中金：房貸新政超預期 地產股將漲20%

央行今日盤后發布通知，將購買普通自住房的“二套房”首付比例下調至不低于40%，購買普通自住房公積金首付比例調整為20%，購買普通自住房的二套房公積金首付比例為30%，同時財政部宣布“營業稅滿五免征變為滿二免征”。

中金公司分析稱，房貸新政措施、時點均超預期，將帶動地產銷售。中金同時稱，當下是地產股最好的投資時間，2015年政策驚喜多于基本面，繼續看多地產股表現，從估值看仍有20%的上漲空間。

以下為全文：

千呼萬喚始出來，政策放松超預期！繼續看好地產股！

1.組合拳出手，措施、時點均超預期。政策放松預期更明確！

二套房首付比例下調，是繼2008年上次放松，過往6年以來第一次放松改善性需求;同時營業稅政策也回歸到2008年。從措施上來看，繼上周五住建部國土部實行“緊供給”調控之后，刺激需求政策隨即出爐，體現了國家支持自住、合理改善性住房需求的決心，明確了政策放松大方向，也符合我們前期提示的“政策組合拳”的判斷（我們在近期的報告及郵件中均提到“住建部、國土部控制的是供應端，需求端在其他部門手中，光減少供應是不夠的，見效也很慢，只能說是中長期的著眼，所以短期要讓地產市場企穩，需求端的支持肯定會有，比如交易稅減免、變更首付比例（包括公積金放松、異地流動）等等”），但出臺時點上超預期。

2.政策會有何實質效果？

我們估計，二套房首付政策將使得二套房購買者的購房能力回到2012年前，或將拉動銷售額增加0%~5%；如果未來二套按揭利率調整到基準，相當于名義房價下降約5%，。根據我們測算，二套房信貸政策變化，a)將使得購房能力指標（非農人口戶均儲蓄額/平均房價下的首付金額）恢復到2012年以前的水平；b）如果伴隨二套房按揭貸款額度打開（比如2015年按揭貸款新發放額度同比提升10%~15%），將拉動銷售額上升約0~5%左右；c)如果同時伴隨二套房利率逐步下降至基準，將相當于名義房價下降4.6%~6.1%。

而公積金首付比例下調將推動首次置業人群入場，拉動5%~10%的新增需求；如若伴隨各地公積金貸款上限打開，效果將更加明顯。就我們經驗，截止2015年1月底，住房公積金提取額累計2.9萬億元，發放住房公積金個人住房貸款總額4.3萬億元，相當于按揭貸款總額的36%，一般而言，各城市使用公積金，使用商業貸款與一次性付款比例大約是2:5:3；而按照住建部前期規定，90平米以下戶型貸款首付比例不低于20%，90平米以上戶型首付比例不低于30%,我們估計此次公積金首付比例下調將影響使用公積金人群中約50%的需求（萬科90平米以上戶型占比約在50%左右），拉動5%~10%的新增需求釋放，同時如果結合各地政府公積金貸款上限打開，效果將更為明顯。

我們估計，營業稅減免將來影響市場交易中約20%的二手房屋，其有效房價將下降5%-6%。同時看到營業稅減免政策，以一線城市為例，2010年-2012年間的四大城市新房交易合計1.08億平米，二手房交易1.12億平米，年均銷售量新房、二手房均在3000-4000萬平米左右，營業稅減免政策將涵蓋到2億平米的住房，相當于年交易量的5-7倍，但如果假設受惠房屋中有10%左右能夠形成供應，將相當于年交易量約20%的房屋，實質房價下降5%-6%。

3.A股地產投資邏輯:

最好的時間就是當下，經濟/地產基本面均偏弱，政策放松概率高，不能輕易下車；繼續看多地產股表現。我們堅定認為，2015年政策驚喜多于基本面，繼續看好地產股，而且從估值角度看，2.0x P/B才是地產股估值天花板，還有20%的上行空間，地產龍頭排序：萬科/招商/保利，中小市值公司：首開股份/中南建設/中華企業。(中金房地產·寧靜鞭)