會(huì)遜于股市上漲。

雖然多數(shù)一線城市中介分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，到明年春節(jié)前大批優(yōu)質(zhì)房源會(huì)釋放，成交量將持續(xù)回升、成交價(jià)格企穩(wěn)復(fù)蘇，甚至出現(xiàn)小幅度上漲的可能。但在市場(chǎng)人士看來(lái)，降息等“微刺激”對(duì)樓市的作用還有待觀察。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，作為非對(duì)稱降息，央行的此次政策會(huì)帶來(lái)預(yù)期性的微刺激，但市場(chǎng)短期內(nèi)尚未顯示其影響，就預(yù)期而言，降息作用有限，未來(lái)樓市難言樂(lè)觀。

“當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上供需較為平衡，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)供給過(guò)剩；加之經(jīng)濟(jì)下行的壓力，一些房企的未來(lái)投資熱情減弱，開(kāi)始將投資轉(zhuǎn)向其他行業(yè)和海外市場(chǎng)。”陳志說(shuō)。

陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，樓市的回暖效果取決于各地的供需狀況、市場(chǎng)環(huán)境以及當(dāng)?shù)氐木用褓?gòu)買力等因素，在當(dāng)前降息等政策背景下，未來(lái)全國(guó)樓市將呈現(xiàn)出調(diào)整企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但因城市各異，不同城市走出低迷行情的時(shí)間也有較為明顯的差異。

專家指出，基于房?jī)r(jià)居高不下，當(dāng)前購(gòu)房者更加理性慎重。“在下降周期內(nèi)，購(gòu)房者出于成本考慮多持觀望態(tài)度。”陳志說(shuō)。