民生宏觀：房產(chǎn)造富時(shí)代已結(jié)束 不要去接下落的刀

鳳凰財(cái)經(jīng)訊 3月30日消息，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)出臺樓市新政，二套房貸款最低首付比例降至四成。對此，民生宏觀分析稱，用商業(yè)貸款購買二套房首付比例降至40%，政策力度超預(yù)期。然而短期壓力緩解，長期壓力不減。從純投資的角度來看，房產(chǎn)造富的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來將是股權(quán)造富的時(shí)代，不要去接下落的刀。

下為解讀全文：

1、為什么調(diào)整？930房貸新政和1122降息之后，房貸的“價(jià)”（房貸利率）雖然開始下降，但“量”依然偏緊。一線城市銷售去年四季度短暫好轉(zhuǎn)后再度掉頭向下，全國整體銷量仍未企穩(wěn)，庫存居高不下，房地產(chǎn)投資反彈遙遙無期，一方面通過上下游產(chǎn)業(yè)鏈加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出讓金收入，加劇地方財(cái)政和債務(wù)壓力。

2、如何調(diào)整？此前的地產(chǎn)政策松動(dòng)主要是：放松限購、調(diào)整二套房貸認(rèn)定、降低房貸利率、放松公積金貸款規(guī)則等，這次的措施主要是：

1）鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。

解讀：此前公積金貸款額度已有提高，但相對目前的房價(jià)和貸款需求而言仍是杯水車薪，很多人還是需要組合貸，但組合貸審批復(fù)雜、時(shí)間慢，一般交易雙方很少采用，此次提出鼓勵(lì)組合貸，有可能簡化審批流程，加快審批速度。

2）對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

解讀：有房有貸的，用商業(yè)貸款購買二套房首付比例降至40%，超預(yù)期

進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對合理住房消費(fèi)的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；

解讀：公積金貸款購買二套房的首付比例降至20%，符合預(yù)期

對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

解讀：有房無貸的，用商業(yè)貸款購買二套房首付比例降至30%，超預(yù)期

按照支持合理住房需求（自住型和）下一步還有可能對交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及首套房的房貸進(jìn)行調(diào)整，不過北京上海放開限購的可能性較低。

3、對房地產(chǎn)市場的影響？短期壓力緩解，長期壓力不減。鼓勵(lì)組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場短期壓力緩解。但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素（信貸偏緊）和中長期因素（政策回歸中性+高庫存+人口老齡化）共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉(zhuǎn)中長期趨勢。

第一，剛需人口已經(jīng)進(jìn)入下降通道，即便人口生育政策加快調(diào)整，也無法扭轉(zhuǎn)人口老齡化的趨勢。

第二，房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)也已經(jīng)消失，市場預(yù)期短期無法扭轉(zhuǎn)，即便短期房價(jià)企穩(wěn)回升，未來房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比例也將系統(tǒng)性下降。

第三，利率市場化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降。

第四，中央已經(jīng)放棄了2003年確立的將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路，新思路是雙軌制，政府負(fù)責(zé)保低端，其他的交給市場決定。綜合來看，房地產(chǎn)的投資屬性將更多讓位于消費(fèi)屬性，從純投資的角度來看，房產(chǎn)造富的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來將是股權(quán)造富的時(shí)代，不要去接下落的刀。

4、對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響？房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不會(huì)因此復(fù)蘇，對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)有限，房地產(chǎn)依然是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的主要下行壓力之一。房地產(chǎn)復(fù)蘇周期分為幾個(gè)階段：政策松-銷售反彈-庫存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看，銷售仍未企穩(wěn)，投資反彈仍遙遙無期，這也限制了制造業(yè)投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地產(chǎn)放松無法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下行趨勢。

由此推斷，中央必將繼續(xù)加大穩(wěn)增長力度，由公共部門接住私人部門下落的刀。

下一步政策重點(diǎn)：

1）地產(chǎn)政策還可能進(jìn)一步松動(dòng)。我們在春節(jié)之后的第一篇報(bào)告《羊年之初的四個(gè)政策風(fēng)口》中最早提示地產(chǎn)政策將有所松動(dòng)，二套房房貸調(diào)整已經(jīng)兌現(xiàn)，下一步稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的松動(dòng)也不會(huì)太遠(yuǎn)，甚至有可能放松首套房信貸，不過北京上海放開限購的可能性較低

2）貨幣政策繼續(xù)寬松。央行此前有“價(jià)”無“量”的操作導(dǎo)致降息后利率不降反升，高企的短期利率制約了長端利率的下行和金融對實(shí)體的支持，繼續(xù)降準(zhǔn)勢在必行。從時(shí)點(diǎn)上看，4月概率大。一是財(cái)政繳款、外占下滑需要對沖，二是城投債到期高峰臨近，三是4月是兩會(huì)之后政策變動(dòng)的高峰期，4月25日政治局會(huì)議之前可能提前行動(dòng)。

2）基建投資繼續(xù)加碼。以一帶一路為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，地方政府的消極怠工有望緩解，甚至可能掀起新一輪基建投資熱潮。區(qū)域上，福建是核心，新疆、廣西有可能成為關(guān)鍵區(qū)，陜西、江蘇、甘肅、內(nèi)蒙、云南等為輻射區(qū)。項(xiàng)目上，基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通最為優(yōu)先。預(yù)計(jì)通向東南亞的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將率先啟動(dòng)，巴基斯坦瓜達(dá)爾港、斯里蘭卡漢班托塔港等印度洋戰(zhàn)略性港口或稱為“一帶一路”首批戰(zhàn)略港口。中國中鐵、中國鐵建和中國交建三大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與海外項(xiàng)目施工企業(yè)最為受益。

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