億元個人房產“傳內不傳外” 家族信托試水房產傳承

導讀

為了將后輩的婚姻風險隔斷，宋芳將位于北京核心地段的十幾套房產全部“賣”給了由她成立的信托，并將受益人定為“直系血親后代非配偶繼承人”。交易和持有稅費，按公司持有房產計征。

見習記者黃斌北京報道

步入花甲的北京居民宋芳（化名）早年與丈夫在北京房價“起飛”前購置了十幾套房產，既有住宅也有商鋪，目前總估值已過億元。

老伴百年之后，這些房產全由宋芳自己打理，每月光租金收入便已遠大于自己和子女的總開銷，生活無憂。盡管如此，宋芳最近卻有點煩惱。

“我想把房產留給兒女，萬一以后兒女的婚姻出了問題，他們的財產和生活不會受到太大影響。”宋芳對北京銀行私人銀行的財富顧問說。

北京銀行給出的解決方案是：通過該行合作方北京信托，設立單一資金信托，該信托出資購入宋芳的房產，最后將該信托受益人制定為“直系血親后代非配偶繼承人”。

成立資金信托購買自家房產

北京銀行私人銀行客戶經理彭天一和宋芳進行了一次深談。在了解宋芳的資產情況與需求之后，彭天一建議，設立一個單一資金信托，宋芳本人為信托的發起人和委托人，北京信托作為受托人，而包括其兒女在內的“直系血親后代非配偶繼承人”則為信托受益人，之后由該信托對宋芳指定的房產發出購買要約，實現該信托對房產的控制。

“雖然房產是在信托的名下，但您和您的兒女能自由支配。”為打消宋芳的顧慮，彭天一向她解釋。

最終，除了留下幾套自住，宋芳將位于北京核心地段的十幾套房產全部“賣”給了由她成立的信托。

“這相當于‘左兜掏右兜’，但卻通過信托實現了財產的隔離保護，未來子女出現姻緣風險，這些房產依舊能保證屬于‘直系血親后代非配偶繼承人’。”彭天一說。

彭天一介紹，目前國內家族信托有單一、資金、他益及不可撤銷四大要素。其中“資金”這一要素指基于信托登記的相關法規局限，家族信托必須以資金作為信托財產設立且不得是債務性資金，這也是宋芳需要通過自己出資設立信托購買其房產來實現資產保護的原因。

換句話說，為了購買自己想要傳承給子女的價值接近億元的房產，宋芳必須再掏出完全屬于自己的近億元資金。

“委托人以其持有的資金設立一個單一資金信托，該資金可以是委托人的自有資金，也可以是委托人合法獲得的過橋資金，以確保所設信托的合法性。”京都律師事務所家族信托法律事務中心律師柏高原在接受21世紀經濟報道采訪時曾表示。

按公司持有房產計稅

由于家族信托的存續期通常較長，因此在信托收益的處置上，不同的客戶對收益再投資的需求差別較大，但對收益率的要求差別卻不至于相去甚遠。“從我們遇到的客戶來看，目前客戶在姻緣與血緣風險管理前提下對家族信托的資金收益的再投資，回報率普遍要求并不高，有些客戶只要求收益率超過CPI即可。”林翔說。

這也再一次說明，家族信托的客戶，看中的是其財產保護與傳承的功能。

“我現在就是擔心自己哪天突然出現個什么情況，我就一兒一女，他們說不定又有離婚風險。我又不指望設立信托來賺錢，主要目的是把后輩的婚姻風險隔斷。”宋芳表示。

值得注意的是，在宋芳的資金信托購買其房產時，需要按北京當地的要求繳納二手房交易費用，而在信托持有這些房產后，每年還需按照國家和地方政府規定繳納0.84%的房產持有稅，“這是因為宋芳的家族信托購買其房產時，按照公司持有房產計征。”

彭天一表示，以上各項費用的加總并不低，在目前的法律框架下，這些稅費均無法避免，但他認為“跟后輩姻緣風險相比，值得這些支出”。（編輯付玉）