市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整 2015房地產(chǎn)信托該怎么選

⊙記者金蘋(píng)蘋(píng)○編輯于勇

2014年，房地產(chǎn)信托并沒(méi)有如市場(chǎng)恐慌的那樣爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但單個(gè)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的陸續(xù)暴露，也降低了投資者的熱情。盡管問(wèn)題房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最后都以延期、信托公司兜底、第三方接盤(pán)等方式?jīng)]有違約，但市場(chǎng)和監(jiān)管層均已意識(shí)到：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)積聚了較大泡沫，部分開(kāi)發(fā)商也因過(guò)度開(kāi)發(fā)而面臨資金周轉(zhuǎn)困難，房地產(chǎn)信托近幾年的快速擴(kuò)張已經(jīng)積累了較大的風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控進(jìn)一步加深，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管和指導(dǎo)趨嚴(yán)，信托行業(yè)自身也開(kāi)始嚴(yán)控項(xiàng)目篩選，2014年房地產(chǎn)信托的擴(kuò)張受到了較大的限制。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2014年前三季度新增4030.94億元房地產(chǎn)信托，較上年同期（4750.97億元）下降了15.16%。

2015年，房地產(chǎn)信托還能投資嗎？如果要購(gòu)買(mǎi)相關(guān)信托產(chǎn)品，投資者該如何選擇？格上理財(cái)建議投資者在篩選房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)應(yīng)持更加審慎的態(tài)度，并梳理了各類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的要點(diǎn)以供投資者參考。

按用資階段分

前期拿地：指開(kāi)發(fā)商處于土地獲取階段的融資需求，此時(shí)項(xiàng)目尚不符合銀行及信托貸款要求，一般會(huì)通過(guò)股權(quán)投資類(lèi)信托來(lái)實(shí)現(xiàn)融資。這類(lèi)項(xiàng)目要重點(diǎn)關(guān)注土地款的繳納中信托融資與自有資金的配比比例、項(xiàng)目規(guī)劃以及各種證照的獲取時(shí)間點(diǎn)等要素。

建筑施工：處于建筑施工階段的房產(chǎn)項(xiàng)目融資途徑較多，融資方式也相對(duì)靈活。此類(lèi)房產(chǎn)項(xiàng)目已進(jìn)入正軌，要更加關(guān)注房地產(chǎn)規(guī)劃的執(zhí)行情況以及預(yù)售情況。資金缺口、銷(xiāo)售定價(jià)、市場(chǎng)定位、周邊配套、去化率、銷(xiāo)轉(zhuǎn)投比例等因素會(huì)影響還款來(lái)源。

裝修經(jīng)營(yíng)：一般指成熟的房產(chǎn)項(xiàng)目的升級(jí)改造或者經(jīng)營(yíng)所需資金，常見(jiàn)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，還款來(lái)源多為商業(yè)物業(yè)的租金。此類(lèi)項(xiàng)目基于已經(jīng)建成且成功經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)基礎(chǔ)上，其主要考察點(diǎn)為項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)情況，比如入住率或出租率、租賃合同期限、期限內(nèi)經(jīng)營(yíng)回款等。

按房產(chǎn)種類(lèi)分

住宅：是指專(zhuān)供居住的房屋，包括別墅、公寓等。此類(lèi)項(xiàng)目要優(yōu)選人口凈流入、房產(chǎn)庫(kù)存較低的城市，其次看其市場(chǎng)定位，一般剛需型房產(chǎn)（小戶(hù)型）優(yōu)于改善型住房（大戶(hù)型）優(yōu)于高端住宅（洋房、別墅等），再看項(xiàng)目周邊配套的完善度以及交通的便利性等。

商業(yè)地產(chǎn)：包括集中商業(yè)、寫(xiě)字樓等。對(duì)集中商業(yè)來(lái)說(shuō)，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成區(qū)域規(guī)模效應(yīng)、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平如何、人流量大小等因素。對(duì)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，則主要看其招商入住率。

旅游地產(chǎn)：旅游地產(chǎn)指依托于旅游資源，集旅游、度假、居住為一體的房產(chǎn)項(xiàng)目。其顯著特點(diǎn)即旅游與傳統(tǒng)地產(chǎn)的結(jié)合，因此此類(lèi)項(xiàng)目要更加注重區(qū)域位置與品位，首當(dāng)其沖的就是當(dāng)?shù)氐臍夂蚺c人文環(huán)境。

特殊公用：除上述類(lèi)別外，還有些特殊公用的項(xiàng)目，如醫(yī)院、學(xué)校、展覽館等，以及屬于特殊住宅的安置房等，因有國(guó)家、政府等信用支持，不涉及后期市場(chǎng)銷(xiāo)售問(wèn)題，這類(lèi)房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。