保利業(yè)績略低于預(yù)期 今年增速有望重回20%以上

實(shí)習(xí)記者 王倩楠 廣州、深圳報(bào)道

在2014年的“弱市場”中，保利地產(chǎn)仍然實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定增長。全年銷售金額1366.76億元。多家券商機(jī)構(gòu)指出，保利地產(chǎn)2014年業(yè)績略低于預(yù)期。2014年保利銷售同比增長9.09%，低于2013年23.15%的銷售增速，也低于其他房企如萬科、綠地、恒大等的銷售增速。

同時(shí)，保利2014年凈利潤同比增速僅13.4%，低于2013年的27.4%，同時(shí)低于過去5年公司凈利潤復(fù)合增速（36.9%）。

機(jī)構(gòu)人士指出，保利業(yè)績略低于市場預(yù)期，主要是受結(jié)算進(jìn)度影響。根據(jù)公司發(fā)布銷售業(yè)績，2014年四季度公司銷售開始大幅上升，單季實(shí)現(xiàn)銷售面積和金額351萬平方米和449億，同比增 64.2%和68.4%。下半年銷售將體現(xiàn)在未來的業(yè)績結(jié)算中。預(yù)計(jì)2015年公司銷售增速也將快速回升至20%以上。

中投證券分析師李少明認(rèn)為，2014年保利銷售增速雖然放緩，但銷售增長含金量高，銷售均價(jià)逆市上漲近10%，市場調(diào)整中仍保持利潤率穩(wěn)定。預(yù)計(jì)2015年總可售貨值超2500億元，以65%的去化率保守預(yù)計(jì)，公司2015年銷售超1640億元，增速在20%以上。

各家機(jī)構(gòu)看好保利地產(chǎn)的因素，首先是公司的布局。廣發(fā)證券分析師樂加棟表示，2014年保利全年獲取項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積1209萬平方米，土地投資431億，占商品房銷售金額的比例為31.5%，與其他公司相比公司在2014年維持了較平穩(wěn)的拿地節(jié)奏，權(quán)益比例為73%；布局方面，公司加大了在海西以及廣東省內(nèi)的拓展力度，新進(jìn)入了茂名等7個(gè)城市；城市結(jié)構(gòu)上加大了一線城市的土地獲取力度，三線城市主要以廣東省內(nèi)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目為主。

興業(yè)證券分析，保利地產(chǎn)本輪土地投資空間戰(zhàn)略把握較好。由于目前一線城市和核心二線城市基本面復(fù)蘇超預(yù)期，且可持續(xù)性強(qiáng)，所以在一線城市和核心二線城市拿地較多的公司獲益較大。保利地產(chǎn)2014年在一線城市拿地金額占整體銷售金額比重46%，相較過去幾年明顯提升，在同類公司中也是處于較高水平。

公司2014年在廣州獲得的黃埔區(qū)、番禺區(qū)等7個(gè)地塊。根據(jù)宏觀和微觀層面的數(shù)據(jù)判斷，一線城市和核心二線城市房價(jià)在2015年均會有不同程度的漲幅，基本面復(fù)蘇將貫穿全年，因此預(yù)期公司2015年銷售利潤率將保持在較高水平。

當(dāng)前宏觀政策的寬松也對保利地產(chǎn)等房企業(yè)績增長提供了空間。興業(yè)證券認(rèn)為，降息后房地產(chǎn)行業(yè)基本面確實(shí)開始復(fù)蘇，尤其是一線和核心二線城市；中央各部委集中于去年12月底與2015年1月紛紛出言“托市”，穩(wěn)定市場預(yù)期。

2月4日晚，央行宣布降準(zhǔn)，表明貨幣政策也在進(jìn)一步寬松。在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)政策和貨幣政策持續(xù)放松背景下，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)行業(yè)基本面復(fù)蘇將貫穿2015年全年。

樂加棟指出，無論是對于住宅市場還是土地市場節(jié)奏的把控上，2014年保利地產(chǎn)向市場展現(xiàn)出了一個(gè)千億房企已經(jīng)逐步走向成熟。

展望2015年，除了主業(yè)的穩(wěn)定增長之外，在資本市場對于房地產(chǎn)企業(yè)融資限制逐漸放開以及社會融資成本中樞下移的情況下，杠桿水平較高的保利地產(chǎn)所面臨的邊際改善效果最為顯著；同時(shí)公司重點(diǎn)布局的海西以及廣東地區(qū)仍將是新政府區(qū)域政策的重點(diǎn)，諸多變化對于公司股價(jià)都有積極的催化作用。

興業(yè)證券認(rèn)為，保利地產(chǎn)目前的瓶頸為融資能力，保利地產(chǎn)凈負(fù)債率高達(dá)130%，是龍頭公司中凈負(fù)債率最高的，公司投資能力優(yōu)異，融資能力的突破有利于公司持續(xù)發(fā)揮其優(yōu)異的投資能力。公司獲準(zhǔn)注冊發(fā)行150億元中票，已成功發(fā)行10億元，發(fā)行利率僅4.8%。政策風(fēng)向轉(zhuǎn)暖，房企股權(quán)及債權(quán)融資放松，公司正探討股權(quán)融資的可行性，以破解高負(fù)債率對規(guī)模發(fā)展的制約，若成功實(shí)施公司發(fā)展有望再提速，市值管理能力將增強(qiáng)。（編輯 徐煒旋）