降息75天再降準：房產或加速去庫存迎來小陽春

“本來以為要放假了，結果因為一條消息又要重新加班。”北京南六環一個樓盤的項目總監告訴21世紀經濟報道記者。

消息來自于央行。

在央行降息75天后，2月4日晚間，中國人民銀行宣布，將從2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

與此同時，為進一步增強金融機構支持結構調整的能力，為加大對小微企業、“三農”以及重大水利工程建設的支持力度，央行決定對小微企業貸款占比達到定向降準標準的城市商業銀行、非縣域農村商業銀行額外降低人民幣存款準備金率0.5個百分點，對中國農業發展銀行額外降低人民幣存款準備金率4個百分點。

此次降準釋放的資金將達到6000億-7000億元。“從過往歷史看，降準與降息是房地產發展的推進劑，只要降準，基本就代表了房價將出現一波上漲。” 北京中原地產市場研究部總監張大偉說。

21世紀經濟報道記者亦致電多個商業銀行獲悉，降準后，銀行也將逐漸調整自己的信貸政策，后續房貸尤其是首套房利率還將有進一步下調空間。

加速去庫存

根據中國指數研究院的數據，1月份全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米10564元人民幣，環比微漲0.21%。這是百城房價連續8個月下跌之后的首次“回正”。

在張大偉看來，房地產最難過的時期已經過去，且有望隨著貨幣政策的放松暖上加暖。

“從歷年經驗來看，貨幣政策對房地產銷售的影響最為直接，此次降準將進一步明確購房者預期，加快推動各類住房需求入市，緩解各地高庫存壓力。” 中國指數研究院常務副院長黃瑜介紹。

除了降準的利好，樓市的另一大利好來自于各種微刺激的樓市新政。

在住建部年底工作會議上，住建部部長陳政高在部署2015年工作時強調，要穩定住房消費。

“穩定住房消費的核心就是促進銷售，去庫存。”上海易居研究院院長楊紅旭判斷，2015年，各地還將在穩定住房消費上，出新招。

楊紅旭亦判斷，這也標志著第三輪去庫存的政策通道開啟。

1月6日，住建部出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場指導意見》，鼓勵開發商售轉租、地方回購商品房。

與此同時，收購市場存量商品房為保障房或者棚戶區安置房也成為去庫存的有效措施。

在2015年1月，福建、陜西等多省份落地出臺了收購保障房為商品房的政策文件。

除此之外，四川資陽市也在不日前下發《關于穩定住房消費的實施意見》提出，針對首次置業者，當地政府一次性獎勵7000元，房交會上成交的再獎勵2000元，取消境外機構和個人在當地購房限制，保障農民在農村各項權益的基礎上鼓勵他們進城買房等。

“高庫存的魔咒也將在貨幣政策、樓市新政等疊加利好下，逐步化解。”張大偉判斷。

3月或迎小陽春

黃瑜判斷，受春節影響，降準對樓市的促進作用，應該在一個月后開始顯現。

張大偉也認為，各商業銀行也需要1-2個月的時間調整貨幣政策，釋放降準后的流動性資金，因此傳統樓市的銷售旺季“3月小陽春”，有望重現，而這也是本輪市場復蘇的一個窗口期。

雖然降準對樓市利好明顯，但在張大偉看來，在供需關系逆轉的背景下，房價上漲的可能性并不高。

以北京為例，上述北京南六環的項目總監也告訴21世紀經濟報道記者，北京的樓盤的項目成本太高了，之前該降的都降了，降準的直接效果是止跌，短期內仍不會提價。

經張大偉測算，現在北京剛需項目開盤當日的去化比例大概是七成左右，2014年上半年去化大概是一半，下半年最低跌到三四成。

“市場處于明顯的上升通道，不過相比2012年、2013年的開盤日光的狀況，還有一段距離，新房漲價的空間仍有限。”張大偉說。

盡管如此，中國房地產業協會名譽副會長朱中一表示，房企亦不能因降準等新政盲目樂觀，樓市的分化也將因此進一步拉大。

從區域來看，朱中一判斷，2015年，一二線城市的房地產市場可能會企穩，但三四線城市并沒有把握。

張大偉亦表示，銀行已經提高了對房地產的風險意識，對于一二線城市以及大企業來說，流動性資金肯定是利好；三四線城市是重災區，降準利好有限。

從企業角度來說，“大企業的集中度越來越高，中小企業仍將面臨資金難題，企業優勝劣汰的步伐將會加快。”朱中一判斷。

根據國家統計局數據，2013年末全國有房地產開發經營企業13.2萬個，比2008年增加50.3%。

“現在城市的常住人口，按照城鎮化53.7%測算，大概在6.5億-7億之間。”朱中一介紹，也就是說，每5000個常住人口就有一個房地產開發企業，企業數量過于龐大，房企間的兼并重組也是個方向。

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