商業地產投資機遇在哪

甄愛軍

文前提要：商業地產投資已沉寂多年，機遇又在哪里？隨著商業地產交易價格逐漸趨于理性，預計2015年的資產收益率將持穩或有小幅上升，這對追求穩定投資回報的投資者來說，是個不錯的機會。

商用物業漸受關注

2015年商業地產市場開局仍舊波瀾不驚，但或許這只是表象。多年的積弱不振現象，也帶來了一些新的投資機會。

有跡象表明，機構投資者對滬上優質商業物業表現出了濃厚的興趣。據了解，2014年四季度歌斐資產以31.26億元收購融創綠城優質寫字樓——新富港中心。此外，泛?？毓梢?.21億美元收購和記黃埔旗下和記港陸71.36%的股權，其主要資產為位于上海市中心的港陸廣場和黃浦港陸中心兩幢寫字樓。

回顧2014年上海投資市場，增幅明顯。來自國際知名私人房地產咨詢服務公司高緯環球數據表明，房地產總投資額達到82.9億美元，較2013年上漲44.8%。其中，寫字樓投資額增幅明顯，是整體投資額增長的主要原因，而零售物業投資額則有所下滑。上海作為內地面向世界的門戶，依舊吸引了眾多海外基金、本地大型企業等投資客的關注。

政府尋找新的增長點，支撐經濟發展，投資環境不會惡化。據最新數據表明，2014年中國GDP增幅為7.4%，創下24年來的新低，但在2014年第四季度，央行降低利率、不少城市的房地產限購政策放開、重點基建項目上馬等措施意在支撐2015年的經濟增長。

基于如此，商業地產投資熱情仍然高漲。據上海統計局最新數據表明，上海2014年1至11月商業地產開發投資額同期增長12.9%。其中，辦公樓開發投資額增幅最大，較上年同期上漲34.3%；商業營業用房開發投資額次之，同比增長26.4%。

對于未來商業地產投資趨勢，專家認為會有明顯改善。高緯環球華東區資本市場部董事蘇金茂說：“2015年國內企業在上海投資市場上的表現將愈加活躍，同時中國香港、新加坡的亞洲投資客等將依舊是主要的海外投資者。越來越多尋求投資組合多元化的中國企業及高凈值人士正在上海市場上尋找合適的投資對象。預計在2015年，投資者將可能不再局限于地產行業內，更多其他行業的投資者也嘗試在地產市場上分一杯羹。在收益率方面，隨著商業地產交易價格逐漸趨于理性，預計2015年的資產收益率將持穩或有小幅上升。”

另外，高緯環球研究部大中華區執行董事林榮杰評論，2014年政府放寬資產證券化業務審批手續，審批制改為備案制，將刺激商業地產資產證券化進程加速，有利于拓寬商業地產融資渠道。作為全球重要的金融中心之一，預計上海資本市場將有顯著增長。綜上所述，預期2015年度上海商業地產市場的投資將更活躍。

各種物業表現不同

在租金市場上，各種商用物業的表現各不相同。綜合來看，高端寫字樓租金出現觸底反彈跡象，而購物類商用物業則受零售業業績滑落影響，表現有些沉悶。

中心城區寫字樓租金出現回暖跡象。以上海為例，受新入市的寫字樓的租金均低于市場水平，以及部分租戶搬遷至非核心商圈等兩個主要因素影響，黃浦和靜安商圈在2014年前三季度歷經了連續的租金下跌。但在2014年最后一個季度，靜安及黃浦，這兩個浦西核心商圈出現了租金回暖現象，有效租金分別回升3.5%和2.1%。

購物中心類商用物業在2014年末的表現難以理想。高緯國際針對上海南京東路、南京西路、淮海中路、徐家匯、陸家嘴等五個核心商圈跟蹤監測結果顯示，2014年四季度租金漲幅最大為南京西路，環比漲幅僅2.8%，而淮海中路環比下跌，跌幅2.5%。

之所以會出現這種情形，這主要跟各自的市場需求變化有關。從目前來看，上海核心區域的寫字樓項目需求仍然維持旺盛態勢。數據表明，上海核心商圈甲級寫字樓本季度空置率僅為5.8%。不僅如此，上海核心商圈超半數的甲級寫字樓都接近滿租，僅有低于或等于2%的空置率。這導致需求租賃超過1000平方米的辦公租戶，只能從新近竣工的項目中尋找合適的辦公室。但零售市場的疲軟表現，拖累了零售類物業的租金表現。據上海購物中心協會統計，2014年10月中心城區購物中心營收占總營收54.8%，同比減少3.5%。

挑選“績優股”提前布局

商用物業投資是個技術活，只有挑選到其中的“績優股”，才能獲得理想的投資回報。那么現階段哪些物業值得關注呢？

需要注意的是，當前商用物業市場供應仍然比較充足，而與之對應的租賃需求并未出現爆發性的增長，所以選擇優質物業在投資過程中顯得尤為重要。首先值得關注的是潛力區域的商用物業項目，尤其是次中心板塊，將獲得更多的關注。上海核心區域供應已基本穩定，而次中心則隨著交通等改善，面臨快速發展時期。因此一些填補市場空白的項目，比如位于北上海的佳程廣場，囊括辦公、購物、酒店等業態，其發展頗具潛力而值得關注。

其次是體驗式消費業態比重較大的商用物業項目，可以成為重點關注目標。記者了解到，電商對傳統商業沖擊力度越來越大，而電商無法提供的體驗式消費模式，得到了市場的高度認可。正是基于這樣的變化，目前大多數新建購物中心類項目，大幅增加了體驗式消費業態的比例，僅餐飲業態占比就已高達三成以上，而服裝零售業態的比例降至三成左右。甚至包括一些傳統商業項目，也通過改造來滿足體驗式消費模式，如虹橋南豐城等。

對于郊區的購物中心項目，則一定要留意其投資風險。2015年上海預計有超過30家購物中心開業，多分布在上海近郊區域。高緯環球研究部大中華區執行董事林榮杰說：“購物中心面對新增供應的巨大壓力，競爭也愈加激烈。”在他看來，未來購物中心的打造不僅要突出主題特色，增強體驗購物感，還需更加精細化、智能化。

此外對于一些地處配套不是很成熟的商用物業項目，或者并不具備相應消費能力的城市的商業項目，投資者也應該警惕。本刊不動產研究中心經梳理發現，有些商業項目位于城市邊緣地段，周邊商業配套較少，很難聚集人氣；還有是部分三四線城市建設的高端商業項目、五星酒店等設施，與當地消費能力根本不匹配。對于此類商業物業項目，最大的問題在于定位不準，導致與區域內市場需求脫節，很難展開經營，從而導致投資面臨較大風險。