房地產信托發(fā)展過快 部分機構開始收手

每經記者王杰發(fā)自北京

據《第一財經日報》報道，迄今為止，與佳兆業(yè)存在往來的金融機構至少有11家，所涉資金規(guī)模合計約140億元，其中近半是信托融資，金額70億元左右，涉及5家信托公司，且部分信托將在近期集中到期，而最近的一筆到期日就在本月。

在上海易居研究院研究員嚴躍進看來，相關事件已經對信托機構的信心造成了影響。對于2015年的房企來說，如何增強企業(yè)經營的穩(wěn)健性以及創(chuàng)新融資模式，成為目前亟待解決的問題。

中國房地產數據研究院執(zhí)行院長陳晟在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，信托業(yè)之前發(fā)展過快，目前信托公司都比較謹慎，考慮到房地產還有一定的風險一些房貸過多的信托也暫停了房地產信托，房地產信托最高峰的時刻已過去。

房地產信托規(guī)模達1.27萬億

國金證券的研報指出，信托業(yè)協(xié)會數據顯示，截至2014年三季度，信托資產管理余額達12.94萬億元，其中房地產信托規(guī)模1.27萬億元，占比9.77%。得益于過去幾年信托行業(yè)的高速增長，房地產信托規(guī)模從2010年一季度的2351.29億元增至2014年三季度的12653.10億元，增幅高達438.13%（同期信托總余額從23745.40億元增至129483.18億元，增長445.30%）。

對此，嚴躍進表示，房地產信托規(guī)模持續(xù)增加，背后反映了房企加快規(guī)模擴張、積極拓寬融資渠道的心態(tài)，如果從各類融資工具看，房地產信托的融資成本更高，但其優(yōu)勢在于能夠引入規(guī)模較大的資金。如果房地產市場持續(xù)上行，那么“融資-投資-項目高周轉運作-資金回籠”的過程是容易實現的。

但是，上述研報指出，從增速來看，房地產信托受房地產市場周期性波動影響，呈現出有別于行業(yè)整體的獨立走勢。過去3年房地產信托余額同比增速呈“V型”走勢，2011年至2012年，隨著房地產調控的深入，房地產信托余額同比增速從高點一路下滑，2012年三、四季度一度跌至負增長（-0.48%和-0.02%），此后隨著樓市的復蘇回暖，房地產信托余額增速恢復上行，至2014年二季度達到頂峰（55.40%）。

實際上，考察房地產信托的規(guī)模指標，也需要關注結構類指標。從占比來看，2010年至2014年三季度，房地產信托余額占信托總余額的比重介于8%到17%之間，且先升后降，2011年三季度達到峰值（16.59%），2013年二季度末占比最低（8.59%）。

多重融資工具“擠兌”信托

CRIC研究中心的研究報告認為，在融資類型上，房企的融資方式在逐漸改變。由于2014年房企增發(fā)配股及中期票據放開，原先房企較為集中的信托融資金額大幅下滑。2014年前11個月，CRIC監(jiān)測的108家房企信托融資占比僅為3%，同比下滑3個百分點；相反，票據、債券類融資工具的占比2014年增長迅速，上升9個百分點至50%。

CRIC研究中心分析師沈曉玲表示，海外市場融資及中期票據的開閘對2014年前11月房企融資影響較大，加上票據類融資期限長、融資成本低的優(yōu)勢，房企集中通過這一模式進行貸款。銀行貸款方面，2014年前11月房企的融資總額達到1847億元，占總融資額的32%，雖然占比較2013年前11月小幅下滑，但依然是房企融資的主要方式。

引發(fā)房企融資結構變動的一個更重要因素是央行降息。在宏觀經濟持續(xù)疲軟的情況下，央行決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。

有觀點指出，2015年龍頭房企獲得大筆融資后，資金壓力獲得緩解，債務分布更為均勻，企業(yè)的資金結構健康，而中小房企受制于企業(yè)規(guī)模，獲得融資的難度依然較大，未來企業(yè)的發(fā)展將進一步受限。隨著土地投資規(guī)模及成本不斷攀升，房企分化將更嚴重，融資難易度也將進一步分化。

CRIC研究中心分析師陳開朝在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，2014年4月A股房企再融資，9月末監(jiān)管層允許已上市房地產企業(yè)在銀行間市場發(fā)行中期票據，國內融資環(huán)境大為改善，房企對信托的需求大幅下降，但中小房企估計仍然很需要。

創(chuàng)新融資模式改變依賴“輸血”

陳開朝分析稱，截至2014年三季度，房地產信托規(guī)模為1.27萬億元，在房企融資中占比不大，對行業(yè)影響不大，但對中小房企的影響會不小。尤其是集合信托，由于投資人大多是“散戶”，抗風險能力差，如果有房企違約，很有可能導致機構和個人發(fā)生連鎖的債務違約事件，危害甚大。

雖然房地產行業(yè)對資金的巨大需求、銀行信貸限制及行業(yè)高速增長帶來的高利潤支撐了過去房地產信托的高收益率，但國金證券預計，中長期房地產信托收益率或將有所回落，理由包括，降息及可能的進一步貨幣寬松有望帶動市場整體利率緩慢下行；密集救市及降息將助房地產行業(yè)筑底回暖，開發(fā)商資金鏈和信用狀況有望出現好轉，房地產信托信用風險溢價有望下行；中長期來看，隨著住房供應不足局面的逆轉及人口拐點的來臨，房地產難以再現過去幾年的爆發(fā)式增長，房企利潤率水平將下行、超額收益收窄，對高融資成本的承受度也將降低。

嚴躍進表示，近期部分房企出現運營風波，也給房企2015年的經營帶來更多啟發(fā)，房企要加快創(chuàng)新融資模式，也要改變依賴單純的“輸血”模式。對于房企來說，要從整個樓市周期的變動中審視其經營業(yè)務，同時應該有細水長流的企業(yè)文化，即在資金盈余的時候，注重資金的投資，在市場疲軟信號釋放的時候，勒緊褲腰帶，這樣才不會在融資層面過于被動。