梁錦松：如果用人口的增長來衡量 我覺得剛需是偽命題

鳳凰財經訊 2015年博鰲亞洲論壇3月26日—29日在海南博鰲舉行，今年年會主題為“亞洲新未來：邁向命運共同體”，鳳凰財經全程直播。

在以“中國房地產市場：軟著陸與新常態”為主題的分論壇上，香港南豐集團行政總裁、原香港財政司司長梁錦松表示，如果光是從人口的增長來推剛需，用人口的增長，或者是沒有增長，另外一個角度是住宅的供應，我覺得這個剛需可能是個偽命題。

以下為發言實錄：

梁錦松：以前做金融的時候，也做過很多房地產的融資，在我之前服務的公司也做過房地產的投資，但是畢竟在房地產方面還是年數不夠，剛才三個講者都說了以前的情況，我就不說了。看其他的地方，包括香港的房地產，房地產的價格也是不太穩定的。我先講講什么叫做新常態，最后再談談我對中國房地產價格的看法。

剛才賈康先生用了習主席說的“四個全面”，我從這四個方面來說說以后房地產會有什么樣的發展。

第一個是全面地改善民生，房地產有兩個屬性，一個是用來住的，一個是用來投資的，這兩個不完全一樣。我覺得改善民生這個提得很好，哪個政府都要照顧民生，在全球，包括新科技，包括全球也在印鈔票，鈔票不值錢或者是鈔票貶值，很容易把兩個目的對立起來，但是，作為政府，一定要保證每個人都能夠安居，所以今后在政府工作報告里面，克強總理也說了，就是要發展保障房。 在一些城市，包括香港、新加坡，公共房屋的政策就是一個小城市里面的土改政策，所以在國內發展保障房是應該的，我覺得這個提得很好。

第二個是全面地深化改革，特別是以后在中國，包括怎么樣用財稅手段來代替行政手段，因為財稅手段比較透明，長期比較穩定，來替代一些短期的政策，包括一些限購，限貸的政策，我覺得這個方向是對的。而且在今后，我自己覺得價格可能不會像以前那樣一直向上了，可能對整個房地產的結構改革很有利，也包括對地方政府財政的改革有利，不光是靠賣地，而是靠其他的舉措，包括發債等等的，這個對中國整體的發展是有利的。另外，如果房地產的價格沒有一直往上升，對發展新的行業也比較有利。

第三個是全面依法治國，用一些法律，包括不動產登記制度，房產稅的制度來代替很多其他的行政手段，這樣會有很好的發展。剛才有人說前面從嚴治黨，我的理解是怎么樣減少腐敗，我是相信市場經濟的，我覺得這個是好事，因為自由市場的前提就是公平競爭的市場，有了腐敗，就影響了這個市場的運作。所以我覺得以后可能會朝這個方向來發展。

對于房地產的價格，我自己是這樣看的：首先，在居住供應和需求方面講，剛才也說到，除了要發展保障房之外，如果我們看全中國的住宅數量，相對我們的人口來講，平均每個人都有接近兩套的房子，當然，這個也包括農村。另外一個是購房的主力人口，有人預計過高峰或者是頂峰是今年，以后會逐漸下降，因為畢竟人口差不多到了頂，而且很多人慢慢都退休了。所以，如果光是從人口的增長來推剛需，用人口的增長，或者是沒有增長，另外一個角度是住宅的供應，我覺得這個剛需可能是個偽命題。另外一個，從所謂投資的角度來看，剛才燕生也說到，在2000年之后，中國的經濟開始，很多外資進入中國，有投資的，也有出口賺回來的，因為我們的外匯制度，導致貨幣供應在增加，而中國當時沒有很多其他投資機會，再加上股票的波動，很多人都不相信股票，所以把很多錢投進了房地產。但是現在如果我們看投資工具多了，另外外匯管制慢慢地放松人民幣國際化，所以，從某個角度講，投資工具也比較多元化，不一定要投房地產，更重要的是投資房地產以前有一個心理預期，因為過往的十幾年，買了房子肯定是會漲的。所以房地產成為一個投資工具。 現在全中國70個城市里面，有69個城市的房地產價格相比去年都是下降的。從這個心理預期來看，房地產是不是一個很好的投資？我猜民眾會比較清醒一點。居住的需求，我猜以后的需求主要是改善住房的需求，不是什么剛需，也不是什么投資的角度。中國的房地產價格也明顯分化，特別是上海、北京這樣大型的城市，也包括深圳，可能價格還會比較穩定，也有機會往上。其他城市，特別是三四線城市，我猜短期的壓力是很大的。