賈康：房地產稅可能按套征收 按面積收官員受不了

原標題：賈康：房地產稅按套征收可能性更高

房地產稅立法草案已在內部制定賈康認為，房地產稅最晚于2017年實施

前日，全國政協委員、財政部副部長朱光耀在回應有關房地產稅的提問時說，中國怎么開征房地產稅，仍在研究的過程中，總的說來由人大牽頭，財政部配合，過程要非常謹慎。近日，全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康在接受北青報專訪時透露，房地產稅立法草案內部一直在做。

房地產稅最晚應于2017年兩會后實施

北青報：去年兩會，財政部部長樓繼偉提出房地產稅立法正在推進，歷經一年多，現在有沒有新的進展？

賈康：現在比較關鍵的事情，是什么時候將房地產稅法正式納入全國人大立法程序，盡快開始一審。

北青報：今年可以納入立法程序嗎？

賈康：按照各個方面的表態，應該是這樣。十八屆三中全會明確要求“加快房地產稅立法并適時推進改革”。去年，傅瑩女士作為人大發言人，明確表態盡快納入立法程序。過了一年，今年兩會在即，按道理來說應該是有這樣的動作。

北青報：要走程序的話，立法的草案已經在準備？

賈康：有所準備，內部一直在做。

北青報：有媒體報道，房地產稅最快2016年實施。

賈康：中央政治局要求，財稅改革的重點和基本事項應在2016年做出來。按照這個節奏要求，有一個推測，今年應該啟動立法，最理想的情況下這個立法程序要走一年，一審二審三審。一審之后，要征求社會意見，在各種意見于討論中吵得不可開交的情況下，搞不好會推到四審，那么這一年可能走不完程序。希望能走下來，但很有可能會走不下來，就會順延到2016年，最晚應是推到2017年，在2017年兩會上經全國人大審議批準，通過后開始實施。這樣才能符合中央關于改革時間表的要求。從這個意義上說，房地產稅也是“等不起”的。

土地出讓金和房地產稅并非只能擇其一

北青報：房地產稅，公眾的理解可能就是把土地和房產合在一起征稅？

賈康：房地產合在一起是不動產，放在一起作為征稅對象，是市場經濟發展中，已經有相對成熟國際經驗的制度。在漢語的表述中，房地產稅和房產稅說起來兩者有區別，但實際上指的都是消費住房保有環節上，實施改革從無到有來征收的這個稅種。

北青報：十八屆三中全會之前，并無房地產稅的概念，房地產稅與之前說的房產稅有什么不同？

賈康：房產稅，是1986年全國人大授權國務院依照暫行條例開征的稅種，當時規定個人住房免納房產稅。怎么樣讓它從無到有？曾有開征物業稅的設想。為找到一個相對容易操作的便捷路徑，那時候認為房產稅就是可以利用的一個實操框架。所以說，我國近年先后稱呼的物業稅、滬渝試點的房產稅、要加快立法的房地產稅，實際上指的就是一回事。

北青報：你參與了房地產稅立法的前期討論，大家爭議的熱點包括這一條吧？

賈康：熱點有若干。包括房地產稅和70年的土地出讓金可以一起收嗎？在國有土地上征收房地產稅有法理依據嗎？這兩個問題，是我接觸到的最會引出憤憤不平情緒的爭議之處。有人說，我房子里包含著70年的土地出讓金，你再每年征稅，重復征收合理嗎？老百姓一聽往往就會很生氣。另外，我接觸到的情況是有很多人在說，別的國家征收這個稅可以，因為別國的土地是私有的，而中國的城鎮土地是國有的，在國有土地上征個人的房地產稅，法理上說不通吧？

北青報：應怎樣理解土地出讓金和房地產稅的關系？

賈康：土地出讓金的性質不是稅而是租金。另外國家還可以憑借政治權力依法開征針對房地產（不動產）的稅收。所以租和稅是可以合理匹配的關系，并不互相排斥地二者只能擇其一，一國制度設計應該使它們并行不悖地適應整個調控體系的優化。另外，多種稅、多環節、多次征這種復合稅制本身就包含重復征收因素，這里的“真問題”是重復得是否合理的問題。

房地產稅應明確“調節高端”

北青報：公眾一直擔心房地產稅會增加個人的負擔。

賈康：房地產稅作為一種直接稅，它的稅收負擔，按照理論框架應該更多落在有支付能力、比較富裕的社會成員頭上。

北青報：這一點涉及房地產稅的立法框架？征收的時候面對的重點對象應是高端人群？

賈康：對，房地產稅在中國立法過程中，應該盡快明確“調節高端”的路線，讓社會大眾吃定心丸。

北青報：那么高端的范圍可能會如何確定？

賈康：這里有兩個技術路線。一個技術路線是第一套房可以排除，剩下的可以征稅。第二個技術路線是按照人均平米更精確，不管是多少套房，扣除一定的人均平米后再征稅。

北青報：這兩種方案你傾向于哪一個？

賈康：按照人均面積還是家庭擁有房屋套數征稅，這是房地產稅制度設計中爭議最多的環節之一。

具體是按套還是按平米？說起來，按套更寬松。如果第一套房不征稅，第二套房是不是也可以稅率從低？就中國現在的普遍情況和民眾心理來看，第二套房可以說是“自己給自己買的商業化社會保險”，征收稅率從低具有一定合理性和可行性。但對于第三套、第四套，乃至更多套的房子，不應該再給予稅收優惠了。

如搞普遍征收體制內官員也不會接受

北青報：但第一套房子有80平米的和200平米的，顯然是不一樣的。

賈康：這需要有“開明”一些的考慮。簡單、形式上最公平的辦法，是按照美國的辦法，不做任何扣除，只要是住房，有一平米就征一平米，但這種方式不適合中國，別的不說，體制內的人都受不了。

北青報：為什么體制內的官員接受不了？

賈康：體制內的公務員，不受勞動法保護，工作“白加黑”、“五加二”非常辛苦，辛辛苦苦這么多年，最實惠的是在房改以后，有了一套房，比如在北京，可能是在地段比較好的地方有個100多平米的房子，同時現在一個月收入也才幾千塊錢。如果房地產稅見一平米征一平米，體制內的官員肯定接受不了。

北青報：此前上海、重慶兩地的試點有人認為是失敗的，沒看到對房價立竿見影的影響。

賈康：我不同意這樣的看法。首先要肯定這個破冰、試水的作用。一開始要先建框架，柔性切入，不是沒影響，但對房價的影響，不那么顯著，但以后是有可能趨于越來越顯著的。

北青報：一方面希望房地產稅柔性切入，使其力度有限；另一方面，我們又希望房地產稅成為地方政府主要收入來源，這不矛盾嗎？

賈康：其實不矛盾。有聲音說，剛開始收一二十億的房地產稅，不算什么東西，所以沒用，這不對！這是剛剛切入，要看到以后的潛力，一開始的時候主要是建立制度框架，發揮調節引導的作用，同時也會帶出以后越來越有把握組織收入的功能。要看得長遠些。

北青報：這中間可能存在什么難題嗎？

賈康：我看不出來有什么過不去的問題。

北青報：地方財政稅收多了，那給政府交的費是否可以少些？

賈康：對，另外一些東西應清理、整合。目前我國實際開征的18種“正稅”里面，與房地產相關的就至少有10種，都應在全面改革視角下作合理協調——收費或許要在清理中間取消，或許要歸并，或者某些收費負擔需要調減。

房地產稅未來也可能擴大到農村

北青報：讓房地產稅成為主體稅源，會不會成為地方政府主要收入？

賈康：不是讓它包打天下，也不可能包打天下，還有其他稅。中國一些主要的城市區域，若干年后房地產稅可能成為最主要的地方收入來源之一。

北青報：房地產稅會怎樣成為主體稅源？

賈康：它會自然而然地成為主體稅源。中國的發展大勢，是未來還要有4億人左右從農村居民變成城市居民，要在城市定居都要有房。建成區域會擴大，城市居住的人會翻倍，人均收入會上升，他們的住房形成的稅源，對公共金庫作出的稅收貢獻，一定是不斷上升的。

北青報：會有人不斷進入城市，但大部分人都只買一套房，房地產稅會面臨枯竭的狀態嗎？

賈康：不可能枯竭。只買第一套房，不買第二套房，這不符合人均收入上升大趨勢和人的需求本性。退一萬步說，假如真的普遍出現所有人都只買第一套房，那么可以再修改稅法，根據情況，從一開始第一套房的不征稅，可以變為根據人均多少平米征稅的辦法。

我認為我國在可以預見的很長時期內，可能需要堅持住房保有環節稅收只是調節高端。但應一起覆蓋高端的增量和存量，在按照住房的市場評估值為主要計稅依據進行征收的情況下，可采用漸進的模式，逐步擴大到居民存量住房的更大范圍，即適當放低“高端”的具體界限，更遠的未來，也不排除擴大到農村地區。

不會通過征稅讓小產權房完全合法化

北青報：此前征求意見的稅收征管法，提出個人統一稅號，這是提前布局房地產稅嗎？

賈康：統一稅號最直接的作用是為以后的個人所得稅改革鋪墊，個人所得稅是對一個個人，房地產稅是對家庭，但管理上，也會憑借稅負有相通之處。

北青報：如果確定按家庭、按套征收，征稅的房屋價格基數要怎么確定？

賈康：這就是“稅基評估”問題。應在征稅前進行不動產登記，把全國房屋的基本數據摸清楚，評估稅基的時候，可以按照物業稅模擬空轉的經驗，在計算機里設計好軟件，將住房的相關數據輸入計算機，自動生成評估結果。模擬空轉的時候，是分三種不同的類型：制造業的、商業的和消費住房，不同類型，有不同指標體系。消費住房很重要的是要參考市場價值，處理地段因素、朝向因素等各種復雜的因素來作綜合評估。

北青報：保障房會怎么考慮？

賈康：我認為對保障房不應該征稅，保障房其實就應定位為公租房和共有產權（有限產權）房，沒有必要征稅，它們已經是作為低中收入者的社會保障來提供了，只有商品房、完全產權房才應納入房地產稅征管收范圍。另外，在很長一段時間以內，也不要涉及農村宅基地上的農民自住房。

北青報：那小產權房呢？

賈康：小產權房的問題有待進一步理清。這一次的不動產登記會倒逼出小產權房的分類解決方案。

北青報：不會通過房地產稅征收讓小產權房合法化？

賈康：不應存在這個“一刀切”處理方案。總體來說，小產權房在既有情況下，主要是農村集體土地上個人宅基地上的房子，以及一些跳過征地環節直接進入市場交易、名為小產權實為買主無產權的房子。只有小產權房在分類處理清楚后，對那些處理成商品房的真正的產權房，在那個時候，再按照法律去覆蓋征稅。

賈康

全國政協委員、政協經濟委員會委員，財政部財政科學研究所原所長，中國財政學會副會長，多年專注房地產稅研究，出版《房地產稅離我們并不遠》。

文/本報記者鄒春霞