小米與地產：被過度消費的雷軍

核心提示：最近互聯網與地產行業(yè)不斷出現了小米相應人員一邊替開發(fā)商站臺吆喝，一面否認自己做地產的滑稽表現。小米與地產，到底上演一幕什么樣的故事?

江湖上有傳說，某大俠帶領武館全體成員拜訪傳說中的高人，高人把三年前的廣告公關說辭又說了一遍，于是這位大俠回去便創(chuàng)立了新的神功，成為江湖繼續(xù)被仰望的對象。這便是當下互聯網與房地產的可愛寫照。

“小米沒有計劃進軍房地產行業(yè)，我們相信專注，只做自己能做好的行業(yè)”。5月29日，在“見仁見智—仁恒濱河灣+小米智能家居合作發(fā)布會”上，小米聯合創(chuàng)始人、副總裁黃江吉在接受媒體采訪時再次向外界釋放小米不會做房地產的信息。

仁恒是一家新加坡品牌開發(fā)企業(yè)，一直以品質被稱道，盡管最近被業(yè)主維權鬧的不太愉快，但并不能阻擋他們營銷的勢頭，新聞的標題依舊吹捧雷布斯進軍地產產業(yè)，而對于開發(fā)商而言，小米的品牌變成了營銷的噱頭。

無獨有偶，除了仁恒之外、南京銀城地產、福建正榮、華潤等品牌房企，都與小米在各地開展了合作，這也就不斷出現了小米相應人員一邊替開發(fā)商站臺吆喝，一面否認自己做地產的滑稽表現。

解密：小米為何要跟開發(fā)商混跡一起

雖然一在否認，根據《每日經濟新聞》披露，小米正在與金地深度合作，小米房產已經再動工，杭州藝境項目此項目項目所在的翁梅板塊屬于杭州的副城余杭板塊，由于房價處于杭州整體的低谷，區(qū)域內集合了眾多開發(fā)企業(yè)，甚至浙江某縣級市電器產業(yè)園公寓項目也聲稱小米與其有合作計劃并兩年后會推出項目。根據公開報道，小米2015年將選擇10家左右房企進行深度合作。

顯然，小米在地產行業(yè)的態(tài)度是鮮明的：悄悄的進村，打槍滴不要！

當下，小米提供給開發(fā)商的服務主要有兩個，一個是小米的品牌效應，另外一個就是雷軍作為小米下一步的重要布局：智能家居行業(yè)。

從各類聲稱小米房產的樣板間，我們多少都能看到這些東西：傳統的樣板間被植入了小米的小蟻攝像頭，智能燈泡，智能插座、路由器，還有帶有明顯小米LOGO的米兔。

似乎用手機能控制家電、簡單監(jiān)控就實現了智能化？其實不然，這里面最核心的，還是數據，也就是入口價值。

1.小米通過設備搜集用戶信息、使用習慣，這些數據會綜合成為下一步智能家居的開發(fā)參考。

2.通過簡單智能設備，讓用戶低成本購置，形成類似miui的市場占有率，形成家庭的互聯網入口，利用長尾效應賺錢。

3.作為房產業(yè)務鏈背后的互聯網產業(yè)鏈：O2O、互聯網家裝、房地產后市場服務等領域的商業(yè)模式。

4.對于小米下一步資本價值的提升。

5.小米急需要積累房地產開發(fā)經驗，與開發(fā)商接觸，培養(yǎng)房地產專業(yè)度，節(jié)省未來時間成本。

開發(fā)商為何選擇小米？

對于當前的開發(fā)商而言，真正利用互聯網技術切入房地產最直接、最快的角度，就是營銷。營銷的本質，就是讓項目吸引更多的買房人，賣出好的價格，做出溢價，快速的去化項目達到快速回籠資金的目的。

另外一方面，花樣年的彩生活在資本市場的成功，大大刺激了眾多開發(fā)商，原來，除了老老實實做物業(yè)，利用互聯網故事創(chuàng)造股市神話也是另外一條路，所以選擇跟小米合作也是必然。

小米的小蟻攝像頭，智能燈泡，智能插座、路由器……這些硬件的投入，對于龐大的開發(fā)資金的投入，可以忽略不計。對于營銷而言，小米的植入成本低廉，品牌知名度高，絕對不傷害自身調性，還能吸引媒體做免費宣傳，也是增加了項目賣點，何樂而不為？

這一鏈條在北京華潤的項目體現的淋漓盡致：合作模式是，華潤置地提供毛坯房，小米提供智能家居，愛空間則負責為業(yè)主提供裝修解決方案，愛空間則是小米聲稱跟其“不是小米要做家裝”的家裝公司，由雷軍領投。而這個項目，位于北京的門頭溝，也許對于北漂們都感覺有點遠的地方。而當下披露的合作的小米房產項目，都位于區(qū)位優(yōu)勢不明顯、配套相對較少的新城區(qū)，項目多以小戶型公寓、loft為主，利用小米做噱頭，提高產品溢價成為不二之選。

這樣的結果，就是買房人為房價買單，畢竟您買的是高大上的“智能公寓”啊。

至于開發(fā)商大多聲稱要做自己閉環(huán)的O2O，為業(yè)主提供服務，提供項目物業(yè)的二次盈利機會，這也是一個偽命題，在當前的市場環(huán)境下，除了資本市場的成功，很難見到能完成標準化復制的開發(fā)商負責全套運營的O2O生活化社區(qū)項目。

小米智能家居的瓶頸與悖論

最近最讓雷軍沾沾自喜的，自然是1000多萬臺的手機銷量，最初的時候，小米手機說是為發(fā)燒而生，只為個性化有追求的人群服務，后來發(fā)現，在手機溫度上的確很發(fā)燒，各種段子頻出，原本需要個性化的產品，變?yōu)榱斯I(yè)化的產品，這是營銷的成功，消費者的失敗。

雷軍是有野心的！

小米與開發(fā)企業(yè)的合作僅僅是開始，實際上，小米自己去做地產開發(fā)，也不是不可能事情，從雷軍的自我布局上來看，也是沖著這個方向而去。

2014年2月被曝出的小米員工公寓開建、雷軍投資you+公寓、雷軍投資愛空間，這些都是為地產開發(fā)所做布局。

從房地產專業(yè)角度，雷軍面臨的最大門檻是拿地和資金，現在來看，小米有錢任性，雙手一揮，資本自然滾滾而來，通過少數項目的成功，快速圈地建設銷售，并不是問題，其實對于小米要做的地產面臨最核心的問題，還是時間成本。

小米最初的定位是年輕人，而you+公寓和愛空間均是為此類人群量身定制，加上小米論壇的火爆運營經驗，小米想構建的帝國也顯而易見：

1.you+公寓解決個性化服務的需求，了解用戶習慣。

2.愛空間以家裝入手，通過標準化解決小米智能家居的裝修問題，由家裝升級為個性化工裝。

3.智能家居形成強制入口，C端用戶成為電商、O2O的第一渠道入口

似乎，這樣顛覆BAT們的機會，到來了。

實際上這里有個悖論，理論上，每個開發(fā)商，都有機會完成這個閉環(huán)，類似萬科、招商、保利、中海等大型開發(fā)企業(yè)，在市場的保有量都非常高，看上去他們也有機會去做，因為社區(qū)是封閉的呀，人的衣食住行需求也是存在的。

從經濟學角度，按邊際效用遞減規(guī)律：商品的需求價格不是由商品的總效用而是由商品的邊際效用決定。購買商品越多，邊際效用越小，商品價格約低；反之，購買商品越少，邊際效用越大，商品價格越高。因此，商品需求量與價格成反方向變化，這就是需求定理。

也就是說，盡管有可能完成了所謂的強制化入口，積累了用戶，但由于市場的供給充沛，消費者獲取產品和服務的需求不變，市場的供給在增加，更多的市場選擇之下，這樣的所謂壁壘的作用很少，舉個通俗的例子：你可能是萬達影城的常客，但你不一定成為萬達地產的業(yè)主啊。

著眼當前，小米和房地產正在處在熱戀期，實際上做智能家居的也并非小米一家，這一塊的市場還在劇烈變化，小米當前的所謂智能硬件，也不過是最簡單淺度的應用，也并未實現革命性的變化，無非就是對于雷軍個人形象的過度營銷罷了。

雷軍是人，不是神！

作者：王新宇，寧哲網絡合伙人，深諳互聯網規(guī)則，熟悉互聯網、媒體、房地產等領域