萬達商業地產定價折讓背后：市場并不接受萬達的高定價

49.6港元，折算6.3美元，面對可能低于預想的招股價，王健林有些憂郁。

12月8日，大連萬達商業地產股份有限公司正式啟動路演，同時首次向投資者公開其IPO詳情。當日，萬達商業地產實際控制人、萬達集團股份有限公司創始人王健林，率領萬達商業地產董事會主席丁本錫、總裁齊界、副總裁曲德君以及非執行董事王貴亞等高管現身香港。

據觀點地產新媒體現場觀察，當天大概有200名左右投資者到場，活動現場氣氛比較活躍。盡管訪客無數，但王健林卻似乎有些落寞。

根據萬達商業地產給投資者的招股資料顯示，該公司向全球公開發售6億新股，其最終招股價指導區間為每股41.80至49.60港元(折算5.39至6.40美元)，集資額250.8-297.6億港元。

粗略折算下來，萬達商業地產最高籌資不超過38.3億美元，這與此前市場預估的60億美元相比，削減近半，更遠低于早前所傳100億美元巨額募資。

顯然，對于萬達商業地產最終可能確定的招股價，王健林并不太滿意。

對此，有港股分析師表示：“萬達商業地產最終決定降低募集資金，這與資本市場目前的接受程度有關，并非萬達商業地產想要多少，市場就給多少，資本市場還未準備好接受萬達之前高的定價。”

萬達商業地產值多少錢？

據介紹，萬達商業地產將于12月8日開始其IPO路演，并將于12月15日確定發行價，12月23日正式在港交所掛牌上市。而其計劃將此次IPO所籌資金用于建設10個物業開發項目，包括廣元萬達廣場及哈爾濱南萬達廣場等。

具體來看，其最新招股文件顯示，萬達商業地產本次共發行6億新股，其中5.7億股為國際配售，公開發售則約3000萬股占5%，集資250.8-297.6億港元，算上15%超額配股權可增至288.42-342.24億港元，比此前傳出的60億美元(465億港元)縮水三分之一。

事實上，為了凸顯公司的價值具吸引力，萬達商業地產在啟動路演前夕已將今年預測核心盈利調高了8.1%至143億元。

但就算是降低了招股價和募資規模，仍有部分投資者認為萬達商業地產估值過高。有接近這筆交易的銀行人士透露，大連萬達商業地產的價格區間低于此前對其可能最多募得45億美元的預期；“現在相對之前最多60億美元的預測有所下降，30億到40億美元的募資區間是最有可能的”。

有知情人士透露，王健林對這一定價并不滿意，但受限于目前香港資本市場的市況以及上市渴求，還是決定降低預期發行。

“萬達商業地產最終決定降低募集資金，這與資本市場目前的接受程度有關，并非萬達商業地產想要多少，市場就給多少，資本市場還未準備好接受萬達之前高的定價。”有資深港股分析師如此表示。

該資深港股分析師進一步指出，萬達商業地產最終下調招股價和籌資金額，反映了兩個問題，一是投資者對其估值增長性的看法，這樣就決定其股票定價；另一個是投資者對其估值的認同程度，也就是說投資者認為其資產現在就值這么多錢。

事實上，為了完成今年沖刺香港資本市場的任務，萬達商業地產除了下調募集資金預期和價格外，同時也覓來11家“大客戶”為上市“保駕護航”，最新資訊顯示，萬達商業地產已引入11名基石投資者累計投資20億美元(約156億港元)，目前占整個IPO交易規模的62%。

具體，除此前已披露的科威特投資局投資3億美元(約23.4億港元)外，在萬達商業地產路演現場消息證實，中國人壽保險股份有限公司以及香港平安資產管理公司各自買入了3億美元；此外，對沖基金奧氏資本管理(集團)公司(Och-Ziff Capital Management)、荷蘭退休基金APG則分別投資2.5億美元及2億美元。

目前，匯豐銀行和中國國際金融有限公司是萬達商業地產香港上市的保薦人，同時，美銀美林、中銀國際、瑞銀和高盛是此次上市的賬簿管理人。

商業地產未來看多還是看空？

“萬達商業地產，男，15歲，金牛座，朝氣蓬勃，牛氣沖天。”在12月8日發布的微信公眾號文章中，萬達集團如是形容自己的核心業務板塊——萬達商業地產。

盡管萬達集團自稱萬達商業地產正值少年時代，但并不是所有投資者都認可這一結論。有出席當天下午香港路演投資者午餐會的人士就看空商業地產未來的發展。

不過他認為：“萬達商業地產定價還比較令人滿意，雖然是產業未來競爭激烈，但乘著降息的東風還是可以飛起來的。”

萬達商業地產的招股書顯示，該公司此次納入的資產包括長期投資的商業物業開發租賃、開發和銷售物業及酒店經營三大板塊。而這些也是萬達集團目前盈利能力、收入水平最好的三大板塊。

從業績表現來看，萬達商業地產2011年至2013年的營業收入分別為507.72億元、590.91億元、867.74億元，凈利潤分別為197.79億元、273.10億元、245.81億元。其最新數據顯示，2014年上半年實現營收232.51億元、凈利潤49.65億元；預計2014年核心凈利潤為132億元，比2013年有所增長。

分析人士認為，萬達頭頂著中國最大、世界第二大商業地產業主及運營商，中國最大的豪華酒店業主等多個銜頭，但對于關注目前市場預期的投資者來說，當前并不是萬達最好的上市窗口時機。

分析人士指出，從宏觀情況來看，目前內地除了一線城市以外，不少地方商業地產都有過剩的情況存在，前景并不樂觀。除萬達外，今年其他內地商業地產的代表企業業務表現并不上佳。

但也有港股分析師表示，目前或許是壞“窗口期”里的相對最好的上市時機；“中國股市在降息等利好信號下驟然走牛的時刻，幾經曲折的萬達商業地產上市已露出了曙光”。

對此，有樂觀的港股分析師對觀點地產新媒體表示，今年上半年，在海外上市內地房地產企業的股價整體漲幅不多，海外資本市場對內房股也比較冷淡；“但下半年以來，房企加大力度去庫存，加上降息、取消限購限貸、滬港通等政策利好，內房股逐漸有起色”。

事實上，參與12月8日路演的投資者也一致認為，目前兩地股市氣氛均佳，萬達作為內地商業地產巨頭價格合理，而且基石投資者實力雄厚，因此看好該股票的前景。