安邦中行領銜買樓 中資海外地產投資出現五大新趨勢

晨哨研究員姜旻

2014年第四季度，安邦保險和中國銀行兩筆大單，標志著金融機構成為中資海外地產投資并購的生力軍。晨哨集團發布的《2014年四季度中資海外并購報告》(簡稱《季報》)顯示，2014年四季度共發生9宗涉及中資海外房地產并購事件(不含綠地投資)，披露金額約38.44億美元。相比第三季度，并購數量下降55%，然而已披露金額卻環比上漲113.44%。其中，安邦保險在10月份19.5億美元大手筆收購紐約華爾道夫酒店成為四季度第一大單，金額超過四季度房地產行業海外并購流量的一半。根據晨哨集團《季報》顯示，四季度房地產海外并購呈現出如下五大趨勢。

第一，投資主體多元化。此前房地產海外投資并購往往以開發商和大型綜合資本為主，現在安邦保險大手筆收購華爾道夫酒店，代表險資強勢介入海外房地產市場，體現了投資主體開始呈現多元化的趨勢。并且，險資追求長期穩定的現金流與房地產市場平穩的投資回報不謀而合。

第二，民企積極參與海外并購。《季報》顯示，第四季度9宗房地產海外并購事件中，有6宗是民企作為并購方發起的。隨著國企海外房地產并購活動的降溫，和政府放寬“走出去”的門檻，民企勢必會更加踴躍地加入到海外房地產市場的投資陣列中。

第三，并購主體和標的所在區域集中化。從并購發起方和標的所在地區來看，都呈現出相對集中的態勢。9宗海外房地產并購事件中，有7個并購方來自北京、上海和香港；相對應的是，歐洲和美國主流市場繼續成為中資海外地產并購的首選之地。這種相對集中的態勢在未來短時間內還無法改變，由國內一線城市作為主力向歐美發達市場投資的情況還將持續。

第四，日本房地產市場投資價值上升。《報告》提出，日本很可能會成為將來一段時間內房地產投資并購的新寵。日元兌美元從2014年8月份就開始走上貶值通道，貶值幅度超過15%，加上日本國內持續通貨緊縮的風險，市場普遍認為將有下一輪寬松貨幣政策出臺。日元長期貶值的預期將開啟低日元時代，同時也給中企投資日本房地產市場打開了便利之門。

第五，出現“平臺型”新投資模式。與此前中資直投海外房地產市場不同的是，復星國際通過收購日本IDERA資產管理公司，并以此作為投資當地房地產的主要平臺。IDERA本身對于日本當地的金融、稅收和法律體系都有全面了解，借助IDERA的前期鋪路，復星順利完成日本天王洲花旗銀行中心和品川公園大廈的收購事宜。這種先在當地市場收購一家經驗豐富的地產投資管理公司作為跳板，降低當地市場對于中資企業并購的抵觸之心，從而幫助母公司進行下一階段的投資并購模式，值得其他中企借鑒。