兩會樓市風(fēng)向標(biāo)：二套房貸有望迎5年來首度下調(diào)

繼“認房不認貸”后，二套房貸首付比例有望迎來5年以來的首度下調(diào)。

在今年兩會政府工作報告中，李克強總理明確提出，支持居民自住和改善性住房需求。同時將“穩(wěn)定住房消費”作為六大消費支撐之一。

“預(yù)計接下來相關(guān)部委將會落實，對已有的政策做出相應(yīng)調(diào)整，包括降低二套房貸首付比例至五成，下調(diào)二套房貸款利率等，以及對改善性需求重新定義。”住建部政策研究中心副主任王玨林告訴《華夏時報》記者。

對此，央行副行長潘功勝在兩會期間公開回應(yīng)，央行已經(jīng)在對房地產(chǎn)市場信貸等是否需要放松進行后期統(tǒng)計，以及對影響進行評估。

二套房貸調(diào)整預(yù)期高

一位資深業(yè)內(nèi)人士認為，決策層在兩會期間釋放出的信號，往往成為本年度政策指導(dǎo)方向。決策層明確表態(tài)支持改善性需求，意味著上半年放松二套房貸的可能性較大。

“通常是兩會后，由相關(guān)部委來具體落實政策。”王玨林向本報記者表示，目前市場庫存量較大，需要進一步消化，應(yīng)增強消費者購房能力，即通過降低二套房首付和利率來解決庫存問題。

在2014年的兩會上，中央提出對房地產(chǎn)“分類調(diào)控”的指導(dǎo)思想，暗示庫存較高的城市可自行決定是否放松調(diào)控，隨后幾個月，二三線城市地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況陸續(xù)放開了限購，而一線城市仍在堅守。

盡管去年地方政府在救市上不遺余力，圍繞取消限購、稅費補貼等方面大做文章，但效果卻并不明顯。截至目前，全國主要城市的庫存量依然徘徊在高位。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，支持改善性需求的提法在2009年之后都沒有出現(xiàn)過，目前政策口徑重回2009年，這預(yù)示著二套房貸有放松的可能。預(yù)計今年的政策主要著力點將是，各方特別是金融機構(gòu)對穩(wěn)定住房消費需求提供支持。

“既然要保持市場平穩(wěn)，房貸也應(yīng)具有靈活度，過去房價上漲時，房貸可以收緊，那么在行情不好時也可以放松。”王玨林說。

“今年房地產(chǎn)信貸政策改變的可能性還是比較大的”，央行某地方支行人士告訴記者，因為目前經(jīng)濟形勢不樂觀，企業(yè)借貸欲望不高，新興行業(yè)不能挑大梁，依舊是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占比大，而房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻占比仍較大，政府不會放棄對房地產(chǎn)的支持。

實際上，部分地方政府和房企，一直呼吁央行調(diào)整二套房貸款政策，希望央行在釋放改善性需求上有所行動。去年9月底，央行南昌中心支行發(fā)布文件，進一步支持放松房貸，二套房首付從70%降到60%，這是首個央行省會支行發(fā)文明確放松限貸；去年8月份，杭州市人民政府聯(lián)系央行杭州中心支行，要求降低第二套住房貸款的首付比例，但至今尚未有動作。

“我們預(yù)期二套房首付比例降低的政策，將在上半年出臺。”長沙某房企營銷總監(jiān)告訴記者，二線城市的成交量尚未有明顯回升，市場沒有如政府期望的反彈。由于首套置業(yè)者需求有限，促進成交只能靠改善性需求，降低二套房首付和利率，對改善性需求入市至關(guān)重要。

仍有較大松綁空間

在去年放松首套房信貸的“9·30”新政后，四個一線城市率先回暖，此外，杭州、天津、武漢、長沙、成都、重慶等城市在2014年四季度成交也有所回升。但進入2015年，二三線城市再度感受到陣陣寒意。

“長沙樓市仍是一潭死水”，長沙當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房貸放松程度不明顯，對成交量的促進有限，開發(fā)商仍處在艱難的去庫存階段。

“鄂爾多斯樓市太慘淡，即便每平米一萬元的成本，現(xiàn)在不論八千六千還是四千，都無人問津。”一位熟悉鄂爾多斯的業(yè)內(nèi)人士稱，由于以前價格泡沫和存量太大，在能源價格下跌后，該市的房地產(chǎn)業(yè)一蹶不振。

王玨林認為，二套房首付比例下調(diào)可能不會一步降到四成，央行會根據(jù)國家經(jīng)濟增速目標(biāo)，新型城鎮(zhèn)化推進的目標(biāo)，以及考慮銀行的風(fēng)險，來綜合衡量房地產(chǎn)貸款政策。

目前的二套房信貸政策始于2010年的房地產(chǎn)調(diào)控，并在隨后的幾年逐步收緊。

2010年1月，“國十一條”出臺，要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，二套房貸款首付款比例不得低于40％；當(dāng)年4月，“國十條”規(guī)定二套房首付比例不得低于50%，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸；2011年1月，力度空前的新“國八條”規(guī)定二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍；2013年2月，新“國五條”進一步加強了差別化住房信貸政策，北上廣深，以及廈門、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至七成。

自去年“9·30”新政以來，央行已進行兩次降息、一次降準，釋放了一定的流動性，房企資金緊張程度得到緩解。上述央行某地方支行人士稱，考慮到這幾年社會融資規(guī)模中，直接融資比例越來越高，今年M2增速目標(biāo)實際上仍較為寬松，房地產(chǎn)信貸具有放松的空間。

中部某省發(fā)改委人士告訴記者，房地產(chǎn)救市政策是否出臺，主要取決于房地產(chǎn)投資增速以及房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)是否回升，如果不明顯，政策還會繼續(xù)放松，地稅的一半以上是由房地產(chǎn)及相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈提供，加之新興產(chǎn)業(yè)的體量尚難對沖傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的收縮，房地產(chǎn)的地位仍舉足輕重。