潘石屹：互聯網創業者80%是泡沫 兩三年就破

1963年出生在甘肅省天水市的潘石屹是農村孩子出身，地地道道的白手起家。1987年，他辭職下海到深圳、海南，憑借對中國宏觀經濟形勢和房地產市場的敏銳洞察力，成立了北京萬通有限責任公司。以潘石屹、馮侖為首的“萬通六君子”之后成為中國企業家“九二派”濃墨重彩的一筆。這個符號基本等同于時代弄潮兒、商業先行者。

而今的潘石屹在中國的房地產市場上已打拼近三十載，早不是當初有些青澀、一口天水口音的略“土”形象了。而且，現在的潘石屹似乎正在變成中國房地產大佬中“最時髦”的一位。

2012年8月16日，SOHO中國宣布告別散售模式，全部持有項目用于出租，潘石屹轉型做起了“包租公”，這是2006年SOHO中國由住宅地產轉向商業地產，2007年香港上市之后的第三次巨大轉變。今年的老潘，更加激進，利用互聯網轉型時機，做起了辦公樓短租O2O業務，SOHO3Q“試驗田”在北京、上海多地開花。

就像當初潘石屹在房地產市場上摸爬滾打了幾年，積累了豐富理論經驗才參與成立了萬通公司。如今SOHO中國的“互聯網轉型”也是有備而來，潘石屹在開始有所動作之前拜訪了100多家互聯網公司。

潘石屹在乘互聯網“東風”之時，也保持了相對清醒客觀的判斷；“互聯網創業者80%是泡沫。”當然，他也承認，這些泡沫并不會對互聯網大潮的趨勢造成影響。因為“互聯網，真是這個力量，就是一個看不見的力量，一個無形的力量把我們這個世界給徹底變化了。所以我們的觀念，原來我們的經驗可能都用不上了，就得要重新面對互聯網顛覆了的這個世界，重新的去思考。”

和潘石屹一樣，同為“九二派”佼佼者的馮侖，也正在推出一個吸引人眼球而極具爭議的項目：自由筑屋，網絡定制住宅。

當傳統行業的大人物做起互聯網轉型，第一感覺或許是別扭的。就像潘石屹說的：“80%企業家都是很焦慮的，剩下20%就是沒思考。”焦慮之后是什么？老潘有話說。

互聯網不賺錢對我沖擊很大

在潘石屹拜訪的100家互聯網企業中，很少有創始人會把“怎么賺錢掛在嘴邊”，這點令潘石屹十分困惑。如今的互聯網創業存在的社會需求、消費需求以及創業氛圍已經迥異于改革開放之初的中國經濟基調，互聯網力量正在改變我們周遭的一切。“第一個感受就是互聯網，真是這個力量，就是一個看不見的力量，一個無形的力量把我們這個世界給徹底變化了。所以我們的觀念，原來我們的經驗可能都用不上了，就得要重新面對互聯網顛覆了的這個世界，重新的去思考。”

“第二個就是也看到在互聯網的大潮的過程，有好多泡沫，甚至有很多荒唐的事情，就是不符合邏輯的事情，反正在這個上面魚龍混雜的在往下做了。互聯網創業的人都比較年輕，他們都這個商業的經驗，對市場經濟背后規律的認識都不是特別足。”在潘石屹看來，也依然與以往任何一次經濟生產方式改變的浪潮一樣，存在泥沙俱下、魚龍混雜的情況。

老潘覺得荒唐的事情頭一樣就是“有的互聯網企業不賺錢”，而且“有的互聯網企業一直不賺錢”。“在傳統的行業里面，信息不對稱，可能這個社會的平均利用率比較高，在互聯網時代的話，信息都是完全透明的，所以社會的平均利用率會比傳統的社會中的社會利用率要低，可是不能不賺錢，如果不賺錢還往里面賠錢，這就有問題了。”

潘石屹進一步指出，社會給企業回饋過來的是企業的利潤，如果企業老在賠錢的話，可以說沒有為社會創造財富。不過這個觀點已經在今年的海南博鰲上，被劉強東一口反駁了：“互聯網沒有真正免費過，過去老百姓一直罵房地產是暴利、黑心、利潤太高，其實BAT凈利潤遠遠高于老潘的。”

強東哥哥舉了個栗子，周鴻祎做殺毒軟件，過去傳統殺毒軟件都是66塊錢一張光盤，說免費，但是現在老周通過免費的殺毒軟件賺錢遠遠超過過去所有傳統的殺毒軟件。

“當然這個傳統的行業咱們建一個房子，前三五年也不賺錢，也得往里面投錢，房子建好了才能租出去，所以從長期來看應該是賺錢的，前面有一個短期的投入期，甚至兩年、三年的投入期都是正常的。可是你這個商業模式，最后應該是能夠賺錢的，如果你連根本的商業模式都不賺錢，我覺得還是有問題的。”潘石屹總結道，利潤為王仍然是任何商業模式的鐵律。

“互聯網+房地產”是共享經濟

“就是摸著石頭過河，我錢投給他了，這個項目不行，他就會換一個項目，只要投給一個聰明人就可以，他們常常這樣說。可是我是不同意這樣的想法。”潘石屹并不贊同“互聯網思維”里“摸著石頭過河”那一套方法論。

他表示大部分商業模式都是“質難形易”：你要把一個問題想明白的話是很困難的，你真正想明白一個問題，做的話是比較容易的。我們做任何事情，無論是傳統行業也好，互聯網的創業也好，先把問題想明白把背后的道理想明白，這可能是最重要的。

所以，SOHO中國的“互聯網轉型”所借鑒的辦公樓短租O2O業務從一開始就有跡可循，很多業內人士指出SOHO3Q屬于“中國版WeWork”。發家與紐約公園大道的WeWork做的無外乎是向美國境內的創業團隊們出租辦公場所，該項業務一經推出即受到紐約白領的熱捧，等候名單排到兩個月之后，估值甚至高漲到50億美元。

而wework的創業靈感則與前輩Uber和Airbnb有關，是它們把共享經濟帶到了全新的高度，把傳統的服務性行業，如租車服務和旅游租房與高科技緊密相聯，提高了交通和旅游產業內的閑置資源利用率。

“我們未來也想建設一個平臺，建一個平臺的話，就是把這些閑置的房子都可以放到這個平臺上，一方面這個房子的需求，你要租一個辦公室，你可能是五個人租一個辦公室，辦了一個公司，突然一下變成一百人了，可以，你可以是一百人的辦公室，今天你在北京辦公，明天你可以在上海辦公，就在這種碎片化的需求和碎片化的資源通過互聯網都給組合起來了。”潘石屹這樣解釋3Q項目的藍圖。

其實，這并不算完全的創新，SOHO中國除了利用互聯網實現了信息的透明化、提供租賃安全保障之外，辦公室短期租賃本身早在“散售時代”的SOHO中國已現雛形。很多小業主投資買了SOHO的房子，然后就作為辦公室出租出去了，這種現象在國貿在三里屯這些地區非常的普遍。

“原來運作的只是信息沒有組織起來，周圍有好多的中介比較亂，信譽也沒建起來，無論是持有房子房東的信譽沒建起來，需求房子，就是獨辦公室的人的信譽也沒有建立起來，可是在這個平臺上面，在一個公開透明的所有的數據就是租賃的期限，租賃的價格、服務，這個平臺要建立起來的話，就會比較好。”對于自己手持大量項目的SOHO中國來說，盤活存量資產以實現平臺化的策略是劃算的。

互聯網+房地產，賺多少錢合適？

說起利潤，“定價符合互聯網思維，微利。”老潘說。在他看來，收座位費是一個基礎的收入，當把足夠多的用戶聚集在一起的話，聚集自然產生商業價值，可以對接很多資源。

不過創業者或許并不會做如此長線的商業考慮，對于很多掙扎在生存線上的創業團隊而言，辦公室租賃成本仍然是一塊硬支出。

目前3Q工位的定價，開放式工位1000元/人/周，里面獨立的工位是1300元/人/周。根據SOHO 3Q官網介紹，望京SOHO建筑面積達5091平米，包括655多個座位，如果滿員的話，那么望京SOHO 3Q一個工位的單價是18元/平米/天。

但是，網上查詢可以發現，北京望京一帶傳統寫字樓的單價，普遍為6~9元/天/平米。建外SOHO租金也僅為5.0元/天/平米，朝外SOHO的租金為8元/天/平米。

相對高昂的租金費用對創業團隊而言是沒有吸引力的，尤其是那些有初期租用需求的創業者，創業成本對他們而言是一筆不小的開支。創業者表示，服務式辦公通常提供了很多可以滿足他們辦公需要的增值服務，但是成本仍然是他們需要操心的主要因素之一。

wework模式在中國是否行得通？之前有業內人士論證并不可行，因為美國的物業租賃價格與其創業者的收入之比跟中國完全不同。比如，加入同一個會員中心，在美國使用一個月的價格是400~500美元，對美國創業者來說代價不高，在中國也是400~500美元，但卻可能是一名創業者一個月或半個月的工資。

一方面是高昂的成本，另一方面是房東與創業者之間缺乏實質聯系，能不能形成“創業孵化器”的口碑效應尚待驗證。“創業項目我覺得我們還是缺乏這些方面的經驗，他們這些都是要對互聯網的商業模式非常的敏感，對互聯網的技術，這個互聯網是一個大的行業，技術是不斷的有了新的技術出現，這些人投資互聯網的人對新的技術對社會的影響，他的商業模式影響都非常的敏感，我們的長項不在這上面。”

盡管對于看好的創業團隊會減免2個月的辦公室租金，“包租公”潘石屹目前并沒有更進一步的投資打算。

“我大概一看的話，這些互聯網的企業，互聯網的創業者，肯定80%是泡沫，80%就可能跟做一個作業似的，跟社會跟市場跟怎么樣提高社會的效率，怎么給社會創造財富，怎么樣給別人提供服務，沒太大的關系，這些肯定是泡沫。可能這個東西不影響大的趨勢，泡沫爆了就爆了，我覺得這就是在創業的熱情比較高漲的時候，所有的人才、技術、各種各樣的力量、關注點都會集中到這個行業里面去。”

潘石屹這樣判斷未來的創業形勢：“這個行業可能再過上兩三年時間，泡沫就爆了，就是把這些多余的不冷靜的東西看起來比較荒唐的東西就這樣淘汰掉了。真正剩下的東西是對這個社會對這個市場對人們的服務有用的東西。”