樓市新邏輯：只許疲軟不準崩盤

■程凱

樓市是一個不能說的痛，漲了這么多年，盡管有大把既得利益者，但最多的聲音還是怨聲載道，盡管樓市對GDP有貢獻，但若是把經濟結構搞壞了也不行，再加上BAT的老大稱王稱霸前，排名靠前的首富們都是地產商，所以房地產就是個異類，大家很難用正確的心態去面對。

這就是3月30日幾個部委奏起“救市交響曲”時的大背景。

當日下午，首先是央行、住建部、銀監會聯合下發《通知》，對二套房最低首付款比例調整到不低于四成，接著就是財政部發布《通知》，免征滿2年的普通住房營業稅。

市場的反映是政策“超預期”。鑒于認定這是政府對樓市啟動的最新一輪的拯救計劃，所以認為樓市的大漲又將開始，甚至有人喊出來了“有錢就買房，沒錢才炒股”。30日當晚，冷靜的機構開始思考問題了，以券商為代表的機構自然而然地再宣告房地產的黃金時代已經不再了，現在迎接的是金融時代，所以股票是投資首選。

3月31日的情況大家多少也知道了，房產中介和過戶大廳里并不熱鬧，有提價的開發商也只是象征性地意思了下，沒有人真的指望樓市會像2008年那一輪救市一樣，開啟一輪轟轟烈烈的上升浪；同時，股市上的房地產板塊也是虛晃一槍，高開低走，到了尾盤上證指數還迅速殺跌到1%的跌幅。

房地產市場如果是熱過頭了，就應該讓它冷靜下來，可是它本身的熱點還在加溫的時候，政策給它加上的緊箍咒只能是起到小阻力的作用；所以當一套房都被限購、二套房房貸比例被提高、營業稅免征從2年提到5年的時候，房價還是在一意孤行地漲。但是，你不能說當時的限貸限購加稅不對，因為你不給它阻力，它就會更不把你放在眼里，泡沫會吹得更大，破滅的時候就會更慘。

可是，如果房地產市場自己開始降溫了的時候，政策就應該讓它緩和下來，一點一點地釋放泡沫里的空氣，而不是讓泡沫直接破了，破了傷害太大；所以這個時候政策給它松緊箍咒其實是一個自然那而然的舉動，真的談不上政府又再給樓市吹泡泡。現在房價是下行趨勢，從去年“9·30”央行的新政，到現在“3·30”的多部委聯合行動，其實針對的更多的是二套房，也就是說，決策部門現在認定了二套房的購買銷售更多的可以被理解為剛需，是改善型住房，而不再應該被解釋為“炒房”。

無論房價漲還是跌，絕對意義上的炒房是政策絕對不允許的，盡管炒房不炒房不是那么容易被界定的。現在，二套房被認為是合理的了，不叫炒房。

在樓市下行趨勢下，以二套房為抓手穩住剛需，釋放剛需，穩定樓市成交量，進而阻止房價的雪崩，這才是政策的目標所在，你說它是救市也可以，但決不是吹泡泡，反倒是現在想吹泡泡也吹不起來。

所以，允許房價疲軟，不準樓市崩盤，我認為這是政策對待房地產市場的應有之義：不吹泡沫，也不夸大樓市的風險；不刺激投機炒房，但又鼓勵剛需首次購房和改善型住房。其實，政策的基調從來就沒有變過，無非就是逆周期調控，和所有宏觀調控沒有多大的差別。要說差別，其實就是樓市的本性太兇猛，影響面太大，對經濟體各個方面的聯動更強烈，也就更難達到調控效果，反而容易讓政策被市場拖累，進退失據而已。

對所有的泡沫來說，要做到平常心，適應一下新常態，對樓市泡沫如此，對股市上的局部泡沫來說也是如此。

前兩天，SOHO中國的潘石屹在博鰲論壇上說，大家不要在一些雞毛蒜皮的事情上面耗費精力、耗費技術，這是沒有用的。現在做的一大堆幾萬個、幾十萬個APP，80%是泡沫。結果遭來一通痛罵，我看根本上其實就是因為潘石屹是個開發商，開發商靠樓市泡沫掙飽了錢，怎么好意思去指責互聯網泡沫呢？

在各色泡沫里的人，心態都是一樣，只許自己掙錢，不許他人講真話。

（作者為本報編委）