總裁邦樓市沙龍熱議政府搬遷：通州房產有價無市

現場圓桌討論環節

2015年6月24日下午，鳳凰財經商業智慧O2O服務平臺總裁邦舉行《樓市！漲不停？》線下沙龍活動。此次活動由鳳凰財經總裁邦、鳳凰房產聯合主辦，特邀請陽光壹佰副總裁范小沖、中國指數研究院常務副院長黃瑜、鏈家地產高級副總裁、高策機構董事長陶紅兵，鳳凰房產副總裁兼總經理張錦四位房地產行業的一線操盤手、專家學者共聚一堂，深入解讀當前樓市的機遇與風險。

“今年一百的價值指數，5月份才開始上漲，剛剛上漲了0.26%，一線城市是累計上漲了2%多，二三線城市都是降價的。我們看看各個城市，一線城市里具體的城市情況，今年漲的最多的還是深圳，其次是上海，再次是北京。所以北京今年在一線城市價格上漲才剛剛開始。”中國指數研究院常務副院長黃瑜利用一組數據來說明今年各地房地產的價格走勢。

黃瑜表示這些數據是與各地短期供求與去庫存情況緊密關聯的。據其分析，首先從銷售，這一輪增長最快的是一線城市，今年一到五月份，一線城市同比上漲了36.3%，這是成交，特別是5月份月均成交線，整個一線城市達到了歷史同期5月份最高的狀況。當期的銷供比，也是1：1.17。中長期來看，幾乎可以看到，一線城市銷售和竣工基本上是你賣了1.1平米，竣工大概只竣工了1平米。從累計的銷售額開工來看，開工一平米賣了0.96平米。

縱觀全國，“一線城市房價穩步增長、二線城市房價增長緩慢、三線城市庫存壓力增大”的趨勢比較明顯，一線城市尤其是北京房價的上漲已經成為了一個顯而易見的趨勢。而北京周邊地區也會因此“沾光”，由于“京津冀一體化戰略”，廊坊、燕郊等地的房價將有較大上漲空間。“廊坊和北京相比，北京的房價，房價大概是廊坊的4.6倍。北京和周邊地區價格的巨大差異，也使得北京地區整個房價還是有上升空間的，從房地產市場角度說，京津冀一體化，帶動我們周邊區域的，特別是北京周邊的房地產市場發展有特別大的作用，特別是房產價值的提升有很大作用。”

日前，有關北京市政府將搬遷通州的傳聞再次攪動人心。更有傳聞稱四環以內將成為中央直管的“特區”，專家指出，北京市政府東遷通州或將直接影響幾十萬就業，人口遷移將促使通州地產行業迎來漲價新機遇。更有業內機構數據顯示，通州區域有些二手房價格已經比3、4月份上漲了10萬元至15萬元，很多房源已經賣空了。通州樓市會再次沸騰嗎？通州房價會漲到多高？現在買合適嗎？

陶紅兵表示，北京市政府搬遷通州消息屬實，但并不相信會有所謂“四環以內歸中央管”的“中央特區”規劃出現。那么通州房價會上漲嗎？“是要漲，現在已經沒有房好買了，基本上開發商都不賣房了，要么是買光了，要就是舍不得賣。我們大家覺得通州的房價，平均在2萬5到3萬，應該兩三年后3萬到5萬是適中的。燕郊現在1萬出頭，兩三年后大部分項目會兩三萬，高端的會3萬以上。”鏈家地產高級副總裁、高策機構董事長陶紅兵明確表示通州房價上漲是必然趨勢，然而有點“有價無市”。

然而，他表示，想通過北京市政府搬遷通州來疏散北京的人口壓力有些不靠譜。“北京的交通會更堵，人口會更多。如果北京政府搬到通州，北京城區大概就是人口會更多，政府都搬走了，樓不會拆的，原來在樓里辦公的場地和人，政府搬走了，這些寫字樓里還會有人進來，或者賣給企業，或者換錢，或者給中央其他部委機構，不管怎么著這些樓第一步會拆，第二也不會閑著。所以樓里還會有辦公的人群進來，而且這些人進來，應該比原來政府公務員會更密集。我是不舍得若我們的辦公區變得很闊綽，可能做企業的都是要摳一點，把辦公面積變小一點，所以理論上我認為同樣的辦公樓的面積會有更多的人在里面辦公。”

目前，北京要實施經濟功能外擴，京津冀一體化也在快速推進，陽光壹佰副總裁范小沖認為：“今后北京及大北京很多區域功能都會進行重新調整，這一調整可能就會給北京及其周邊的地方，帶來一些新的機會。這種變化調整會在房產中創造很多的機會。”

“北京作為中國的首都，同時也是一個國際化大都市，它非常特殊。目前北京的樓市還處在嚴格限購的狀態下，如果北京的限購政策在某種程度上放松，讓想買房的人有資格買房，整個市場真正打開，我想北京的房價還是有上漲潛力的。”