小米與地產(chǎn)：被過度消費的雷軍

2015年06月10日 09:33
來源：鳳凰智慧產(chǎn)業(yè) 作者：王新宇

當下，小米提供給開發(fā)商的服務主要有兩個，一個是小米的品牌效應，另外一個就是雷軍作為小米下一步的重要布局：智能家居行業(yè)。2014年2月被曝出的小米員工公寓開建、雷軍投資you+公寓、雷軍投資愛空間，這些都是為地產(chǎn)開發(fā)所做布局。

核心提示：最近互聯(lián)網(wǎng)與地產(chǎn)行業(yè)不斷出現(xiàn)了小米相應人員一邊替開發(fā)商站臺吆喝，一面否認自己做地產(chǎn)的滑稽表現(xiàn)。小米與地產(chǎn)，到底上演一幕什么樣的故事?

江湖上有傳說，某大俠帶領武館全體成員拜訪傳說中的高人，高人把三年前的廣告公關說辭又說了一遍，于是這位大俠回去便創(chuàng)立了新的神功，成為江湖繼續(xù)被仰望的對象。這便是當下互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的可愛寫照。

“小米沒有計劃進軍房地產(chǎn)行業(yè)，我們相信專注，只做自己能做好的行業(yè)”。5月29日，在“見仁見智—仁恒濱河灣+小米智能家居合作發(fā)布會”上，小米聯(lián)合創(chuàng)始人、副總裁黃江吉在接受媒體采訪時再次向外界釋放小米不會做房地產(chǎn)的信息。

仁恒是一家新加坡品牌開發(fā)企業(yè)，一直以品質被稱道，盡管最近被業(yè)主維權鬧的不太愉快，但并不能阻擋他們營銷的勢頭，新聞的標題依舊吹捧雷布斯進軍地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，而對于開發(fā)商而言，小米的品牌變成了營銷的噱頭。

無獨有偶，除了仁恒之外、南京銀城地產(chǎn)、福建正榮、華潤等品牌房企，都與小米在各地開展了合作，這也就不斷出現(xiàn)了小米相應人員一邊替開發(fā)商站臺吆喝，一面否認自己做地產(chǎn)的滑稽表現(xiàn)。

解密：小米為何要跟開發(fā)商混跡一起

雖然一在否認，根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》披露，小米正在與金地深度合作，小米房產(chǎn)已經(jīng)再動工，杭州藝境項目此項目項目所在的翁梅板塊屬于杭州的副城余杭板塊，由于房價處于杭州整體的低谷，區(qū)域內(nèi)集合了眾多開發(fā)企業(yè)，甚至浙江某縣級市電器產(chǎn)業(yè)園公寓項目也聲稱小米與其有合作計劃并兩年后會推出項目。根據(jù)公開報道，小米2015年將選擇10家左右房企進行深度合作。

顯然，小米在地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是鮮明的：悄悄的進村，打槍滴不要！

當下，小米提供給開發(fā)商的服務主要有兩個，一個是小米的品牌效應，另外一個就是雷軍作為小米下一步的重要布局：智能家居行業(yè)。

從各類聲稱小米房產(chǎn)的樣板間，我們多少都能看到這些東西：傳統(tǒng)的樣板間被植入了小米的小蟻攝像頭，智能燈泡，智能插座、路由器，還有帶有明顯小米LOGO的米兔。

似乎用手機能控制家電、簡單監(jiān)控就實現(xiàn)了智能化？其實不然，這里面最核心的，還是數(shù)據(jù)，也就是入口價值。

1.小米通過設備搜集用戶信息、使用習慣，這些數(shù)據(jù)會綜合成為下一步智能家居的開發(fā)參考。

2.通過簡單智能設備，讓用戶低成本購置，形成類似miui的市場占有率，形成家庭的互聯(lián)網(wǎng)入口，利用長尾效應賺錢。

3.作為房產(chǎn)業(yè)務鏈背后的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈：O2O、互聯(lián)網(wǎng)家裝、房地產(chǎn)后市場服務等領域的商業(yè)模式。

4.對于小米下一步資本價值的提升。

5.小米急需要積累房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，與開發(fā)商接觸，培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)度，節(jié)省未來時間成本。

開發(fā)商為何選擇小米？

對于當前的開發(fā)商而言，真正利用互聯(lián)網(wǎng)技術切入房地產(chǎn)最直接、最快的角度，就是營銷。營銷的本質，就是讓項目吸引更多的買房人，賣出好的價格，做出溢價，快速的去化項目達到快速回籠資金的目的。

另外一方面，花樣年的彩生活在資本市場的成功，大大刺激了眾多開發(fā)商，原來，除了老老實實做物業(yè)，利用互聯(lián)網(wǎng)故事創(chuàng)造股市神話也是另外一條路，所以選擇跟小米合作也是必然。

小米的小蟻攝像頭，智能燈泡，智能插座、路由器……這些硬件的投入，對于龐大的開發(fā)資金的投入，可以忽略不計。對于營銷而言，小米的植入成本低廉，品牌知名度高，絕對不傷害自身調性，還能吸引媒體做免費宣傳，也是增加了項目賣點，何樂而不為？

這一鏈條在北京華潤的項目體現(xiàn)的淋漓盡致：合作模式是，華潤置地提供毛坯房，小米提供智能家居，愛空間則負責為業(yè)主提供裝修解決方案，愛空間則是小米聲稱跟其“不是小米要做家裝”的家裝公司，由雷軍領投。而這個項目，位于北京的門頭溝，也許對于北漂們都感覺有點遠的地方。而當下披露的合作的小米房產(chǎn)項目，都位于區(qū)位優(yōu)勢不明顯、配套相對較少的新城區(qū)，項目多以小戶型公寓、loft為主，利用小米做噱頭，提高產(chǎn)品溢價成為不二之選。

這樣的結果，就是買房人為房價買單，畢竟您買的是高大上的“智能公寓”啊。

至于開發(fā)商大多聲稱要做自己閉環(huán)的O2O，為業(yè)主提供服務，提供項目物業(yè)的二次盈利機會，這也是一個偽命題，在當前的市場環(huán)境下，除了資本市場的成功，很難見到能完成標準化復制的開發(fā)商負責全套運營的O2O生活化社區(qū)項目。

小米智能家居的瓶頸與悖論

最近最讓雷軍沾沾自喜的，自然是1000多萬臺的手機銷量，最初的時候，小米手機說是為發(fā)燒而生，只為個性化有追求的人群服務，后來發(fā)現(xiàn)，在手機溫度上的確很發(fā)燒，各種段子頻出，原本需要個性化的產(chǎn)品，變?yōu)榱斯I(yè)化的產(chǎn)品，這是營銷的成功，消費者的失敗。

雷軍是有野心的！

小米與開發(fā)企業(yè)的合作僅僅是開始，實際上，小米自己去做地產(chǎn)開發(fā)，也不是不可能事情，從雷軍的自我布局上來看，也是沖著這個方向而去。

2014年2月被曝出的小米員工公寓開建、雷軍投資you+公寓、雷軍投資愛空間，這些都是為地產(chǎn)開發(fā)所做布局。

從房地產(chǎn)專業(yè)角度，雷軍面臨的最大門檻是拿地和資金，現(xiàn)在來看，小米有錢任性，雙手一揮，資本自然滾滾而來，通過少數(shù)項目的成功，快速圈地建設銷售，并不是問題，其實對于小米要做的地產(chǎn)面臨最核心的問題，還是時間成本。

小米最初的定位是年輕人，而you+公寓和愛空間均是為此類人群量身定制，加上小米論壇的火爆運營經(jīng)驗，小米想構建的帝國也顯而易見：

1.you+公寓解決個性化服務的需求，了解用戶習慣。

2.愛空間以家裝入手，通過標準化解決小米智能家居的裝修問題，由家裝升級為個性化工裝。

3.智能家居形成強制入口，C端用戶成為電商、O2O的第一渠道入口

似乎，這樣顛覆BAT們的機會，到來了。

實際上這里有個悖論，理論上，每個開發(fā)商，都有機會完成這個閉環(huán)，類似萬科、招商、保利、中海等大型開發(fā)企業(yè)，在市場的保有量都非常高，看上去他們也有機會去做，因為社區(qū)是封閉的呀，人的衣食住行需求也是存在的。

從經(jīng)濟學角度，按邊際效用遞減規(guī)律：商品的需求價格不是由商品的總效用而是由商品的邊際效用決定。購買商品越多，邊際效用越小，商品價格約低；反之，購買商品越少，邊際效用越大，商品價格越高。因此，商品需求量與價格成反方向變化，這就是需求定理。

也就是說，盡管有可能完成了所謂的強制化入口，積累了用戶，但由于市場的供給充沛，消費者獲取產(chǎn)品和服務的需求不變，市場的供給在增加，更多的市場選擇之下，這樣的所謂壁壘的作用很少，舉個通俗的例子：你可能是萬達影城的常客，但你不一定成為萬達地產(chǎn)的業(yè)主啊。