房地產信托預警再次響起 業內人士認為尚無系統性風險

⊙記者金蘋蘋○編輯于勇

2015年伊始，受累于相對疲弱的地產市場，此前信托市場上的“香餑餑”房地產信托產品，卻再次響起警報聲。

近期，地產商佳兆業的危機也波及信托行業，包括平安、華潤、愛建信托在內的數家信托公司均被曝有信托項目卷入其中。而恒盛地產爆發危機牽連到了四川信托和中融信托，似乎再次向市場發出預警：地產業疲弱的現狀下，未來或有更多房地產信托個案風險爆發。

“此前，由于房地產調控的影響，不少房地產開發企業融資渠道不暢，信托成為不少房企獲取融資的重要方式。”用益信托研究員帥國讓告訴記者，他同時指出，信托產品“剛性兌付”潛規則帶來的高安全邊際和市場化的資金成本，更使得房地產信托受到高凈值客戶追捧，使其在前幾年獲得了極為快速的發展。

從房地產信托存量數據來看，信托業協會數據顯示，截至2014 年三季度，信托資產管理余額達12.94 萬億，其中房地產信托規模1.27 萬億，占比9.77%。得益于過去幾年信托行業的高速增長，房地產信托規模從2010 年一季度的2,351.29 億元增至2014 年三季度的12,653.10 億元，增幅高達438.13%。

“房地產開發天然帶有周期長、投入大、高杠桿運作等風險因素，疊加國家宏觀調控和行業周期波動帶來的大環境擾動，房地產信托成為目前為止風險最為頻發的信托產品類型。”國金證券最新發布的一份關于地產信托的報告如此表述。該報告更是指出，融資方的不誠信行為，信托公司盡調失職、風控把關不嚴、錯誤評估項目前景、投后管理失職，抵/質押物價值高估，以及法律風險等因素，成為房地產信托風險爆發的共性原因。

而在帥國讓看來，與2014年類似，今年仍是房地產信托的兌付高潮年份，“因此在房地產市場整體走弱的前提下，今年地產信托爆發個案風險的可能性很大。”根據帥國讓的統計，2014四季度到2015全年，集合資金房地產信托預計到期總規模為3282.95億元，其中2014年四季度530.40億元、2015年一季度526.11億元、二季度575.21億元、三季度621.91億元、四季度573.69億元。

事實上，面臨市場環境的變化，信托公司也已開始收縮其房地產信托業務的規模。記者采訪的多位信托業內人士均表示，從2014年起信托公司對房地產信托業務的態度就已發生了轉變。

“不僅慎選交易對手，更對產品形態、項目所在城市甚至所處地塊嚴格限定。”滬上某信托公司副總經理向記者坦言，“房地產在未來一定不是香餑餑，其高增長時代已經過去，因此信托公司也在調整策略；業內的共識是不做三、四線城市項目，僅與地產龍頭企業合作，風控嚴格一些的公司甚至只愿意與大型上市房企合作。”

值得關注的是，盡管自2014年以來，房地產信托已成為信托業風險的“高危地區”，但信托業內人士均表示目前出現的僅僅是個案類事件，房地產信托尚無系統性風險。“從此前出事的地產信托項目來看，最后信托公司都通過項目出讓等資產處置方式完成了信托本息的安全兌付。而且目前信托公司也都加強了風控手段，加之大眾對于住房的剛性需求依然存在，因此我們認為整個房地產信托發生系統性風險的可能性很小。”某信托公司地產業務部門負責人坦言。

根據信托業協會統計，截至2013 年底，全行業計提的信托賠償準備金已達90.60億元，可以覆蓋200億元問題資產的45.30%；全行業凈資產高達2555.18億元，是200億元問題資產的12.78倍。“當前信托公司的增資潮一直在持續，加上信托業保障基金的成立，相當于信托公司不斷增加的資本金和整個信托行業正不斷提升的風險消化能力在為房地產信托可能爆發的風險提供‘防火墻’。”帥國讓總結道。