資金流出效應明顯 一月地產信托成立規模降八成

⊙記者裴文斐○編輯于勇

繼去年四季度新增地產項目規模同比下降7成之后，2015年1月1-28日，房地產集合信托成立規模僅為43.62億元，相比去年同期下降84.63%。

盡管2014年中旬政府出臺了房地產限購松綁政策利好地產行業，但信托業還是嗅到了地產業繁榮背后危機，部分區域產能過剩、房企融資渠道拓寬、基金子公司搶占業務等均不利于地產信托的增長。

此外，據上證報記者不完全統計，去年12月至今共成立的79款地產集合信托產品，從融資方的項目所在地看，在北、上、廣、深一線城市的項目僅13款產品，占比16.45%，涉及二線城市項目的則有32款產品，占比40.5%。統計結果與之前大部分信托公司聲稱“只做一線城市項目”不太一致。

地產信托新增規模下降84.63%

據用益在線統計，2015年1月1-28日，集合信托成立規模301.53億元，相比去年同期711.77億元下降57.64%，其中房地產集合信托成立規模僅為43.62億元，相比去年同期283.72億元下降84.63%。

分析人士指出，目前不少信托公司主動回避房地產類項目。“一方面部分區域還存在去庫存的壓力，供應過剩存在行業風險；另一方面隨著反腐力度加大，波及一些開發商，引發市場對地產業違約的擔憂。”

同時，2015年地產信托將迎來新的兌付高峰，勢必造成部分房地產企業資金緊張。根據用益信托統計，今年房地產公司今年必須償還2410億元信托資金，用益信托分析師帥國讓表示，創紀錄的信托產品將到期，給已面臨資金來源枯竭的房地產開發商雪上加霜。同時，投資者對房地產信托的需求已下降，他們擔心房地產商的資金供應。

另一方面，優質的房地產公司現在已可以發債融資，再加上基金子公司等的競爭，因此信托不再是房地產項目偏愛的融資渠道。

據媒體報道，2013年和2014年，境內開發商分別通過垃圾債在國際市場上籌集了195億美元和214億美元的資金。而中小開發商已經轉向與基金子公司等資管平臺合作，繼續經營信托公司已經逐漸退出的領地，他們以市級和區縣級平臺項目為主，并且絕大部分來自中西部的三四線城市。

二線以下城市超八成

上證報記者統計，2014年12月1日至2015年1月28日成立的79款地產集合信托產品，從融資方的項目所在地看，在北、上、廣、深一線城市的項目僅13款產品，占比16.45%。統計結果與之前大部分信托公司聲稱“只做一線城市項目”不太一致。

涉及二線城市項目的則有32款產品，占比40.5%，主要集中于山東、河北、湖南、四川和云南省，成都、長沙、昆明等地的項目較多；三、四線城市項目34款，占比為43.04%。東部、中部和西部都有分布。比如徐州、臨沂、鎮江、湖南郴州等地。

規模較大的有五礦信托的“長利穩增1號投資信托”，實際募集規模28億元，信托資金用于用于杭州拱墅萬達投資有限公司開發的杭州拱墅萬達廣場項目以及綿陽經開萬達廣場投資有限公司開發的綿陽經開萬達廣場一期項目開發建設。

上證報記者統計還發現，發行一線城市項目的信托公司較為分散，僅有大業信托有3款產品、中融有2款，其余8家信托公司各有一款，包括國民信托、杭工商信托、北京國際信托等。

二線城市項目里，涉及近17家信托公司，其中華融國際信托有3款，中融信托、陸家嘴信托、方正東亞信托各有2款，而在三四線城市項目中，共涉及近15家信托公司，其中融信托、北京國際信托各有3款。

此外，記者對照由國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家共同發布的2014中國房地產百強企業名單，上述79款地產信托產品中，共有15款產品開發商在百強之列，占比僅18.99%，包括恒大地產、萬科、華夏幸福和綠地等11家開發商。記者注意到百強開發商的項目基本都在一二線城市。

除項目所在城市區域外，交易對手開發商的實力雄厚與否，也直接關系著投資者購買產品后的資金安全。信托公司副總經理告訴記者，應該以百強開發商、中小開發商兩個檔次區分，前者抵御市場波動風險能力更強。“現在三四線城市的房地產市場庫存高企，過剩嚴重，未來將不可避免的影響當地政府的土地出讓收入，進而使得這些平臺項目的財政收入測算發生偏差。”