文貫中：農民是有權蓋小產權房

權靜：我們需要改變一下討論問題的方式，因為本來我們涉及了四個主題，每一個主題輪番發言，現在時間關系嘉賓自由討論。第一部分是講土地制度和城市化爭論的焦點是什么？第二人的城市化如何實現？第三個問題，新常態已經明確了市場資源配置中起決定作用，土地漲價到底應該是歸公還是歸私？最后一個問題，應該如何處理地權改革、戶籍制度和城市化的邏輯順序。

華生：剛才張曙光老師講的小產權房，他說的那個現象，那是大家都知道的。小產權房當然不是從天上掉下來的，它的產生有各種原因。

我們說的問題是小產權房怎么辦？按照張老師的意見合法化就完了，實際上小產權房到現在為什么還沒有解決？或者很難解決？不在于現有的這塊，現有的再難都可以解決，核心問題是今后怎么辦？張老師講了半天沒有搞清楚主要問題是什么。主要問題是，如果合法化了，明年是不是都合法，誰都可以蓋，還是說之前合法化了？事后要蓋的就抓起來？難是難在這兒。小產權房一開始就是不合法的，政府攔不住，現在出一個主意是很簡單，合法化。那么假如說我是執行官，我問你了，今天合法化了，明天開始全國人民都蓋小產權房了呢？那么明天開始蓋的人你給我一個什么政策？從此以后都合法了？大家都可以蓋？我回家也可以蓋？還是說從以前的合法，今后一律不合法？到底是什么意思？我對小產權房提意見，是說主張小產權房合法化的人才來沒有說明白。說說它下面什么意思？不是說它前面什么意思？

張曙光：因為小產權房合法化的問題，我寫過文章，今天不可能去講它，新老化段，建立規則，讓新的不能再生，讓老的問題去解決，新的問題生了就是大產權房。這個問題是有辦法的。

華生：什么辦法，一句話告訴我們？

文貫中：關于小產權房，它的本質是不準農民有權利攜帶自己的土地進入城市的土地市場。所以這是對所有制，特別是農民集體所有制的一種歧視。這是違反《憲法》的，因為82年《憲法》說的是，城市土地是歸國家所有，郊區集體土地歸農村集體所有。國家應公共利益需要可以征收農民土地，并適當的補償。如果不是公共利益，國家或者地方政府無權征用農民的土地的。但是如果城市的邊界擴大到農民的土地上了，農民是有權把自己的土地作為城市的一部分土地，然后他們可以蓋很多小產權房。當然，小產權房或者城中村存在的問題，又是政府的問題。為什么？因為政府對所有所有權的土地上的城市化都應該規劃和管制。但是政府又采取了一個回避的政策，說你們是違法的不太規劃，不太管制。

然后幾十年之后又反過來，明明他們幾十年是靠著城中村把深圳這樣的城市現代化的，現在政府就是來回抹平自己的責任。這是一個實質性的問題，華生教授提的很好，我們就要把最實質性的問題挑出來，其他問題不多談。實質性的問題就是今天的城市規劃，和今天的土地用途管制是中央計劃經濟當中盤存下來的頑固堡壘。他們甚至可以說是對歷史的反動，為什么？因為他們在搞城市規劃的時候，出現那么多的鬼城、空城，他們有這個信心嗎？有這個本事嗎？沒有這個本事就不要把所有的東西，把城市的發展壟斷起來。

所以嚴格來說這是反動的，當然他們主觀愿望沒有說反動，他們只能是根據自己的空想，拍拍腦子這兒應該有一個城市，那兒應該有一個新城。同時對城中村里的管制放任自流。所以今后應該八成是規劃和土地用途管制建立在土地市場這個基礎之上。它的規劃、管制必須要有土地市場中產生出來的信息作為指導。

當然里面有一部分政府是有權來決定的，因為市場有失靈，就是公共用地那一塊，土地市場是不會自發的產生的。另外還有一些土地的用途會產生副外部性。這是另外一個問題，所以不能說這是集體土地就要把它封著起來，這不是對的。

我有一篇文章說到過，城市土地管制要過濾的到底是什么？要過濾的是集體所有土地嗎？還是只是說附外的東西，在中國變成就是只要不是國有土地就封鎖掉？在其他國家有各種形式的所有制，從國家所有，到集體所有、到合有到私有。都要經過這個城市規劃和管制，但是他們要過濾的不是說你是小產權房就把你封鎖掉，他是說你這個小產權房里有什么問題。

華生：我還是沒懂小產權房怎么回事。比如我是北京郊區農民，他們有9000個村莊有小產權房，你們主張我們今天或者明天干什么？

文貫中：應該先要建立土地市場，就是所有的土地都可以交易。在這種情況下，在不改變已有用途的情況下，所有土地都有已有的用途，然后里面會出現各種各樣的價格差。好比說，我的土地只有1毛錢一平米，你的土地100萬，這里面就有一個套利的行為了。政府為什么要封鎖我的土地？只有說公共利益，我這個土地要作為綠化我才能接受。如果說沒什么理由，我要把你收回來也是造豪宅但是要我來造，你不能造？那么請問這是什么道理？

所有發達國家規劃都是超前的，已有邊界之外的相當一段距離，里面農地都說這是規劃中未來的城市用地，可以交易。那么價格就出現了，有的人可能上當了，比如說這個土地是在規劃之內，但是幾十年內都沒有變成城市規劃用地，你去買就失敗了。也有人買了以后真的變城中地了，就發財了。這在臺灣、韓國、日本都是這樣的。是分三塊，已經用的城市用地都可以記憶，有私有的，也有公有的。

城市郊區也是可以買賣的，然后是純農地，也是可以自由買賣的。在中國沒有一個地方已經實行這個制度了。所以大家說你炒什么呢？已經這樣了，我說還有十萬八千里呢。

華生：因為要有真正的結果就是聚焦在真正的問題上，比如小產權房，很現實的問題，北京最大的小產權房是太玉園宣布合法化，他們很簡單，但是具體是說他們蓋了就合法了？還是從今以后大家跟他們一樣？一直不明白怎么辦？

第二，如果是建立在政府征地，給他這樣一小塊可以這么做。但是，城市化、房地產商現在根本沒有承擔，第一，大公共需要的土地，第二準公共設施，比如派出所這樣的機構，第三就是外來打工者，重點就是怎么解決他們的問題？他們需要大量的廉價土地，這三部分地都是廉價甚至無償。還有一塊地是拿來彌補公共建設費用的。

所以這樣的情況下，完全靠開發商和原住民去談判解決這五塊地的用途，不現實。所以像印度、印尼、菲律賓完全按市場做的，一塌糊涂。如果政府起主導作用的，像日本、韓國、臺灣城市化很成功。所以我們重點要研究他們。

特別贊成的是，我去政策偏差就是在這兒，所有改造都是考慮的原住民，但是所有改造首先考慮的是租戶的權利，如果唐家嶺十萬住戶有權利的話，沒有政府介入，老百姓把利益分給租戶不可能。所以這里面真正矛盾焦點解決的問題是在這兒。

文貫中：小產權房、城中村到底應該怎么辦？這是我跟華生教授現在短兵相接了。他一再的說他聽不懂，所以我較回應一下。不然我的觀點就淹沒掉了。

我在給陳錫文的文章中已經說了，所有概念上說，所有的土地，一個國家的土地可以分為三部分。一部分就是城市已有的土地；還有一部分是純農民的土地；還有一部分土地是城郊土地。就是他在城市化過程中，逐漸的會化為城市用地，現在有爭議的就是這一塊。中國現在沒有一塊土地可以自由交換的，比如城市里有大量撂荒的工業用地，廢在那兒。因為是國家所有，沒有人操心，如果要操心的話可能變成一個貪官的目標。當然不是每塊土地貪官都是在瞄準。

純農村的土地也不能自由買賣，所以現在最關鍵的這一塊就是所謂城郊土地，遲早要變成城市用地，應該怎么辦？華生認為國家為例，漲價歸公，歸公部分造廉租房，解決進城的農民。為什么農民成為打土豪分土地的革命目標？憑什么？他們也有自己的土地所有權，為什么他們不能進入城市的用地市場呢？他們已經是遲早變成土地所有權的一部分了嗎？這部分土地已經在城市的規劃之內，而且允許以城市用地作為買賣。但是問題是，現在還是農地。所以有的人就去投機了這是市場，這里面的價值就是逐漸的增值。

從政府角度來說，這些土地，有一些土地作為公共用地，道路、基礎設施和派出所，這些政府都可以做可以征用，而且可以用強力征用。但是有一個好處，所有土地都是在交易，所以是有價格的，政府用這個交易價格作為補償。

在美國，如果定下來這個土地要作為公共用地，或者建高速公路，所有的居民都認同這些公共利益了，這幾個業主就被孤立出來了。因為所有人都說這是公共利益，你還在那兒做釘子戶，只有走法律途徑。以后你只能所謂跟政府談判補償的問題。

對已經有關的小產權房怎么處理？如果已經列為土地規劃里面了，這個土地規劃又是以土地市場作為前提，已經成為城市用地了，它就是合法的。它里面非法的部分是握手樓，就是用城市規劃管理，跟所有權的剝奪沒有關系。而且源源不斷的有這種類似于農民建的房子，陸續的會進入市場。所以第一，已有的小產權房合法化，里面非法的問題是建筑違規，道路違規等等。而且要在這個范圍之內，滾動修正的范圍之內的土地作為城市用地作為交易。會有農民源源不斷的供應新的住房。