陶紅兵：2016年北京四環房價會漲到10萬每平

2015年3月5日，李克強總理在兩會所作的政府工作報告中，多次提到住房問題，相對于2012年底以前的政策表述，基調已有重大變化：一是強調住房的居住屬性，支持普通住房消費；二是把保障房作為公共產品看待，給予充分預算支持。其中，“穩定住房消費”的表述是時隔多年后重新提起，但又富有新意。

2014年10月29日，國務院常務會議提出“穩定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件”。這是時隔5年半之后的重提——2009年4月15日，國務院常務會議提出“穩定住房、汽車等大宗消費”，隨后被逐步放棄。

由于2009下半年至2013年3月一直強調“加強房地產調控”，從中央到地方、從專家學者到普通百姓，都不再把房地產當作“支柱產業”。

2013年，發改委副主任朱之鑫在中國發展高層論壇上答問時說，很多人說把房地產作為支柱性行業，我查了一下文件，沒有這句話，我們提出是把建筑業作為支柱性產業。

曾有專家反問道，“你看從古到今的所有國家，哪個國際性大國的成長是靠房地產搞起來的？”萬科總裁郁亮也在2012年接受采訪時表示，房地產作為國家支柱產業的定位確實有問題，不應該讓房地產成為中國經濟的主角，最合適的定位應該是配套產業。

但房地產以及相關行業在我國經濟當中的份額是相當可觀的，2014年房地產銷售額、房地產開發投資額、房地產行業增加值分別相當于或達到GDP總量12%、15%和6%。從產業結構角度來看房地產行業仍然是國民經濟的支柱產業。

“房地產對經濟的支持，目前在中國仍然是排到最重要的行業，沒有任何一個行業現在能夠代替房地產行業的這個作用。即使在未來二三十年以后，房地產可能不是像現在這樣占的比重這么高的行業了，但它仍然是中國經濟一個很重要的支柱性行業，這是我想不會發生有重大的改變的。”高策地產服務機構機構董事長陶紅兵則對中國未來經濟發展中房地產企業的角色充滿期待。

而且，早在2013年，陶紅兵即表示五年之內北京房價將超過10萬每平，該言論一出引起一片嘩然。兩年過去了，陶紅兵對自己的判斷仍然十分堅定，他指出甚至不用等到2018年，2016年也就是明年，北京房價便會突破10萬每平。

房地產是中國的支柱產業

“到現在房地產是美國的支柱產業，為什么這樣的一個到中國就不行了呢？”陶紅兵不能夠理解長期以來學界輿論對于房地產地位的“打壓‘，“房子是最大的消費品，我們有好的衣服穿，有好的東西吃大家就覺得沒有問題。農業說是最基礎的最重要的，因為滿足了人吃，大家不覺得做農業好像是做泡沫。可為什么說做房地產，滿足人最重要的居住，這個需求，大家就會認為這個行業不重要，永遠是重要的。即使到了美國、日本這樣的發達程度，房地產也仍然是很重要的。”

2015年4月，著名經濟學家吳敬璉在接受央視財經采訪時，也明確談到：“過去用了很大投資份額投資房地產來拉動經濟，是一種不正常的狀態。這種經濟發展方式資產負債率太高，或導致資金鏈斷裂等。而一個行業資產負債率太高就會釀成系統性風險，出現金融危機，崩盤等。所以，不能再指望房地產拉動GDP。”

陶紅兵表示自己并不認同這個觀點：“在經濟下行的時候，我們不能指望用房地產來拉動。為什么不能指望？經濟下行的時候，用房地產來拉動經濟，這本身它并不是十惡不赦的。”

他闡釋了自己的觀點：重要的是在用房地產拉動經濟的時候，對居住需求的管理要分門別類，我政府要管一些人，要照顧一些人，同時市場的東西就讓市場去解決。“如果這樣的用它來拉動經濟，何樂而不為呢？畢竟房地產行業上下又牽動幾十個行業。”

有關居住需求管理的分門別類，陶紅兵舉了個例子。比如在北京等一線城市限制高端住宅的購買是無意義的，好比勞斯萊斯賣的再貴，也不會影響老百姓的生活。“五萬以上的這些高端房子，不是老百姓基本居住需求所需要的，那我就放開限購。比如說20%的個稅，那全國就北京在執行，有什么道理呢？”

至于自住需求的住房價格會不會因為放開限購也跟著水漲船高？陶紅兵認為答案是否定的。“自住商品房本來政府有調控，對資格要審查，就是過去沒有房的人才有資格去買。那么沒有房的人他會去買那個5、6萬的房子嗎？買高端房的人會是第一套房的嗎？所以那個不用擔心，你只要對基本居住需求有一些承諾和保障就可以了。

2015年不買房會后悔

330新政之后，相較于同行和媒體中時有出現的看空樓市的反應，陶紅兵認為2014年到2015年的確像任大炮所說是買房最好時機，存在價格洼地。”我認為實際上已經要有點后悔了，而且去年我一直說2014年是買房的最后一個窗口期，就是今后很長一段時間，比如說10年左右很難再出現比2014年更低的價格，我是指一二線城市。”

他對于行業的判斷基于兩點：首先，中國不缺房子但缺好房子；其次，中國房地產目前沒有很大的泡沫。

“中國不缺房子了，但不是說中國不缺好房子了，我們不是說了房子了就可以沒有追求了，我們所有的人都穿著衣服呢，我們都不缺衣服了，為什么我們還要買衣服呢，我們家里面都有糧食了，我們為什么還要買更好吃的東西呢？大家對更好生活的追求，這是無止境的。現在有了讓我們大家能夠住下的房子這個我是認可的，但是說有了讓我們大家都滿意的好房子我是不認可的。”陶紅兵表示。

而至于房地產價格高速上漲是否存在泡沫？陶紅兵認為不然。而且很多人都用一個數字，說一二十年蓋了這么多房子，人均多少平米，很多地方已經每個家庭有一兩套房了，根本不需要再蓋房子了，所以未來房地產行業前景暗淡，可能要會崩潰。“這種說法忽略了一個最重要的東西。我們三十年蓋的房子有百分之六七十，我認為在未來三十年都會逐步消失，都會被新的房子所取代，還是要拆掉他們，就是因為在過去的三十年蓋出的房子質量太次，不僅僅是建造質量，包括規劃質量，包括我們房子的格局，里邊的設施都太差。”陶紅兵認為未來對于改善型住房的需求將支撐房地產行業的繼續發展。

他也提到尤其是三四線城市都出現的“鬼城”是一種資源浪費的現象，并不是所謂的泡沫。因為前期政府對房地產開發商許下了很多美好的諾言和愿景，之后由于配套設施承諾沒有兌現，導致了空城、鬼城的出現。

陶紅兵對于一線城市房價判斷是仍然會持續上漲，但暴漲可能性不大。“到明年就會看到北京四環內的新盤的價格就會在10萬，實際上我們現在就可以看到北京四環內新盤的供應量供應的價格已經很少低于8萬了，基本上都在8萬以上了，甚至四環外的很多新盤的價格都已經在6萬到8萬了。”

房地產電商行業影響小

地產大佬王石的一段狠話，在網絡上流傳很廣：淘汰你的不是互聯網，而是你不接受互聯網。是你不把互聯網當成工具跟你的行業結合起來。最終淘汰你的還是你的同行。

2014年年初，萬通控股董事長馮侖曾這樣公開斷言；萬科總裁郁亮更帶領80名高管到小米總部考察；龍湖地產也在2014年的戰略發布會上首次宣布，將全面涉水互聯網領域；而以國內首個健康人居體驗館落成為標志，方興地產則以互聯網思維打開房地產體驗式營銷大門。

在互聯網浪潮裹挾之下，房地產與電商的結合正變得日益緊密。不過在陶紅兵看來，這種趨勢應該被定義為“+互聯網”而不是“互聯網+”，而且基于房地產信息的復雜程度，這種電商化不會從根本上顛覆房地產行業。

“我相信房地產一定是互聯網改變最少，改變最慢的一個行業，但它仍然會改變。現在說互聯網+，那個+就指實體行業，就是互聯網+實體行業就會誕生出一個新的行業，或者說一個新的翻天覆地的顛覆，這個對房地產行業我是不認可的。我認為在房地產行業，一定是+互聯網，是房地產這個實體、實業在前再加上互聯網這個工具。”

“我們現在淘寶、京東，電商做的如火如荼，電商的特點是什么？包括我們現在發展出來無數的，什么美團、大眾點評等等，它都有一個特點。第一，它是快消品。就是它一定做的是金額不是那么太大的，即使是像汽車在網上可以購買，算金額比較大的，但他又有另外一個重要的特點，它往往是標準化。標準化的，這個金額不是特別巨大的，還有一個叫多頻次購買。”陶紅兵指出這些支撐電商發展的重要消費特點在房地產都不成立。

最后他總結道：“所以對電商有利的在房地產這兒都不靈，對它不利的在房地產這兒都是有體現。另外，我們在互聯網上做電商一個特點，就是叫很快的做決定，成交周期很短，大家都比快。光棍節我們購物，點完鼠標，可能天一亮一睜眼送上門了，快捷。但是房子這個事長周期，從你做出決定，你付了錢，到你完成這個交易，你拿到房子，短則幾個月，多了好幾年，這么長的周期，通過電商是有問題的，你中間還有無數的事情要去對接。”