鳳凰財(cái)經(jīng)總裁邦沙龍之樓市漲不停（實(shí)錄）

現(xiàn)場(chǎng)圖

6月24日，由鳳凰財(cái)經(jīng)總裁邦、鳳凰房產(chǎn)聯(lián)合主辦，東風(fēng)風(fēng)行CM7首席公務(wù)艙特約呈現(xiàn)的《牛市！風(fēng)不停》沙龍?jiān)诰┡e辦，房地產(chǎn)行業(yè)的一線操盤(pán)手、專家學(xué)者共聚一堂，深入解讀當(dāng)前樓市的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)。

主題：鳳凰財(cái)經(jīng)總裁邦沙龍之樓市漲不停

時(shí)間：2015年6月24日

地點(diǎn)：萬(wàn)達(dá)索菲特酒店

權(quán)靜/主持人：各位親愛(ài)的朋友，歡迎大家來(lái)到鳳凰財(cái)經(jīng)總裁邦沙龍，樓市漲不停，我是鳳凰財(cái)經(jīng)的主持人權(quán)靜，也是總裁邦和創(chuàng)業(yè)季的負(fù)責(zé)人，非常歡迎各位的到來(lái)，大家在今天下午和我們共同探討，尤其是北京樓市的走勢(shì)，歡迎您。

開(kāi)始之前我先做個(gè)小小的調(diào)查，看看我們今天的朋友大家都是做哪方面的工作的，對(duì)當(dāng)前樓市的開(kāi)發(fā)是什么，臺(tái)下的觀眾朋友們，有沒(méi)有房地產(chǎn)、樓市或者相關(guān)行業(yè)的從業(yè)者有多少？我們第一排嘉賓都舉手了。大家認(rèn)為總體上來(lái)講，股市和樓市哪個(gè)更具有投資價(jià)值？

認(rèn)為樓市更有投資價(jià)值，請(qǐng)舉手我看看。在當(dāng)前這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，最近股市的上漲非常火爆，還認(rèn)為樓市比股市更值得投資的請(qǐng)舉手？我們第一排都是房地產(chǎn)行業(yè)的，但是觀眾朋友也有一些是舉手的。

好，認(rèn)為從這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，一線樓市仍將持續(xù)上漲的朋友請(qǐng)舉手？我們絕大多數(shù)朋友都舉手了，所以今天來(lái)的朋友，對(duì)我們樓市的前景非常樂(lè)觀，這也是我們今天召開(kāi)這次沙龍，請(qǐng)來(lái)重量級(jí)嘉賓的所在。

2015年全國(guó)樓市走出了上漲的行情，房?jī)r(jià)量?jī)r(jià)齊升讓我們思考是不是春天又來(lái)了，日前有關(guān)北京市政府將搬遷到通州的傳聞，大家私下也在討論，說(shuō)我們是不是該到通州買(mǎi)房子今天我們請(qǐng)來(lái)了幾位重量級(jí)嘉賓，在房地產(chǎn)樓市行業(yè)的多年資深人士共同探討當(dāng)前樓市的投資機(jī)會(huì)。我先為大家介紹我們本次活動(dòng)的主辦方，是由鳳凰財(cái)經(jīng)和鳳凰房產(chǎn)聯(lián)合主辦的，鳳凰財(cái)經(jīng)是依托全球最有影響力的華語(yǔ)媒體平臺(tái)。鳳凰房產(chǎn)也是全求華人首選的高端物業(yè)門(mén)戶。

接下來(lái)為大家介紹我們今天現(xiàn)場(chǎng)的四位嘉賓，讓我們歡迎陽(yáng)光壹佰副總裁范小沖先生；中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜院長(zhǎng)；歡迎鏈家地產(chǎn)高級(jí)副總裁，高策機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵先生；鳳凰房產(chǎn)副總裁兼總經(jīng)理張錦女士。

剛才在調(diào)查中我們聽(tīng)了大家關(guān)于當(dāng)前樓市的判斷，也初步知道了大家的觀點(diǎn)，大家想不想聽(tīng)聽(tīng)我們從一線人士，首先我們有請(qǐng)鏈家地產(chǎn)高級(jí)副總裁、高策機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵進(jìn)行演講。

陶紅兵：原來(lái)我以為今天就是和上次做的視頻一樣，是在一個(gè)演播廳里，我們幾個(gè)人關(guān)起門(mén)來(lái)聊天，因?yàn)樯洗嗡麄冏隽艘粋€(gè)視頻，后來(lái)在網(wǎng)上把我罵的很厲害今天有一個(gè)命題作文，就是通州這個(gè)事，我們都知道不是傳聞，北京市政府是要搬，我也想不通為什么不承認(rèn)，昨天陳剛也去了，為通州新城的規(guī)劃揭幕，那個(gè)規(guī)劃就是為政府準(zhǔn)備的，有高端住宅區(qū)，兩百多平米的產(chǎn)業(yè)新區(qū)，還有學(xué)校、醫(yī)療。而且說(shuō)了，醫(yī)院和學(xué)校在2017年將交付使用，所以傳聞2017年北京市政府搬到通州這事，政府規(guī)劃已經(jīng)有了，為什么強(qiáng)調(diào)2017年學(xué)校和醫(yī)院交付了，48平方公里規(guī)劃，所以北京市政府搬通州應(yīng)該是確切的。其他就有一些傳聞了，什么四環(huán)內(nèi)就成了中央特區(qū)了，這事我覺(jué)得不靠譜。

很多人在問(wèn)是不是通州的房?jī)r(jià)要漲了，是要漲，現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有房好買(mǎi)了，基本上開(kāi)發(fā)商都不賣房了，要么是買(mǎi)光了，要就是舍不得賣。我們大家覺(jué)得通州的房?jī)r(jià)，平均在2萬(wàn)5到3萬(wàn)，應(yīng)該兩三年后3萬(wàn)到5萬(wàn)是適中的。燕郊現(xiàn)在1萬(wàn)出頭，兩三年后巖漿大部分項(xiàng)目會(huì)兩三萬(wàn)，高端的會(huì)3萬(wàn)以上。反正股市有風(fēng)險(xiǎn)，大家自己考慮，樓市專家的話你們也別聽(tīng)，說(shuō)了都不負(fù)責(zé)任，買(mǎi)房賠錢(qián)了也別找我，不能以這個(gè)為投資。

但是話說(shuō)回來(lái)，我還是建議在北京買(mǎi)中央特區(qū)的房，雖然我覺(jué)得沒(méi)有這個(gè)可能性。想通過(guò)北京市政府搬到通州，拉動(dòng)通州的經(jīng)濟(jì)，我覺(jué)得是靠譜的，通州因此會(huì)受益，會(huì)有各方面的飛速的發(fā)展，從配套到基礎(chǔ)設(shè)施。但是想通過(guò)這個(gè)疏解北京的人口，對(duì)北京的交通起到一個(gè)疏通的作用，這個(gè)我認(rèn)為不可能。北京的交通會(huì)更堵，人口會(huì)更多。如果北京政府搬到通州，北京城區(qū)大概就是人口會(huì)更多，政府都搬走了，樓不會(huì)拆的，原來(lái)在樓里辦公的場(chǎng)地和人，政府搬走了，這些寫(xiě)字樓里還會(huì)有人進(jìn)來(lái)，或者賣給企業(yè)，或者換錢(qián)，或者給中央其他部委機(jī)構(gòu)，不管怎么著這些樓第一步會(huì)拆，第二也不會(huì)閑著。所以樓里還會(huì)有辦公的人群進(jìn)來(lái)，而且這些人進(jìn)來(lái)，應(yīng)該比原來(lái)政府公務(wù)員會(huì)更密集。我是不舍得若我們的辦公區(qū)變得很闊綽，可能做企業(yè)的都是要摳一點(diǎn)，把辦公面積變小一點(diǎn)，所以理論上我認(rèn)為同樣的辦公樓的面積會(huì)有更多的人在里面辦公。

醫(yī)療和學(xué)校在通州會(huì)興建，也會(huì)有一些分校遷移，但是不會(huì)把北京的醫(yī)院和學(xué)校搬到那，因?yàn)檫@些醫(yī)院不只是為北京的人服務(wù)，你都搬過(guò)去了這些老百姓怎么辦。而且公務(wù)員們就會(huì)把自己的孩子們遷到通州上學(xué)嗎也不靠譜，大概還會(huì)在這上學(xué)。所以就帶來(lái)第二個(gè)，到通州的交通，不會(huì)因?yàn)檎^(guò)去了交通就暢通了，應(yīng)該是原來(lái)通州早上進(jìn)城堵，晚上出城堵，以后會(huì)早上晚上都會(huì)堵。所以通州的快速路早晚會(huì)兩頭都堵，交通不會(huì)得到大改善，但是對(duì)通州的發(fā)展是有刺激的。有的公務(wù)員沒(méi)幾年的就退休了，不會(huì)放棄在北京市內(nèi)的房子，孩子在這上學(xué)也習(xí)慣，這是我的看法。中央特區(qū)這個(gè)事我也不相信，反正中央特區(qū)規(guī)劃有東城區(qū)、西城區(qū)，還有海淀和朝陽(yáng)，這個(gè)區(qū)域的變動(dòng)，好像中國(guó)省會(huì)城市的區(qū)劃變更是要上國(guó)務(wù)院會(huì)議的。我們中央特區(qū)一旦成立就馬上了，我們所有的地鐵先都要穿越北京市和中央特區(qū)，這個(gè)管理在四環(huán)犯案你說(shuō)是歸北京公安管，還是中央特區(qū)管，反正是麻煩事。目前世界上沒(méi)有見(jiàn)到過(guò)一個(gè)首都作為一個(gè)特區(qū)，是在一個(gè)城市里的城中城做出來(lái)的。

剛才路上記者采訪現(xiàn)在流行互聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)+，大數(shù)據(jù)，你不會(huì)說(shuō)這個(gè)就是外行，最近我一直在惡補(bǔ)這些詞。因?yàn)槲沂亲?a target="_blank">營(yíng)銷的，后來(lái)做的不好讓鏈家收了，現(xiàn)在代理也做，我分管的是鏈家全國(guó)的新房業(yè)務(wù)。我們這幾年一直面臨一個(gè)問(wèn)題，就是互聯(lián)網(wǎng)對(duì)我們的沖擊，搜房是我們最大的對(duì)手，不是敵人，還有新出來(lái)的愛(ài)屋吉屋、房多多等等，好多名字叫不上來(lái)了，他們都號(hào)稱是用互聯(lián)網(wǎng)模式?jīng)_擊傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)，有的是要顛覆，有的說(shuō)不顛覆，他說(shuō)我們跟大家合作，不會(huì)顛覆傳統(tǒng)公司，是合作關(guān)系。就這個(gè)事有沒(méi)有可能，我們的結(jié)論很簡(jiǎn)單，我們認(rèn)為不可能，顛覆不了。

理由有幾個(gè)。1，我們想有沒(méi)有可能存在這樣一種場(chǎng)景，我們買(mǎi)房子不需要經(jīng)紀(jì)人了，如果買(mǎi)房子不需要經(jīng)紀(jì)人，通過(guò)信息的檢索，通過(guò)網(wǎng)上的平臺(tái)，大家就可以達(dá)成交易，如果這個(gè)是成立的，那傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司一定死，毫無(wú)疑問(wèn)。那我們的結(jié)論是不可能的，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易的特點(diǎn)，它跟互聯(lián)網(wǎng)真的是，至少目前的互聯(lián)網(wǎng)的電商模式是格格不入的，背道而馳。第一是大宗，太大宗了，買(mǎi)一套房子的錢(qián)太多。因?yàn)殄X(qián)多嘛，所以我們就小心。買(mǎi)對(duì)比買(mǎi)便宜更重要，或者說(shuō)比傭金便宜一點(diǎn)更重要，而且它低頻，一輩子買(mǎi)不了幾回，所以互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的便利不敏感，就是我可以麻煩一點(diǎn)，我可以多跑幾趟去看房。在面對(duì)重要的事情的時(shí)候，特別是一輩子沒(méi)幾回的時(shí)候，人的決策往往不是以便利為第一抉擇，像結(jié)婚一樣，那么折騰，但是沒(méi)人說(shuō)我方便一點(diǎn)不弄這個(gè)了，因?yàn)槟銢](méi)想著一輩子結(jié)很多次，至少當(dāng)時(shí)想是這一次，所以還是想折騰一下，麻煩一點(diǎn)沒(méi)事。還有一個(gè)是非標(biāo)，我們所有電商的商品幾乎都是標(biāo)準(zhǔn)化的，如果不是標(biāo)準(zhǔn)化的也是價(jià)值比較低的，你對(duì)價(jià)格不敏感。沒(méi)有兩套房是一樣這樣不一樣的東西，如果不到現(xiàn)場(chǎng)線下去看，就在線上做了決定，我想你是不是有參照物，同一套房子子戶型一樣，可能這個(gè)角度看前面某一個(gè)湖，隔壁的那套前面就看不到，景觀不一樣，沒(méi)有兩套一樣的房子。而且這個(gè)房子所在的地方也不一樣，你說(shuō)樓層，不到現(xiàn)場(chǎng)去看，很多東西都解決不了。另外，兩個(gè)人做交易，到開(kāi)發(fā)商那為什么需要有一個(gè)介紹，二手房，因?yàn)閷?lái)二手房會(huì)越來(lái)越多，二手房為什么需要經(jīng)紀(jì)人，實(shí)際上兩個(gè)人直接交易很難，從古代到現(xiàn)代，古代是兩個(gè)人在袖子里握手，討價(jià)還價(jià)，后來(lái)慢慢出現(xiàn)了經(jīng)紀(jì)人，這個(gè)中間人的作用是幫你渦旋，你這個(gè)房子要300萬(wàn)，他只出280萬(wàn)，這中間有駁議，我可能覺(jué)得我就要300萬(wàn)，那個(gè)人想著我可以290，但是中間誰(shuí)想讓步就需要中間人。中間人根據(jù)雙方的了解，對(duì)他的情況了解才能幫他做出建議，這才能達(dá)成交易，這個(gè)環(huán)節(jié)很難越過(guò)，而且天然的我們對(duì)人信任。

還有一個(gè)，我們買(mǎi)房子賣房子，不管上網(wǎng)上平臺(tái)還有線下，都有兩條，一個(gè)房源一個(gè)客戶。現(xiàn)在大家都在說(shuō)真房源，只要你沒(méi)有到線下實(shí)地考察過(guò)都不是真的。拿著真的房產(chǎn)證來(lái)，有時(shí)候都判斷不出來(lái)，還得到現(xiàn)場(chǎng)看房子，所以鏈家地產(chǎn)所有房子的照片有一條規(guī)定，必須自己的經(jīng)紀(jì)人去拍，上面帶著鏈家的水印，必須我們自己拍這樣才叫真房源。而這個(gè)房子的量是多少，北京現(xiàn)在同時(shí)掛牌的房源交易量大概10萬(wàn)套，最近成交比較好，2萬(wàn)套左右，一年大概掛牌幾十萬(wàn)套，就是這么六七十萬(wàn)套房子在掛牌買(mǎi)，一個(gè)月就成就一兩萬(wàn)套，如果有一各機(jī)構(gòu)說(shuō)我有50萬(wàn)套房源在掛牌，不可能。如果10萬(wàn)套這是真的，或者可能是真的。幾十萬(wàn)套房子在掛牌，我們?nèi)绻ㄟ^(guò)線上的平臺(tái)，我們就說(shuō)確認(rèn)是真房源我不相信，鏈家地產(chǎn)現(xiàn)在做到90%多的真房源的認(rèn)證率，一個(gè)是發(fā)現(xiàn)假的要賠錢(qián)的，第二個(gè)每一套房子要現(xiàn)場(chǎng)去看，所以鏈家網(wǎng)上掛牌的房子永遠(yuǎn)只有10萬(wàn)套，多了沒(méi)有。房源我們需要線下人去看，可以想象一下，如果我們每個(gè)月看一二十萬(wàn)套房子需要多少人。每年北京開(kāi)放的客戶七八十萬(wàn)人，交易二手房一二十萬(wàn)套，上百萬(wàn)人看房，平均一個(gè)人看房看多少，大概要看10到20套房，至少看5套6套，很少有人看1套就定。當(dāng)你看到10套以上才能達(dá)成交易。有時(shí)候像我這樣的，人家還幫我去看看，每個(gè)月賣2萬(wàn)套，至少看房的人會(huì)有幾十萬(wàn)人次，這些人在一個(gè)月里看，我不相信只有幾百人就說(shuō)我們就可以完成這個(gè)交易，鏈家在北京有2萬(wàn)人，這2萬(wàn)人每個(gè)月只有1萬(wàn)人成交，另外1萬(wàn)人在待看。而且房地產(chǎn)的交易不是說(shuō)線上我們簽的合同就完事了，房子搬也搬不走，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)最有效的物流能送貨上門(mén)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域完全失效。所以這個(gè)交易我們認(rèn)為離不開(kāi)經(jīng)紀(jì)人，是需要有人在線下核實(shí)房源，向他介紹、撮合、渦旋，這環(huán)跳不開(kāi)。只要互聯(lián)網(wǎng)解決主要信息就可以了，最后線下就辦手續(xù)，不可能，我們大家可以想象一下買(mǎi)房子的場(chǎng)景，在互聯(lián)網(wǎng)上都解決不了你在線下得到的信息量，甚至我們說(shuō)網(wǎng)上信息全面和更加深入，或者更便利這條，在房地產(chǎn)交易這個(gè)領(lǐng)域里都不太靈。我們到現(xiàn)場(chǎng)看一套房子，大概你轉(zhuǎn)一圈看看，20分鐘到30分鐘得到的信息量，你在網(wǎng)上即使有人把它全拍下來(lái)了，也看不完成你如果通過(guò)視頻把房子都看到，每一個(gè)角落的感覺(jué)都得不到，還有一些東西是在網(wǎng)上根本得不到的。你們樓下是燒烤店還是鮮花店，這個(gè)味是不一樣的。垃圾站的味能夠到你家，噪音到底有多大影響，你不到現(xiàn)場(chǎng)去解決不了。所以僅僅是獲取信息，我認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)就顛覆不了我們線下實(shí)地的看房和真人的接觸和介紹。

所以這些東西我認(rèn)為不管是信息的索取還是交易的渦旋、撮合都離不開(kāi)經(jīng)紀(jì)人。我們的結(jié)論就是，互聯(lián)網(wǎng)可以幫助房地產(chǎn)的交易插上翅膀，給它帶來(lái)很多快捷和邊界，但是不能顛覆，我們要依靠線下實(shí)現(xiàn)這個(gè)交易。

我們看待現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)的模式有沒(méi)有價(jià)值，要不要持續(xù)跟蹤、關(guān)注，主要看一條：就是它管不管經(jīng)紀(jì)人？如果一個(gè)模式對(duì)經(jīng)紀(jì)人強(qiáng)管控，培訓(xùn)經(jīng)紀(jì)人的，這個(gè)模式我們認(rèn)為有價(jià)值。如果一個(gè)模式是松散型的，（采取）聯(lián)盟、分利、分傭（的方式），只要不進(jìn)行強(qiáng)管控，對(duì)經(jīng)紀(jì)人缺乏管控，我們認(rèn)為都是沒(méi)價(jià)值的。很難做到我剛才講的——靠經(jīng)紀(jì)人實(shí)現(xiàn)交易。

這是我們對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)能不能顛覆房地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)的看法，至少我們目前沒(méi)有看到這樣的模式出現(xiàn)。現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)的（模式），都不能做到這一點(diǎn)。

剛才路上還有一個(gè)問(wèn)題，就是房多多他們講的，他們說(shuō)是做經(jīng)紀(jì)人和代理公司的朋友，我一直認(rèn)為這個(gè)是反互聯(lián)網(wǎng)的，本來(lái)互聯(lián)網(wǎng)的精髓，很多人都講叫消滅中介，就是取消中間環(huán)節(jié)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的特性導(dǎo)致需要有經(jīng)紀(jì)人這個(gè)環(huán)節(jié)，但是他知道他跳不過(guò)這個(gè)環(huán)節(jié)，所以他說(shuō)我要把中介公司，經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合起來(lái)，讓他和開(kāi)發(fā)商發(fā)生關(guān)系，我不明白一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)的模式怎么成為中介的中介，不但沒(méi)有取消中介，反而在中介和客戶多了一道中介，就這個(gè)東西本身我是不太理解其中的邏輯。所以我認(rèn)為，要么就讓客戶，只能這一層，所以傳統(tǒng)的中介們，要把互聯(lián)網(wǎng)作為工具和武器加成，而不是我們用互聯(lián)網(wǎng)的方式把中介取代，那只是多加了一層中介，當(dāng)然還有其他的質(zhì)疑聲音，時(shí)間關(guān)系我沒(méi)有辦法講，后面討論的時(shí)候，大家感興趣的時(shí)候可以說(shuō)，比如說(shuō)經(jīng)紀(jì)人大家認(rèn)為不可逾越，那么門(mén)店是不是可以不要。經(jīng)紀(jì)人公司是不是也可以不要了，有沒(méi)有這種可能，這個(gè)我們可以后面討論。謝謝大家。

權(quán)靜/主持人：凡是在群里回復(fù)的人都同意這個(gè)觀點(diǎn)，認(rèn)為3萬(wàn)肯定沒(méi)問(wèn)題，5萬(wàn)也有人看到，證明大家還是同意陶總的觀點(diǎn)。說(shuō)到被罵呢，這么多年來(lái)我們回看一下，房地產(chǎn)行業(yè)被罵的人最多的是誰(shuí)，但是我們真正說(shuō)真話的還是任志強(qiáng)，后來(lái)從全民公敵變成全民情人，有一句話當(dāng)時(shí)是我在采訪潘石屹就說(shuō)，他說(shuō)要買(mǎi)房信志強(qiáng)，所以我們也掌聲給我們陶總。您剛才講的數(shù)據(jù)我記住了，剛才對(duì)經(jīng)濟(jì)的判斷，我們接下來(lái)討論的時(shí)候也會(huì)不約而同的提到，接下來(lái)請(qǐng)出第二位嘉賓，剛才陶總就提到了在車里已經(jīng)提到了，就是感謝東風(fēng)風(fēng)馳對(duì)我們的支持，接下來(lái)我們請(qǐng)出陽(yáng)光壹佰副總裁范小沖先生的演講。

范小沖：陶總是北京地產(chǎn)的“一哥”。在房地產(chǎn)的營(yíng)銷和北京的幾輪，不管是調(diào)控還是高漲的時(shí)候，都可以看到陶總的身影，剛才說(shuō)通州是一個(gè)早上來(lái)堵，晚上回去的時(shí)候也堵，剛才說(shuō)兩邊都堵，就是通州變成不通了，這是很有意思的話題。北京市政府過(guò)去以后通州變成不通，這帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，就是通州的房?jī)r(jià)會(huì)更加上漲，因?yàn)樵瓉?lái)還想象我還可以回來(lái)，在這我可以不在通州買(mǎi)房，還可以兩邊走。后來(lái)發(fā)現(xiàn)在那每天塞成那樣，那么他就得在周邊不租房也得買(mǎi)房，所以交通越堵塞，城市中心的房?jī)r(jià)會(huì)越貴，如果城市非常的通達(dá)，那他完全可以住到別墅去。

現(xiàn)在北京已經(jīng)真正啟動(dòng)了，真正落實(shí)北京的定位，把經(jīng)濟(jì)功能往外擴(kuò)散。大北京，就是京津冀一體化也在快速推進(jìn)。說(shuō)實(shí)話北京市政府這件事說(shuō)了10年了，我們搞地產(chǎn)的，我們過(guò)去看規(guī)劃圖在通州，政府預(yù)留地，10年前就在那了，我想只有這一屆中央政府才會(huì)搬過(guò)去。不光是政府搬過(guò)去，今后很多功能都會(huì)重新調(diào)整，這一調(diào)整可能就會(huì)給北京不同的地方，或者北京周邊的地方，或者是一個(gè)大北京的概念，都會(huì)帶來(lái)一些新的機(jī)會(huì)。這種變化、調(diào)整，這些可能會(huì)在房產(chǎn)中創(chuàng)造很多的機(jī)會(huì)，所以大家要研究一下，但是也不能冒進(jìn)。

北京因?yàn)槭鞘锥迹菢O其特殊，再加上今天也是嚴(yán)格限購(gòu)的狀態(tài)下，今后也有人說(shuō)，有可能是不是限購(gòu)會(huì)在某種程度上放松，這種可能性也有。現(xiàn)在比如說(shuō)對(duì)外商，有可能會(huì)慢慢放開(kāi)。對(duì)限購(gòu)政策是不是執(zhí)行沒(méi)有那么嚴(yán)厲，這有可能。今天北京的房?jī)r(jià)，想買(mǎi)房的人是沒(méi)有資格買(mǎi)房，不讓他買(mǎi)的情況下，如果真正你是打開(kāi)了，讓有錢(qián)想買(mǎi)房的人能買(mǎi)房的時(shí)候，我想今天的房?jī)r(jià)有可能還會(huì)上漲，因?yàn)楸本┐_實(shí)太特殊了，而且中國(guó)就這么一個(gè)北京，這也是一個(gè)世界的北京，所以北京應(yīng)該是有這個(gè)潛力的。

剛才陶總也提到了互聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)在也是時(shí)髦的話題，也提到了經(jīng)紀(jì)人，說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)是不可能顛覆我們經(jīng)紀(jì)人體系的。特別是現(xiàn)在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)特別的火，大家過(guò)去上這東西不就是電腦，把電腦屏幕變成手機(jī)屏幕，為什么現(xiàn)在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)社會(huì)改變這么大，為什么呢？我個(gè)人的理解，因?yàn)橐苿?dòng)互聯(lián)網(wǎng)，手機(jī)實(shí)際上就不是手機(jī)了，它就是你。因?yàn)樗砟愕乃妓耄阆胧裁礀|西發(fā)出去了，有什么事找你就找到你了。而且現(xiàn)在手機(jī)跟你的位置全掛鉤的，也就是說(shuō)手機(jī)本身它已經(jīng)不是手機(jī)簡(jiǎn)單的功能了，它實(shí)際上就是你。所以今天你隨時(shí)的所思所想，它隨時(shí)跟著你，而且你的一舉一動(dòng)，走到哪里，位置也跟著你，但一旦手機(jī)變成了你的所思所想的時(shí)候，這個(gè)變化已經(jīng)非常大了，已經(jīng)不是工具了，它是你，你的想法也能快速的發(fā)出去，通過(guò)手機(jī)也能把它互聯(lián)起來(lái)，所以手機(jī)現(xiàn)在顛覆不是一個(gè)簡(jiǎn)單的技術(shù)顛覆，它是直指人心，它就是你。所以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)今天為什么這么大的威力，它就是代表你。

互聯(lián)網(wǎng)大家說(shuō)很難改變房地產(chǎn)，我們房地產(chǎn)蓋樓，我在這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)你能動(dòng)起來(lái)。但實(shí)際上互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的影響是非常大的，就我自己的一些感受，比如我們最近收購(gòu)了，跟李亞鵬合作的麗江的小鎮(zhèn)那個(gè)項(xiàng)目，我發(fā)現(xiàn)麗江那地方很多互聯(lián)網(wǎng)化，比如說(shuō)吃飯。過(guò)去吃飯都是房地產(chǎn)講位置、位置、位置，只要在人流位置最好的店鋪，應(yīng)該是標(biāo)識(shí)性的，那個(gè)位置最貴最好。現(xiàn)在大家拿著大眾點(diǎn)評(píng)、美團(tuán)，直接奔著就去了，繞過(guò)最繁華的地方去了，那地方好吃，就去那。所以今天已經(jīng)不是人流的位置了，是從互聯(lián)網(wǎng)直接下來(lái)了，所以它是互聯(lián)網(wǎng)流量的位置了，它跟我們傳統(tǒng)的概念不一樣了。

我去麗江的時(shí)候，剛過(guò)完春節(jié)，也是最淡的時(shí)間，我們包了一個(gè)小院很便宜，而且小院都是空置的。房子很好，屋頂上面還有一塊玻璃，還能看到星星，住一晚上180塊錢(qián)，很便宜，周邊全是空的，而且會(huì)議室免費(fèi)，還有大院子，在溯河古鎮(zhèn)的中心。我們出了古城了，很破的一個(gè)房子，我一看這個(gè)地方好像是個(gè)客棧，看著挺怪的，我們說(shuō)進(jìn)去看看，一看別有洞天，叫背包十年。是背包客寫(xiě)了一本書(shū)，他自己在這建了一個(gè)客棧，房間就是一個(gè)很小的放間，里面能裝三張床能住六個(gè)人，沒(méi)有衛(wèi)生間，窗戶也打不開(kāi)。一張床48塊錢(qián)，而且是在古鎮(zhèn)是180塊錢(qián)，他這是400塊錢(qián)，也沒(méi)有衛(wèi)生間，但是住的慢慢的。他就是通過(guò)背包十年搭建了一個(gè)社交的平臺(tái)，我還問(wèn)他，我說(shuō)你三個(gè)架子床住六個(gè)人好租，還是四個(gè)床住八個(gè)人的，他說(shuō)八個(gè)人更熱鬧，還有幾天房子是混住的，那個(gè)更爆滿。白天玩沙灘游戲，晚上看電影，大家一住半個(gè)月，服務(wù)員很多還是義工，你會(huì)發(fā)現(xiàn)不是房子最好就是最貴，而是帶了服務(wù)，或者是帶了社群，或者是有他的粉絲，而且他把這類客戶群聚在那里，很好玩。

這也是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)思維，顛覆了我們說(shuō)房子蓋的最好，現(xiàn)在房子是過(guò)剩的，現(xiàn)在是產(chǎn)能過(guò)剩的時(shí)代。過(guò)剩是什么時(shí)代，就跟我們中午已經(jīng)吃過(guò)飯了，陶總說(shuō)還有一個(gè)地方飯更好吃，你說(shuō)的再好心有余而力不足了，產(chǎn)能過(guò)多了還是多。通過(guò)顛覆這個(gè)產(chǎn)品，把它搭建了一個(gè)社交的平臺(tái)，搭建了互動(dòng)，它的房子就不僅僅是居住的功能。比如陽(yáng)光壹佰我們現(xiàn)在在做鳳凰社，把過(guò)去簡(jiǎn)單的住宅讓它帶有服務(wù)、社交，這樣一個(gè)平臺(tái)，現(xiàn)在還有一些創(chuàng)業(yè)的孵化，這些房子感覺(jué)就不是一般的房子，它就會(huì)引起今天客戶的興趣。

再舉個(gè)例子。我們陽(yáng)光壹佰原來(lái)地下有個(gè)超市，接近8600平米，超市剛開(kāi)始是臺(tái)灣統(tǒng)一跟北京糧油一起做的，做著做著倒閉了，后來(lái)又來(lái)了一家，佳購(gòu)，又倒閉了。所以做超市在這個(gè)周邊過(guò)剩了，而且本身招也很難招。最近毛大慶在搞（英文），我說(shuō)我這有個(gè)地，他一看這地方太好了，等于這個(gè)地方號(hào)稱全球最大的（英文），面積達(dá)多了，而且又在CBD，而且上文廣就在我們這樓里，整個(gè)的位置和各種感覺(jué)，他感覺(jué)到非常非常好。我們通過(guò)這種辦公，反而租金比超市還高，我們就跟毛大慶成立一個(gè)合資公司，陽(yáng)光壹佰（有和）工廠，組建了一家新公司，8月份就開(kāi)，毛大慶影響力比較大，他一吆喝，現(xiàn)在一千多個(gè)工位都租完了，現(xiàn)在一對(duì)好的基金，徐小平、李開(kāi)復(fù)一堆人的點(diǎn)都設(shè)這。

也就是說(shuō)在今天你轉(zhuǎn)換一下想法，如果你還從商業(yè)的角度看，今天商業(yè)怎么也做不下去了，包括互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，降租金還是不行。但是你要換一種思維方式，比如說(shuō)跟（英文），變成一種分時(shí)共享的社交的辦公空間，反而變成了一個(gè)非常具有價(jià)值的，大家認(rèn)為這個(gè)地方是最好的地方，所以毛大慶把這個(gè)地方當(dāng)成工廠的旗艦店，他現(xiàn)在辦公也在我們這，這就是一個(gè)很好的方式。也就是說(shuō)在今天房地產(chǎn)，有時(shí)候順著這桿想還不行，一旦擁有一些互聯(lián)網(wǎng)的思維，把它通過(guò)一些新的產(chǎn)品嘗試，一下子這東西馬上就變成很有價(jià)值的東西。所以今天房地產(chǎn)，剛才說(shuō)一線城市還是非常火爆的，這是有它的特殊性。

在很多二三線城市現(xiàn)在供過(guò)于求，已經(jīng)全面進(jìn)入到了存量時(shí)代，在今天這樣一個(gè)存量時(shí)代，剛才說(shuō)中午飯吃飽了，大家別再說(shuō)怎么好吃的事，今天中午肯定不行了。在這種情況下，如何盤(pán)活存量，可能比再去開(kāi)發(fā)新建會(huì)更加有意義，現(xiàn)在幾十個(gè)億，開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)，現(xiàn)在土地和房產(chǎn)又不像過(guò)去保障，資金的成本已經(jīng)吞噬了所有利潤(rùn)，而且一旦滯銷變成庫(kù)存你的壓力會(huì)非常大。所以陽(yáng)光壹佰最近也向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，如何利用陽(yáng)光壹佰的品牌，我們的營(yíng)銷能力，包括我們組合一些投資的基金，我們共同找到一些適合陽(yáng)光壹佰類似的產(chǎn)品，你把它救活了，你可以很少的投入，最后獲取更高的收益。所以，這些也都是一些所謂的互聯(lián)網(wǎng)的思維方式。

今天的互聯(lián)網(wǎng)，它不僅僅是提供一個(gè)工具，實(shí)際上是一個(gè)思維方式，現(xiàn)在也有很多的技術(shù)手段，可以使過(guò)去很多做不了的，所謂的碎片化的，包括很多的這些資源，它可以很好的整合在一起，而且剛才陶總談到經(jīng)紀(jì)人顛覆不了，這個(gè)確實(shí)顛覆不了，互聯(lián)網(wǎng)最終是讓你真正以人為本。而人與人的交流，剛才陶總交流了，這是不可替代的，前幾天我見(jiàn)到（王福全），他做的兼并的，他說(shuō)必須需要經(jīng)紀(jì)人。我不知道鏈家談判時(shí)候怎么談判的，他說(shuō)倆老板談判的時(shí)候不知道怎么談，我要收購(gòu)你，我肯定說(shuō)你不值這么多錢(qián)。所以老板談的時(shí)候不說(shuō)具體的事，下面的律師把這些都說(shuō)完了，最后老板一干杯這事就談成了。所以人是不可或缺的，但是今天如何把人的效率提到最高，如何把所有的人都調(diào)動(dòng)起來(lái)，今天互聯(lián)網(wǎng)是有辦法的。剛才說(shuō)我們這么多人，剛才有人遞名片，一句話把今天的日子一輸，這個(gè)群就建起來(lái)了，每個(gè)人都在里面。所以今天互聯(lián)網(wǎng)可以大大的提升人的能力，提升人的交往，提升人的互聯(lián)，這些對(duì)我們的房地產(chǎn)業(yè)，包括我們很多的行業(yè)，在今天都創(chuàng)造了一個(gè)全新的思維方式。這些你要不用，你還是簡(jiǎn)單的辦法，你肯定就落后了，所以在今天我們要擁抱互聯(lián)網(wǎng)，即使是房地產(chǎn)，我覺(jué)得它所有的互聯(lián)，包括所有的東西，最后都要落地，我們房地產(chǎn)就是載體。所以房地產(chǎn)我覺(jué)得是最能夠包容這些新思想和互聯(lián)網(wǎng)的思維。謝謝。

權(quán)靜/主持人：下面有請(qǐng)第三位演講嘉賓，有請(qǐng)中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜女士帶來(lái)主旨演講。

黃瑜：因?yàn)楦嬖V我大概有半個(gè)小時(shí)左右，我還是做了點(diǎn)準(zhǔn)備。因?yàn)橹鬓k方是非常有目標(biāo)性的，提了幾個(gè)問(wèn)題，一方面回答幾個(gè)問(wèn)題，另外一方面也是用數(shù)字佐證一下陶總和范總的觀點(diǎn)。

大家可能比較關(guān)心房地產(chǎn)投資，以及到底是什么層次，怎么樣一個(gè)狀況，包括北京怎么樣，有沒(méi)有投資價(jià)值。大家最關(guān)心的還是價(jià)值。今年100的價(jià)值指數(shù)，5月份才開(kāi)始上漲，剛剛上漲了0.26%，一線城市是累計(jì)上漲了2%多，二三線城市都是降價(jià)的。我們看看各個(gè)城市，一線城市里具體的城市情況，今年漲的最多的還是深圳，其次是上海，再次是北京。所以北京今年在一線城市價(jià)格上漲才剛剛開(kāi)始。

如果對(duì)比價(jià)格的話，跟一線城市里還是有潛力的，而且我們把過(guò)去一年包括2013年2014年，以及2015年整體的情況來(lái)看，2014年價(jià)格上半年有的城市跌了，到后來(lái)漲了一些，可以看同比的上漲空間是非常有限的，應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在的價(jià)格只能是在相對(duì)的時(shí)間里有一定的優(yōu)勢(shì)。

我們?cè)倏匆幌氯珖?guó)一線城市總體的情況。這個(gè)圖可以看一下100一線城市是藍(lán)色的線，藍(lán)圖是二三線城市，總體的丈夫是高于全國(guó)的平均水平的。我們?cè)倏匆幌乱痪€城市，剛才說(shuō)的是現(xiàn)實(shí)的價(jià)格，我們看短期供求的情況，首先從銷售，這一輪增長(zhǎng)最快的是一線城市，今年一到五月份，一線城市同比上漲了36.3%，這是成交，特別是5月份月均成交線，整個(gè)一線城市達(dá)到了歷史同期5月份最高的狀況。當(dāng)期的銷供比，也是1：1.17。中長(zhǎng)期我們看了一下，一個(gè)是看銷售和開(kāi)工的比值，還有看銷售和竣工的對(duì)比，幾乎可以看到，一線城市銷售和竣工基本上是你賣了1.1平米，竣工大概只竣工了1平米，這種情況還是比較好，這個(gè)數(shù)字是累計(jì)了一下，這是三年的準(zhǔn)確。從累計(jì)的銷售額開(kāi)工來(lái)看，開(kāi)工一平米賣了0.96平米，這個(gè)數(shù)字應(yīng)該是開(kāi)工的和賣的差不多了。

我們?cè)倏匆幌卢F(xiàn)實(shí)庫(kù)存情況，這幾個(gè)月消化以后，特別是這三個(gè)月以來(lái)庫(kù)存也是在下降的。我們?cè)倏匆幌露€城市和三線城市的狀況，今年一到五月份價(jià)格是下跌的，三線城市下跌的更多一點(diǎn)，哪怕到五月份，還沒(méi)有走出下行的通道。可以看一下一二三線城市對(duì)比，整體還是一線城市最好。

我們?cè)倏匆幌露€城市和三線城市整體的情況，剛剛說(shuō)最近，特別是這兩個(gè)月成交上漲，二線城市也有一些回升，成交總量同比上漲了15%，跟一線城市上漲36%還是有差距的。但是我們看一下未來(lái)幾年當(dāng)中，我們也進(jìn)行了區(qū)分，一線城市和二線城市里，基本上我們同期的銷售和開(kāi)工的比值大概是0.83，開(kāi)1平米賣0.83平米，全國(guó)的水平是0.8平米。三四線城市基本上是0.77，大概是這樣的狀況。從竣工的情況來(lái)看，二線城市竣工1平米賣的是1.33平米，三四線城市竣工了1平米，銷售的是1.36，為什么大家總說(shuō)三線城市從土地供應(yīng)量是嚴(yán)重的過(guò)剩，但是從現(xiàn)場(chǎng)的建設(shè)情況來(lái)看，并不像大家看到的很多開(kāi)發(fā)商都死了，很多的二三線城市基本上是開(kāi)個(gè)項(xiàng)目大部分是賣了，或者說(shuō)竣工交的房子還都是賣掉的房子，今天從這個(gè)角度看，土地供應(yīng)量是特別大，后面我也有數(shù)字，在現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)中并不像大家想象的那么過(guò)剩。最近這幾個(gè)月來(lái)看，整個(gè)市場(chǎng)的庫(kù)存，二三線城市庫(kù)存的水平線也是在下降的。

還有政策的問(wèn)題，我們所有的政策影響最大的還是跟金融政策有關(guān)，這個(gè)對(duì)我們的影響最大，這條線我們把過(guò)去幾年中，降息、降準(zhǔn)之后市場(chǎng)的成交量的影響。我們?cè)?008年的時(shí)候，我們降息之后對(duì)市場(chǎng)成交量的影響是5到8個(gè)月呈現(xiàn)出來(lái)，但是在2011年的時(shí)候，基本險(xiǎn)體現(xiàn)在3到5個(gè)月，這一輪基本1到3個(gè)月就體現(xiàn)出來(lái)了。只要有購(gòu)房能力大家都會(huì)抓住機(jī)會(huì)買(mǎi)房子，這一輪里是鼓勵(lì)住房消費(fèi)，這里對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)也是非常明顯的。還有地方政策，也給了一些公積金和財(cái)政補(bǔ)貼，包括契稅，也是給各個(gè)城市的市場(chǎng)回暖發(fā)揮了重要的作用。

中長(zhǎng)期來(lái)看，根據(jù)地方的狀況不同，可以適度的有一些放松的調(diào)整。剛才說(shuō)北京的問(wèn)題，我覺(jué)得北京挺難短期放松限購(gòu)的，因?yàn)楸本┑奶厥獾匚唬沟萌袊?guó)有購(gòu)買(mǎi)能力都想來(lái)北京買(mǎi)房子，所以一旦放開(kāi)有購(gòu)買(mǎi)能力的會(huì)很多，包括北京市政府，哪怕中央不管，原來(lái)我們還問(wèn)過(guò)建設(shè)部和中央相關(guān)部門(mén)他都不管，讓北京市放，北京市也不敢放，所以我覺(jué)得還是會(huì)非常謹(jǐn)慎的。

大家還比較關(guān)心的，希望我們從全國(guó)的數(shù)據(jù)說(shuō)一下土地市場(chǎng)的情況，確實(shí)從去年以來(lái)一直到今年，土地市場(chǎng)都不是非常景氣，各項(xiàng)指標(biāo)都是下降的。今年以來(lái)也與中央發(fā)文有關(guān)系，對(duì)于過(guò)去地方政府供地有約束了，特別是二三線城市，今年的推地和成交都是大幅度下降。確實(shí)還推出的也有必要，從這個(gè)指標(biāo)上可以看到，去年推出是下降了28%，今年到6月下降了41%，成交下降了48%。地價(jià)有一些上漲的，上漲的主要原因還是因?yàn)橐痪€城市上漲。

我們看一下一線城市，為什么我們主持人說(shuō)房子要不要投資，到哪投資，大家都到一線城市，你看價(jià)格的變化可以看到一線城市確確實(shí)實(shí)是全國(guó)的大勢(shì)，還有最主要的，未來(lái)的潛力空間來(lái)看，也是可以看到，土地的稀缺，后續(xù)的供應(yīng)不足，也是體現(xiàn)的非常明顯。上面這張圖是把2010年以來(lái)，同期的住宅土地成交和住宅的銷售做對(duì)比，紅色的是銷售，綠色的土地推出成交的線，幾乎每年一線城市銷售的面積都是大于土地成交的面積，實(shí)際上這個(gè)市場(chǎng)還是供應(yīng)不足的。下面這個(gè)是我們把非住宅的也加進(jìn)去了，你要看總量變化不大，但是從住宅的占比來(lái)說(shuō)在下降，所以我們可以看到，一線城市的狀況還是供不應(yīng)求的狀況，這也會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)。特別是最近開(kāi)出了一些新的地王，對(duì)周邊房?jī)r(jià)帶動(dòng)發(fā)揮了一定的作用。

我們看二三線城市，總體來(lái)說(shuō)狀況就不是非常理想，盡管二線城市在局部地區(qū)有些回升，但是三四線城市，整個(gè)的住宅的存量，土地的成交，土地的現(xiàn)實(shí)的存量，包括賣出的地還是非常高的，整個(gè)的房?jī)r(jià)還存在，特別是三四線城市存在下行的壓力。我們算了一下，整個(gè)二線城市平均數(shù)大概土地的消化都超過(guò)三年了。三四線城市都將近五年，還有一些是十幾年，所以供應(yīng)的量是非常大的，從市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一方面看現(xiàn)實(shí)的供求關(guān)系，還要看未來(lái)的供求關(guān)系。我們看現(xiàn)實(shí)的供求關(guān)系，市場(chǎng)一定程度是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

大家還比較關(guān)心京津冀一體化的狀況。京津冀一體化，不用說(shuō)北京可以看到，回北京的外圍城市還是很受益的，我們?cè)瓉?lái)做了測(cè)試，把長(zhǎng)三角、珠三角還是做了對(duì)比的，第一批受益的是燕郊、大廠、香河和廊坊。受益的主要原因還是人口的外溢，包括產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。北京現(xiàn)在城區(qū)要嚴(yán)格控制人口，2020年要控制到2300萬(wàn)，到2014年年底已經(jīng)到了2152萬(wàn)，這個(gè)數(shù)字要算的話，這幾年這個(gè)數(shù)字控制挺難的，這些人還是要圍繞北京來(lái)就業(yè)，圍繞北京做事的話，肯定就會(huì)在北京周邊，交通環(huán)境的改善，三五十公里特別不算事，特別是地鐵開(kāi)通之后，拉近了周邊城市和北京核心區(qū)域的距離，這也提升了周邊地區(qū)的價(jià)值，自然會(huì)帶動(dòng)周邊的需求，使之價(jià)格會(huì)上升。剛才說(shuō)的重要幾個(gè)地區(qū)是首先受益的，北京還有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題，相關(guān)的規(guī)劃也都出來(lái)了，大家也說(shuō)了不少大部分還是有影的，所以產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和資源的外遷，還會(huì)優(yōu)化北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和環(huán)境。北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)服務(wù)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)達(dá)到77%，紅色的是屬于第三產(chǎn)業(yè)的線，我們看一下周邊地區(qū)，即使是比較好的京津冀地區(qū)，天津這些都是第三產(chǎn)業(yè)比重都是比較低的，這塊的空間非常大，這些自然而然也會(huì)帶動(dòng)這些地區(qū)房地產(chǎn)潛力的發(fā)展。

還有一塊我們看北京的房?jī)r(jià)和周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)差異，你要跟長(zhǎng)三角和珠三角來(lái)比，我們北京的差異確實(shí)是很大的，廊坊和北京相比，北京的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)大概是廊坊的4.6倍。北京和周邊地區(qū)價(jià)格的巨大差異，也使得北京地區(qū)整個(gè)房?jī)r(jià)還是有上升空間的，從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度說(shuō)，京津冀一體化，帶動(dòng)我們周邊區(qū)域的，特別是北京周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有特別大的作用，特別是房產(chǎn)價(jià)值的提升有很大作用。有些原來(lái)說(shuō)我購(gòu)買(mǎi)力不夠，我老是攢錢(qián)一定在北京買(mǎi)房，有時(shí)候也會(huì)適當(dāng)考慮一下，比如我現(xiàn)在就工作一年，北京要五年，我這四年不買(mǎi)子了，實(shí)際上可以到北京周邊置業(yè)，以后具備條件再做置換。現(xiàn)在我們看，這一輪里對(duì)大家買(mǎi)房，特別是政策還是給了很多的支持，包括首付的比重，以及貸款利率，貸款利率已經(jīng)到了91年以來(lái)最低的數(shù)字了，購(gòu)房成本也在下降，還是可以利用這個(gè)機(jī)會(huì)，適當(dāng)給自己改善一下居住條件，這也是給大家一個(gè)建議。

基本上我講的就這些，大家下面有什么問(wèn)題可以討論。謝謝大家。

權(quán)靜/主持人：以上就是我們今天三位嘉賓帶來(lái)的主旨演講，我們?cè)俅我詿崃业恼坡暩兄x他們。接下來(lái)是我們的圓桌討論的環(huán)節(jié)，在中間也請(qǐng)我們?nèi)患钨e稍事休息，我們帶來(lái)一個(gè)總裁邦的介紹。

權(quán)靜/主持人：感謝賈鑫的介紹，如果大家對(duì)我們的會(huì)員體系感興趣可以找她。接下來(lái)進(jìn)入我們圓桌討論環(huán)節(jié)。

提問(wèn)：講講樓市和股市吧。

權(quán)靜/主持人：好。還有學(xué)區(qū)房。

提問(wèn)：樓市好了，股市會(huì)不會(huì)受影響？

權(quán)靜/主持人：好，請(qǐng)出我們四位嘉賓。剛才三位出去休息的時(shí)候，現(xiàn)場(chǎng)嘉賓提了很多問(wèn)題，也都是跟他們自己投資置業(yè)密切相關(guān)的，我們先請(qǐng)?zhí)湛偦卮鹨幌逻@個(gè)問(wèn)題。這是一個(gè)非常典型的現(xiàn)象，為什么在中國(guó)公寓式的樓或者商住兩用投資價(jià)值不如住宅，怎么看這個(gè)現(xiàn)象？

陶紅兵：因?yàn)槲覀儑?guó)家搞了一個(gè)規(guī)定，我們現(xiàn)在很多公寓50年產(chǎn)權(quán)，住宅是70產(chǎn)權(quán)，大家都覺(jué)得70年產(chǎn)權(quán)的住宅更安全，因?yàn)椤段餀?quán)法》讓有一條，住宅到期以后自動(dòng)續(xù)期，沒(méi)有說(shuō)免費(fèi)，中國(guó)就是這樣，如果說(shuō)自動(dòng)續(xù)期，再找我要錢(qián)不太好要，但是50年產(chǎn)權(quán)和40年產(chǎn)權(quán)沒(méi)有說(shuō)自動(dòng)續(xù)期，所以理論上存在到期以后政府再收你一次錢(qián)，這個(gè)可能性，他們以前也干過(guò)，所以大家心理上有這個(gè)影響。第二，我們的公寓和國(guó)外相比，大部分的公寓和他們沒(méi)有可比性，做的太差，我們都是做的快銷，賣的也低。實(shí)際上北京最高的房?jī)r(jià)，在這兩年之前一直是公寓商住，以前北京賣的最貴銀泰還有于今臺(tái)，幾年前就賣到過(guò)10萬(wàn)。現(xiàn)在北京已經(jīng)出來(lái)了一批符合國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)的公寓，非常有投資價(jià)值。順便打個(gè)廣告，比如望京X280米高，這是整棟公寓，這個(gè)帶精裝6萬(wàn)左右，但是望京的土地價(jià)超過(guò)6萬(wàn)，他付50%的款，到交房的付60%的利息，按揭才下來(lái)，所以有一定的杠桿，如果有其他的金融工具，應(yīng)該投資回報(bào)會(huì)很高的。剛才說(shuō)了通州會(huì)賣5萬(wàn)，你可以想想中國(guó)最大市值公司，北方總部就在旁邊，這個(gè)公寓是有投資價(jià)值的。類似這樣的項(xiàng)目，北京最近有不少，過(guò)去是因?yàn)閯偛胖v的幾個(gè)原因，公寓的價(jià)值比較低，但現(xiàn)在已經(jīng)在改變。

權(quán)靜/主持人：陶總這個(gè)觀點(diǎn)其他嘉賓同意嗎，有沒(méi)有補(bǔ)充的？陶總您認(rèn)為50年產(chǎn)權(quán)這個(gè)事變了嗎？還是沒(méi)有變化

陶紅兵：這個(gè)沒(méi)有變，但是現(xiàn)在越來(lái)越不擔(dān)心了，通過(guò)這么多年，大家做了這么多公寓，賣的比較便宜，政府也給了這么多非住宅的屬性的公寓，多了就沒(méi)事，因?yàn)檫@么多東西，到時(shí)候要收回去就很難，像北京的小產(chǎn)權(quán)房也不少，為什么收不回來(lái)呢，還是老百姓太多了。當(dāng)有幾十萬(wàn)人住在里面的時(shí)候，就收不回來(lái)的，未來(lái)的公寓很多，收回來(lái)很難。我是堅(jiān)信中國(guó)將來(lái)一定會(huì)土地私有化，不要以為我們黨干不出來(lái)，當(dāng)年就是拿賭博私有化土改讓老百姓支持打下江山，將來(lái)一定會(huì)讓土地，讓我們的房產(chǎn)所有權(quán)永遠(yuǎn)私有化，那時(shí)候我們會(huì)再置辦一次。

權(quán)靜/主持人：未來(lái)是多長(zhǎng)時(shí)間？

陶紅兵：這個(gè)要犯錯(cuò)誤。十九大，二十大，如果我們能看到二十大的話，就這樣吧。

權(quán)靜/主持人：謝謝陶總的回答。我們正式開(kāi)始我們的圓桌討論部分。我會(huì)把主持的部分盡量壓縮，留更多時(shí)間提問(wèn)。大家可以繼續(xù)在微信群里留下你的問(wèn)題，首先我請(qǐng)四位關(guān)于價(jià)格趨勢(shì)給我們做一個(gè)更加針對(duì)性的解釋，剛才幾位都說(shuō)了，但是說(shuō)的不是那么鮮明，我們還是想得到個(gè)確切的答案。我在網(wǎng)上搜新聞，發(fā)現(xiàn)任大炮說(shuō)2015年底房?jī)r(jià)必漲，再不買(mǎi)房就晚了。大家可以看看我們總裁在線前幾期節(jié)目，陶總講了很多干貨，他說(shuō)2014年下半年將是未來(lái)10年買(mǎi)房最后一個(gè)窗口期，或者到2015年上半年，也就是最近這一年是北京買(mǎi)房的窗口期，未來(lái)北京四環(huán)的房子超過(guò)10萬(wàn)就會(huì)很快看到。剛才這兩個(gè)觀點(diǎn)，是不是意味著以北京為例，過(guò)了這段時(shí)間就要進(jìn)入一個(gè)快速上漲的階段了？陶總您先回應(yīng)一下。

陶紅兵：我不知道你聽(tīng)了之后買(mǎi)房，要知道我就不用說(shuō)了。

范小沖：關(guān)鍵是增值了多少。

權(quán)靜/主持人：這個(gè)私下說(shuō)。

陶紅兵：去年上半年我在微博上說(shuō)，2014年是未來(lái)10年最好的買(mǎi)房的時(shí)機(jī)，因?yàn)?014年以后會(huì)逐步的上漲。但是未來(lái)10年你說(shuō)還會(huì)不會(huì)有窗口期，但是總體趨勢(shì)是上漲的，但是窗口永遠(yuǎn)沒(méi)有最后的，只有一個(gè)相對(duì)比較合適的。08年的金融危機(jī)房?jī)r(jià)在跌，在08年底和09年底我就買(mǎi)了好幾套房子，我現(xiàn)在想想那時(shí)候買(mǎi)房是挺對(duì)的，這幾年還是能漲好幾倍的，在北京現(xiàn)在買(mǎi)房，明年買(mǎi)房都可以，現(xiàn)在買(mǎi)便宜一點(diǎn)，明年買(mǎi)會(huì)貴一點(diǎn)，會(huì)越來(lái)越貴，總體會(huì)上漲。

權(quán)靜/主持人：好，您跟任大炮的觀點(diǎn)是一樣的。

陶紅兵：不一樣，我認(rèn)為是從2014年下半年和今年上半年。他跟我有點(diǎn)不一樣，我有鏈家的數(shù)據(jù)，如果客戶的上門(mén)量有大幅度提升，我們判斷在兩三個(gè)月之后一定會(huì)有一個(gè)成交量的上升，這就會(huì)帶來(lái)價(jià)格的上升，這就是先行指標(biāo)，春江水暖鴨先知，我們就是那鴨。

權(quán)靜/主持人：請(qǐng)三位嘉賓補(bǔ)充一下關(guān)于房?jī)r(jià)趨勢(shì)的判斷。

黃瑜：我覺(jué)得陶總說(shuō)的挺對(duì)的，我們要看指數(shù)指標(biāo)也是這樣，二手房是先行指標(biāo)，二手房一般會(huì)領(lǐng)先新房?jī)傻饺齻€(gè)月。從北京來(lái)說(shuō)，北京的二手房也會(huì)先漲起來(lái)，先是成交量起來(lái)，再是新房?jī)r(jià)格起來(lái)。我們?cè)谌ツ赀@個(gè)時(shí)候預(yù)判，今年像北京層次在6月份逐步走出下行通道，現(xiàn)在提前了3個(gè)月，從3月份已經(jīng)開(kāi)始慢慢往回走了，可以看到一線城市降了，一旦市場(chǎng)回暖的時(shí)候回的更快，一線城市相對(duì)來(lái)說(shuō)就是堅(jiān)挺，像北京更是有它的價(jià)值。我們現(xiàn)在也看到，如果目前在這個(gè)時(shí)間段里，包括現(xiàn)在已經(jīng)起來(lái)了，但還沒(méi)有漲的特別高，還是應(yīng)該有機(jī)會(huì)的，再加上這一輪又給了一個(gè)機(jī)會(huì)，如果你買(mǎi)第二套，前面那一套已經(jīng)還清了，貸款首付也在減少，現(xiàn)在貸款也挺優(yōu)惠，特別是有一些公積金的優(yōu)惠政策，其實(shí)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)力還是有很大的提升作用。大家如果老在惦記買(mǎi)北京房子，我還是建議盡早。

陶紅兵：我補(bǔ)充一句，我覺(jué)得北京不是一線城市，我一般認(rèn)為一線城市二線城市三線城市四線城市，還有一個(gè)北京市。

范小沖：深圳上個(gè)月交易量超過(guò)50%，上海也超過(guò)了北京，北京這回也會(huì)上漲，趕快去買(mǎi)。剛才大家說(shuō)了很多的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)當(dāng)然只有他能看到，你可以到交易中心看看，現(xiàn)在成交一套房報(bào)稅就得等20天，也就是說(shuō)你今天看到的很多數(shù)據(jù)，實(shí)際上被大大的滯后了，因?yàn)楝F(xiàn)在的交易太火爆了，排班都排不上，即使今天看到的數(shù)據(jù)也是滯后的，有大量的房子在買(mǎi)，而且有很多人在買(mǎi)房再賣房，這需要一個(gè)周期，這段時(shí)間是一個(gè)非常好的窗口，過(guò)了這個(gè)時(shí)間，不是不能買(mǎi)，就是價(jià)格高了。

權(quán)靜/主持人：這段時(shí)間大概多長(zhǎng)。

范小沖：?jiǎn)枂?wèn)陶總，他是一線的。舉個(gè)例子看通州，通州現(xiàn)在不是價(jià)格問(wèn)題，是你買(mǎi)不到了，人家不賣了。我覺(jué)得今年買(mǎi)房現(xiàn)在肯定是很好的窗口，包括貨幣政策，貨幣政策如果寬松，當(dāng)年貨幣政策寬松帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲，這樣的推動(dòng)力大家還記憶猶新，不光是一個(gè)簡(jiǎn)單的供需關(guān)系，實(shí)際上貨幣也起了非常重要的作用。

權(quán)靜/主持人：接下來(lái)請(qǐng)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)的副總經(jīng)理張錦女士分享一下您的看法。

張錦：剛才問(wèn)房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題，剛才三位老師觀點(diǎn)一致，一線城市肯定是上漲的，我們看上半年的話，剛才范總說(shuō)到了，深圳在5月份某一個(gè)項(xiàng)目，單期開(kāi)盤(pán)上漲了50%，同比上一期，北上廣深未來(lái)看一定是上揚(yáng)，這個(gè)是沒(méi)問(wèn)題的。另外，最近我也和一些新樓盤(pán)合作，包括上周融創(chuàng)、龍湖發(fā)布了首期，10個(gè)億上周剛開(kāi)盤(pán)，大家可能不知道龍湖的項(xiàng)目在哪，是在西局，南三環(huán)，差不多賣到10萬(wàn)一平米，我們說(shuō)房地產(chǎn)地段最關(guān)鍵的，而我們看北京地段，一定是東北和西是最好的，但是南邊的房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了10萬(wàn)以上的項(xiàng)目。而且今天我去紫竹院有一個(gè)項(xiàng)目銷售情況也非常好，均價(jià)到了8萬(wàn)左右一平米。可以看到，新房的情況，二手房的房子也是在上漲，我是把東邊的房子賣了，買(mǎi)的西邊。我現(xiàn)在房子裝好了，我經(jīng)常看到那個(gè)小區(qū)，不斷有經(jīng)紀(jì)人帶客看小區(qū)，首先就是成交量起來(lái)，然后就是價(jià)格起，所以一線城市肯定是上揚(yáng)，房?jī)r(jià)會(huì)反彈。但是二三線城市還會(huì)存在問(wèn)題，北京太特殊了，不僅僅是賣給北京人，中國(guó)人，是賣給全世界，它的供需比你沒(méi)有辦法用簡(jiǎn)單的說(shuō)周邊的需求衡量的，因?yàn)樗墓┬枋翘厥饬恕５嵌€城市更多是地緣化的城市，還是剛需進(jìn)行消化，所以可以明確知道他的需求是多少，供應(yīng)量是多少。我出差的時(shí)候也是看到二三線城市大量的工地，存量房過(guò)剩，去庫(kù)存，在二三線城市還是漫長(zhǎng)的過(guò)程，如果從投資的角度來(lái)講，一定是考慮一線城市的房子。

權(quán)靜/主持人：好，看來(lái)四位嘉賓觀點(diǎn)非常一致。接下來(lái)我們從投資機(jī)會(huì)跟大家做一個(gè)分析，黃院長(zhǎng)在分析當(dāng)中提到了，就是京津冀一體化將會(huì)帶來(lái)周邊哪些投資機(jī)會(huì)，黃院長(zhǎng)您先說(shuō)吧。

黃瑜：京津冀一體化，這個(gè)東西在上一屆政府已經(jīng)提了，這一屆政府又開(kāi)始重提，再加上最近力度開(kāi)始加大了，如果政府加大了，特別是逼迫北京市政府動(dòng)起來(lái)了，就像剛才說(shuō)那個(gè)規(guī)劃10年以前就有了，只不過(guò)那個(gè)時(shí)候在說(shuō)，現(xiàn)在真做了。其實(shí)這一系列的動(dòng)作，表明京津冀一體化的推動(dòng)，還是有十幾的動(dòng)作，非常大。既然已經(jīng)動(dòng)起來(lái)了，我覺(jué)得我們周邊還是有機(jī)會(huì)的，剛才我們一系列數(shù)字可以看到，不僅是現(xiàn)實(shí)的供應(yīng)量不足，想買(mǎi)房還買(mǎi)不到，未來(lái)也會(huì)有供應(yīng)不足的問(wèn)題，還有非住宅的要改成公寓，確實(shí)供地比重是在下降的，非住宅的比重是在上升的，使得幾個(gè)東西湊在一起，有的時(shí)候真的是想買(mǎi)也買(mǎi)不上，更何況我們年輕一點(diǎn)的購(gòu)買(mǎi)力，因?yàn)楸本┑拈T(mén)檻比較高，現(xiàn)階段還沒(méi)有夠得上這個(gè)機(jī)會(huì)，無(wú)論從個(gè)人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也好，我也希望趕上這一輪，特別是這一輪貨幣寬松，其實(shí)錢(qián)多了，中國(guó)現(xiàn)在投的東西多不多，股市是火了一把，剛才舉手的時(shí)候，大部分覺(jué)得投房子更踏實(shí)。從過(guò)去幾十年看，無(wú)論國(guó)外還是國(guó)內(nèi)，其實(shí)投房子更踏實(shí)一點(diǎn)，幾個(gè)原因湊在一塊，總得找一個(gè)地方投資，或者去買(mǎi)點(diǎn)東西放那，不會(huì)讓自己的貨幣貶值，我覺(jué)得周邊地區(qū)還是可以做一個(gè)選擇的，那可能就像我說(shuō)的離北京比較近的地區(qū)，特別是各種配套比較齊全的，至少生活各方面還是比較便利的地方。像廊坊、固安包括燕郊，這些地方大家還是可以做選擇的。

權(quán)靜/主持人：您說(shuō)廊坊、固安、香河、燕郊，如果您給我們點(diǎn)一個(gè)，覺(jué)得哪個(gè)地方最有價(jià)值？

黃瑜：現(xiàn)階段比較還是廊坊和燕郊更好一些。

權(quán)靜/主持人：增值的空間最大是哪里？

黃瑜：快的話可能會(huì)是燕郊，燕郊會(huì)快一些，燕郊受通州帶動(dòng)很明顯。

權(quán)靜/主持人：我們當(dāng)前也看到一個(gè)降息的推導(dǎo)，水漲船高。請(qǐng)另外三位把京津冀一體化帶來(lái)的投資機(jī)遇說(shuō)一下。

范小沖：這次京津冀一體化，打破了過(guò)去行政的壁壘，開(kāi)始經(jīng)濟(jì)一體化。我記得30年前北京和天津的高速剛修通，誰(shuí)知道發(fā)現(xiàn)天津被抽控了，過(guò)去北京人到天津辦事，至少到這還得住，所有的資源都被北京吸跑了，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相同的，工資也高，過(guò)去是這樣一種體制，所以一體化就變成北京獨(dú)大。現(xiàn)在是經(jīng)濟(jì)一體化，打破了行政，而且北京市重新把經(jīng)濟(jì)功能一定拿出去，它在功能上各自分工。這樣就會(huì)使各個(gè)區(qū)域有一個(gè)協(xié)同的發(fā)展，京津冀一體化以后，會(huì)使整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)有一個(gè)強(qiáng)大的增長(zhǎng)。比如在日本，東京、橫濱這一片，它變成一個(gè)城市帶，這樣這個(gè)城市就會(huì)繁榮，而不是簡(jiǎn)單地說(shuō)一體化了，最后北京你還是以北京為中心，出去一點(diǎn)，房?jī)r(jià)便宜一點(diǎn)，修個(gè)地鐵到那更好，今后不完全是這樣的思路了，也許天津某一個(gè)區(qū)域，也可能是非常好的地方，在河北哪個(gè)地方，可能承擔(dān)了一定的功能，在那就變成一個(gè)新城，也可能是一個(gè)非常好的地方。我覺(jué)得京津冀一體化不簡(jiǎn)單是一個(gè)房?jī)r(jià)的問(wèn)題，它可能會(huì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)，特別是北方變成了一個(gè)大的區(qū)域經(jīng)濟(jì)的迅速成長(zhǎng)，變成一股很大的力量。

權(quán)靜/主持人：具體點(diǎn)一下，有哪些投資機(jī)會(huì)？

范小沖：投資機(jī)會(huì)，一你可以看到產(chǎn)業(yè)和人口進(jìn)入的地方，這個(gè)就是機(jī)會(huì)，剛才提到燕郊，燕郊和大廠，現(xiàn)在往大廠方面延續(xù)了，包括香河。實(shí)際上燕郊過(guò)去是進(jìn)入北京的跳板，過(guò)去只有四五萬(wàn)人，是很小的一個(gè)鎮(zhèn)，是一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。現(xiàn)在你可以看到，現(xiàn)在大概有五六十萬(wàn)人口了，未來(lái)它的規(guī)劃是達(dá)到一百萬(wàn)人口，也就是說(shuō)會(huì)在今天人口的規(guī)模上翻一番，而且燕郊過(guò)去迅速成長(zhǎng)變成了北京的過(guò)場(chǎng)，今后燕郊也會(huì)慢慢強(qiáng)化城市功能，也就是說(shuō)它也變成一個(gè)真正的城市功能，現(xiàn)在沒(méi)有城市功能的。如果它擁有了城市功能，變成了一個(gè)百萬(wàn)人口的都市，那在國(guó)外百萬(wàn)人口很大了，所以它變成了一個(gè)百萬(wàn)級(jí)人口的城市了，而不再是一個(gè)臥城的時(shí)候，那它城市的功能，它的價(jià)值，人們就在那上班了，剛才說(shuō)燕郊，不僅僅是離北京最近，而且它未來(lái)有城市的功能，有產(chǎn)業(yè)，有人口進(jìn)入的地方，有巨大的投資在進(jìn)入這個(gè)地方，有從過(guò)去一個(gè)鄉(xiāng)村或者是一個(gè)居住的功能，變成一個(gè)城市功能的時(shí)候，這樣的地方就會(huì)有機(jī)會(huì)。如果簡(jiǎn)單變成北京進(jìn)出的居住區(qū)，那它的空間還是有限的。

陶紅兵：他們講的都對(duì)，我都同意，買(mǎi)錯(cuò)了找他們倆。我覺(jué)得別跑那么遠(yuǎn)了，燕郊我同意，是丈夫會(huì)很高、很快。如果是自住就買(mǎi)大一點(diǎn)，投資買(mǎi)小一點(diǎn)，地方買(mǎi)北京，能買(mǎi)四環(huán)買(mǎi)四環(huán)，買(mǎi)不了四環(huán)買(mǎi)五環(huán)，盡量往里買(mǎi)，新房沒(méi)有了可以買(mǎi)二手房。現(xiàn)在因?yàn)橘I(mǎi)了房子沒(méi)有人管，未來(lái)還有很多資產(chǎn)管理的公司出來(lái)，做的很好，他會(huì)幫你搭理這個(gè)房子，會(huì)幫你出租。等到北京沒(méi)有那么多房子賣的時(shí)候，來(lái)北京的人還是要往二手房走，我覺(jué)得固安那個(gè)地，我不會(huì)住那的。

權(quán)靜/主持人：因?yàn)槟闶怯绣X(qián)人嗎。

陶紅兵：不是，沒(méi)錢(qián)我覺(jué)得有點(diǎn)遠(yuǎn)了，盡量往里走，如果若我給大家建議，他們講的都可以買(mǎi)，二環(huán)外五環(huán)都可以。

權(quán)靜/主持人：他們倆說(shuō)的是給沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)資格的人，比如不是北京戶口，沒(méi)有納稅五年，我是這么理解的。

范小沖：要買(mǎi)房找紅兵，要買(mǎi)二手房，淘二手房找陶紅兵。

張錦：他們?nèi)齻€(gè)說(shuō)的都對(duì)，我認(rèn)同。從投資的角度來(lái)講，錢(qián)多一定是往城里買(mǎi)，門(mén)檻肯定是保值增值最好，如果沒(méi)有那么多資產(chǎn)，剛才黃院長(zhǎng)和范總都說(shuō)了，京津冀一體化是長(zhǎng)期的規(guī)劃，如果投資北京周邊的城市離北京越近越好，就是燕郊和廊坊，燕郊離通州最近嘛。像燕郊最近幾年我們看到有大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在做，會(huì)做中小企業(yè)的孵化，會(huì)做一些互聯(lián)網(wǎng)的概念，會(huì)吸納一些創(chuàng)業(yè)型的公司進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域，就像范總說(shuō)的，如果你這個(gè)城市只能滿足一個(gè)簡(jiǎn)單的居住需求，不是一個(gè)真正的城市，只是一個(gè)睡城而已，但將來(lái)你的衣食住行都能在這個(gè)城市里實(shí)現(xiàn)的話，它的增值的空間會(huì)很大。就是在產(chǎn)業(yè)和未來(lái)的投資機(jī)會(huì)是并行的，產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了，你的投資空間升值空間一定會(huì)高。京津冀一體化是天津、北京、河北，像秦皇島的這樣的城市上漲會(huì)遠(yuǎn)一些。

權(quán)靜/主持人：上一個(gè)問(wèn)題我聽(tīng)你回答的時(shí)候，你會(huì)特別判斷時(shí)點(diǎn)，我之所以會(huì)換房，我是采用了陶總的建議，為什么你能夠在去年年底普遍低迷的時(shí)候，你決定出手，你判斷出手的原因方法是什么？

張錦：北京的房?jī)r(jià)從長(zhǎng)線來(lái)看，就跟做股票一樣一定是漲的，而且我買(mǎi)的是西邊的房子，我觀察西邊的房子這么多年，價(jià)格沒(méi)有這么大波動(dòng)的，包括08年的時(shí)候都非常堅(jiān)挺，所以我覺(jué)得去年那個(gè)時(shí)候，我是一個(gè)改善，主要是為了將來(lái)孩子上學(xué)，考慮到西邊，自身的改變的需求。我覺(jué)得今年肯定會(huì)漲的，我判斷今年肯定會(huì)漲，我在去年下半年就開(kāi)始看房子了，應(yīng)該是在10月份左右換了那個(gè)房子。

權(quán)靜/主持人：好，接下來(lái)我還準(zhǔn)備了很多問(wèn)題，但是我們優(yōu)先回答臺(tái)下朋友提的問(wèn)題。首先回答第一個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得這個(gè)同學(xué)對(duì)北京的房?jī)r(jià)心存奢望，他問(wèn)美國(guó)的花生對(duì)和紐約差距很大，北京的四環(huán)里為什么不會(huì)跌呢？就是說(shuō)，我們?cè)谶x擇買(mǎi)房的時(shí)候，通州和五環(huán)里，到底應(yīng)該怎么對(duì)比和選擇呢？

張錦：北京太特殊了，沒(méi)法比。紐約曼哈頓的房子也有10萬(wàn)的，相比之下，北京這樣的首都，CBD的房?jī)r(jià)10來(lái)萬(wàn)，差得遠(yuǎn)了。北京是世界上唯一一個(gè)，大概相當(dāng)于半個(gè)紐約加華盛頓，整個(gè)好萊塢，還有硅谷，還有休斯敦等等，因?yàn)橛泻芏鄸|西壓在這，最好的醫(yī)療，最好的大學(xué)，教育，科研機(jī)構(gòu)，這么多東西壓在一塊，美國(guó)哪個(gè)城市具備這樣的特點(diǎn)。如果美國(guó)有一個(gè)城市把這些城市防災(zāi)一起，你看它什么價(jià)格。北京政府搬到通州，只能讓通州變得更好，而不會(huì)把北京打壓下去。我想應(yīng)該會(huì)更漲，不要再奢望北京的房?jī)r(jià)會(huì)跌。

權(quán)靜/主持人：通州和市區(qū)這兩個(gè)投資這兩個(gè)怎么比較？

張錦：我個(gè)人覺(jué)得市區(qū)好，通州也挺好，但還是市區(qū)最好。

權(quán)靜/主持人：這位朋友問(wèn)到，房地產(chǎn)稅和住房登記制如果推出有什么影響？

張錦：正好前段時(shí)間他們把我?guī)啄昵皟善恼抡f(shuō)到一塊了，5年前炒股九房地產(chǎn)稅，這幾年每年都說(shuō)，5年前我一個(gè)判斷，我認(rèn)為錯(cuò)了，我說(shuō)在5年內(nèi)不會(huì)有房地產(chǎn)稅，我應(yīng)該說(shuō)是10年，現(xiàn)在還可以說(shuō)5年不會(huì)有房地產(chǎn)稅，別相信像我們這樣專家說(shuō)的房地產(chǎn)稅，沒(méi)有可能性。到現(xiàn)在我們還沒(méi)有一個(gè)法理基礎(chǔ)解決我們房地產(chǎn)稅，美國(guó)為什么收房地產(chǎn)稅，前提房子是人家的，房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，現(xiàn)在我租來(lái)的70年，你把70年變成擁有的，土地是私有的，這才是我的財(cái)產(chǎn)，你只能對(duì)我的財(cái)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅和所得稅，你不能對(duì)我租來(lái)的東西征收所得稅。土地是你的，要收稅應(yīng)該跟政府收，美國(guó)土地房地產(chǎn)稅私有財(cái)1%，我們還不是自己的，就算解決了法律問(wèn)題，能收收多少，1%我覺(jué)得都高了，最多到這。然后房地產(chǎn)稅怎么合并，我們是按人頭，還是按面積，還是按總價(jià)，還是按單家，要讓黃院長(zhǎng)弄一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，黃院長(zhǎng)就辭職不干了。按人均面積別墅就很大，還有城區(qū)的價(jià)格那么高，同一個(gè)稅不合適，價(jià)格也沒(méi)法對(duì)比，人均面積，人口多的和人口少的，很多標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法界定，更何況有各種各樣的保障房，還有小產(chǎn)權(quán)房，還有農(nóng)民房，既然是房地產(chǎn)稅就應(yīng)該都收，這個(gè)稅率怎么定，這個(gè)難題到現(xiàn)在沒(méi)有人解決，最后這些問(wèn)題都解決了，咱們開(kāi)始收了，你按照市場(chǎng)家評(píng)估吧，評(píng)估光北京800萬(wàn)套房子，所以別指望著它出來(lái)。

權(quán)靜/主持人：登記制呢？

陶紅兵：這個(gè)房子都登記過(guò)，現(xiàn)在登記只是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化，一個(gè)是聯(lián)網(wǎng)，早就聯(lián)了，就是不能對(duì)外說(shuō)，一說(shuō)了，因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)的房子最多，就不能說(shuō)。其實(shí)聯(lián)不聯(lián)都登記了，也不要認(rèn)為好多人在反腐敗，我們天天在一線，沒(méi)這個(gè)事，個(gè)別的有，大量的不存在。第一官員的房子總量占整個(gè)房子的比例并不高。第二房源都很清楚，不是房子拋了沒(méi)事了，你拋了以也不一定沒(méi)事。

權(quán)靜/主持人：接下來(lái)這個(gè)問(wèn)題是，學(xué)區(qū)房的價(jià)值未來(lái)會(huì)不會(huì)下降或者上升，如果推出教改會(huì)有什么影響？

張錦：我換房子就是想上學(xué)，我現(xiàn)在先解決他上幼兒園的問(wèn)題，現(xiàn)在孩子戶口在海淀，上完幼兒園趕緊把戶口轉(zhuǎn)到西城上小區(qū)，有可能上高中再轉(zhuǎn)回海淀。但是這個(gè)要看剛才說(shuō)的教育制度的改革，因?yàn)楝F(xiàn)在是這樣的政策。你上小學(xué)，上什么樣的小學(xué)，看小學(xué)對(duì)應(yīng)的是哪個(gè)初中，這是最重要的，因?yàn)槲鞒菍?duì)應(yīng)的小學(xué)對(duì)應(yīng)的初中，我先生是西單小學(xué)對(duì)應(yīng)的是實(shí)驗(yàn)附中，初中升高中，升學(xué)率都測(cè)算過(guò)，我覺(jué)得學(xué)區(qū)房未來(lái)能不能漲，跟教育制度是有關(guān)系的。像北京萬(wàn)柳房子最貴的，但是如果以后教育制度打亂，或者有一些重新的東西，學(xué)區(qū)房的價(jià)格會(huì)直接受到影響。但是現(xiàn)在這個(gè)東西很難判斷，因?yàn)槊磕甑恼叨紩?huì)不一樣，我總的來(lái)講，北京的教育西城和東城是最好的。別看現(xiàn)在很多的商品房會(huì)說(shuō)我有景山學(xué)校的附屬，不行，師資力量跟本部差太遠(yuǎn)了。要是從孩子教育角度考慮，還是陶總那句話，你要買(mǎi)城里面，上的學(xué)校是本部的，師資力量都會(huì)好，這方面我還是有研究的。

權(quán)靜/主持人：現(xiàn)在這個(gè)政策是高度不確定的，面對(duì)不確定的政策，我們是否考慮出手投資學(xué)區(qū)房，還是我們等一等，等政策落地了再說(shuō)。

張錦：就是按區(qū)域走，西城和東城是最好的，然后海淀。

陶紅兵：我覺(jué)得你孩子現(xiàn)在很快面臨上學(xué)，搶著政策的門(mén)檻，你要買(mǎi)我不攔著，如果想投資，或者你沒(méi)結(jié)婚呢，我建議學(xué)區(qū)房小心點(diǎn)，出租牌牌照五六十萬(wàn)，如果哪天教改了，這個(gè)房子到你手里了就賣不出去。還有一個(gè)是技術(shù)的進(jìn)步，就會(huì)把傳統(tǒng)教育體系打亂，很多人就認(rèn)為我們不要中國(guó)傳統(tǒng)的教育，包括現(xiàn)在小學(xué)、中學(xué)、到大學(xué)，是不是清一色的就好了，真是不一定。如果多花好幾百萬(wàn)買(mǎi)一個(gè)學(xué)區(qū)房，我擔(dān)心你砸在手里。

張錦：我覺(jué)得陶總已經(jīng)對(duì)中國(guó)的教育制度有所反思了。我覺(jué)得現(xiàn)在教育制度有很多的垢病，很多的問(wèn)題，但是沒(méi)辦法，我也考慮將來(lái)不會(huì)讓孩子上私立，但是原則上來(lái)講，大多數(shù)父母還是希望是比較正規(guī)的，上相對(duì)來(lái)講比較好的學(xué)校。

權(quán)靜/主持人：所以結(jié)論是說(shuō)如果孩子面臨上學(xué)，還是需要買(mǎi)學(xué)區(qū)房，如果長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，先不要追這個(gè)政策。

張錦：長(zhǎng)遠(yuǎn)的話不要為了學(xué)區(qū)房買(mǎi)，要綜合考慮這個(gè)房子未來(lái)的升值。

權(quán)靜/主持人：可是學(xué)區(qū)房還很破。

黃瑜：我們都是屬于經(jīng)歷過(guò)來(lái)的，我小孩都上高中了，因?yàn)槲覀冊(cè)瓉?lái)那片屬于西城，對(duì)應(yīng)的中學(xué)包括小學(xué)之類的，我發(fā)現(xiàn)還是原來(lái)幾年前的觀念，發(fā)現(xiàn)旁邊的那個(gè)已經(jīng)變了，說(shuō)白了，說(shuō)學(xué)區(qū)房對(duì)應(yīng)哪個(gè)學(xué)校是不斷變化的。我算隔的時(shí)間長(zhǎng)了，隔了四五年之后，我發(fā)現(xiàn)鄰居說(shuō)，那個(gè)東西都變了，順序都打亂了。而且特別有意思，我們?cè)瓉?lái)那個(gè)地方屬于什剎海街道辦事處，一下發(fā)到新街口的街道辦事處了，所以這個(gè)特別混亂。特別是你買(mǎi)房的時(shí)候，當(dāng)下用得上的，過(guò)兩天變了挺吃虧的，和你當(dāng)初想的完全不一樣，區(qū)別會(huì)特別大。我們還有一個(gè)鄰居，兄弟倆，他弟弟上的時(shí)候和哥哥就不一樣，因?yàn)樗麖膩?lái)沒(méi)有到別的地方找，最后他們家就告狀，告了好長(zhǎng)時(shí)間，最后讓他交了錢(qián)上了，后來(lái)他發(fā)現(xiàn)班里的同學(xué)全是外地務(wù)工人員。有時(shí)候大家想這個(gè)事，別想著我買(mǎi)了這個(gè)學(xué)區(qū)房就保險(xiǎn)了，還真的不一定，我覺(jué)得上學(xué)一方面是學(xué)校本身挺重要，還有你同學(xué)很重要，甚至同學(xué)會(huì)更重要，大家不要太過(guò)于的，因?yàn)槲铱吹浇裉於际翘貏e年輕的。從家長(zhǎng)的角度，連四中的校長(zhǎng)說(shuō)讓你做一個(gè)幸福的普通人，說(shuō)的很對(duì)的。原來(lái)四中有一個(gè)孩子上了麻省，他們天天宣傳這個(gè)事，后來(lái)那孩子跳河自殺了，后來(lái)再也不說(shuō)了。所以我覺(jué)得一個(gè)正確的人生觀和價(jià)值觀，這個(gè)還是非常重要的，包括生活的態(tài)度。我們?cè)谧@些人，所有的人并不是都是清華畢業(yè)的吧，你覺(jué)得你自己過(guò)的不好嗎，不出色嗎，我覺(jué)得你們都很出色。

權(quán)靜/主持人：我們發(fā)現(xiàn)一旦說(shuō)到教育制度大家都有感而發(fā)。還有很多問(wèn)題，還有一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題，當(dāng)下我們投資股市和投資樓市的機(jī)會(huì)對(duì)比，這也是招募的時(shí)候重點(diǎn)推了這個(gè)話題，這個(gè)話題哪位回答一下。

范小沖：炒股賺錢(qián)干什么，趕快買(mǎi)房。因?yàn)楝F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下滑，股市現(xiàn)在拖起來(lái)完全是一個(gè)政策市，并不是今天的經(jīng)濟(jì)達(dá)到了這個(gè)高度，所以這塊現(xiàn)在等于說(shuō)大家已經(jīng)趕上這波盈利了，感覺(jué)落地為安了。房子再怎么變化，房子的價(jià)值還在保值增值，而且剛才說(shuō)了有這么多的區(qū)域和地段，現(xiàn)在股市已經(jīng)到了這個(gè)點(diǎn)了，趕快買(mǎi)房，特別是最近跌了一下，好多人明白過(guò)來(lái)了，一下子沒(méi)了，還不數(shù)買(mǎi)房，所以我想股市可能盈利以后，有很多人會(huì)轉(zhuǎn)變心態(tài)，會(huì)進(jìn)入樓市

權(quán)靜/主持人：按您說(shuō)的這樣，好多人都落袋為安，套現(xiàn)買(mǎi)房了，那股市因?yàn)橘Y金抽走了會(huì)跌嗎？

范小沖：反正就那么多錢(qián)。

黃瑜：我覺(jué)得確實(shí)是這樣的，其實(shí)這些東西，特別是股市它本身是一個(gè)虛擬的，不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，說(shuō)能產(chǎn)生多大價(jià)值是沒(méi)有的，就是從你兜到他都，重新再問(wèn)配的問(wèn)題。房子你拿塊地造房子，還產(chǎn)生了價(jià)值，而且讓你住上，享受生活，從這個(gè)邏輯上來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得還是有價(jià)值創(chuàng)造的過(guò)程。股市這個(gè)東西，從價(jià)值創(chuàng)造上還沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。

我剛才說(shuō)，你看深圳，深圳前段時(shí)間為什么房?jī)r(jià)漲這么快，我覺(jué)得幾個(gè)因素，這波股市在深圳好多基金經(jīng)理人賺錢(qián)的，內(nèi)部人說(shuō)跑走一大堆。還有一個(gè)，深圳還有互聯(lián)網(wǎng)泡沫，在深圳非常明顯，好多創(chuàng)業(yè)型公司上新三板或者創(chuàng)業(yè)板，這些就是變現(xiàn)，然后是年輕人比較多，也注重享受當(dāng)下，也去買(mǎi)房了，所以金融業(yè)早就了很多的新貴。還有深圳的供應(yīng)量也不足，前段時(shí)間深圳有一個(gè)招商的雙喜，當(dāng)時(shí)在去年年底我看過(guò)雙喜，因?yàn)樵谏钲诶镉袃蓚€(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是深圳灣一號(hào)還有雙喜，是深圳最貴的房子，說(shuō)實(shí)在我覺(jué)得招商做多少年的開(kāi)發(fā)商，盡管你有很高的品味，還是招商的產(chǎn)品底氣更足一些。雙喜的房子沒(méi)有深圳灣一號(hào)貴，它是十萬(wàn)，現(xiàn)在你看雙喜肯定漲的比它多，另外確實(shí)是雙喜，那時(shí)候不好賣，報(bào)出來(lái)九萬(wàn)多還是打折的，前段時(shí)間招商人跟我說(shuō)，出來(lái)以后就買(mǎi)一套房，還是從深圳豪宅，包括最近房?jī)r(jià)漲勢(shì)來(lái)看，還是很大一部分人賺錢(qián)買(mǎi)了房子，剛才范總說(shuō)了，如果真賺錢(qián)了，也不是高手，你還是落袋為安，買(mǎi)點(diǎn)東西好歹看得見(jiàn)，過(guò)兩天沒(méi)有了，挺河西的。

權(quán)靜/主持人：在這時(shí)點(diǎn)上就別進(jìn)股市了。

范小沖：再有一個(gè)，你想好好睡安穩(wěn)覺(jué)還是買(mǎi)子，這樣也安心了。

陶紅兵：我不炒股，我覺(jué)得那個(gè)東西太危險(xiǎn)了，經(jīng)濟(jì)又不好，公司市盈率都上百倍了，我想不通怎么就那么值錢(qián)，還是買(mǎi)房子。

權(quán)靜/主持人：除非是極少數(shù)的高手，或者從概率得出的結(jié)論，買(mǎi)房賺錢(qián)的概率更大，買(mǎi)股票的也不是說(shuō)不能賺錢(qián)，但是可能是極少數(shù)人賺錢(qián)，概率不大。

陶紅兵：在北京買(mǎi)房，這些年賠錢(qián)很難，在股市上這些年想賺錢(qián)的很難。

權(quán)靜/主持人：基本上大家列的問(wèn)題差不多都問(wèn)到了。再補(bǔ)充一個(gè)問(wèn)題，王波問(wèn)從一線城市來(lái)講，住宅、商鋪、寫(xiě)字樓哪個(gè)投資價(jià)值最大？

范小沖：當(dāng)然跟房?jī)r(jià)有關(guān)，看今天房?jī)r(jià)是不是在低估，在不同的階段是不是看一樣的。從最具價(jià)值是商鋪值錢(qián)，當(dāng)然商鋪不是大商場(chǎng)里的商鋪，這個(gè)有很多的技巧，一定要在區(qū)域，包括有很好運(yùn)營(yíng)的保障，還有所謂的門(mén)頭房，一鋪養(yǎng)三代。尤其今天的創(chuàng)業(yè)潮，很多人都講創(chuàng)業(yè)，比如說(shuō)在香港，商鋪基本上是在上百萬(wàn)一平米。比如我們做了一個(gè)經(jīng)濟(jì)體，在柳州這樣的地方賣大十幾萬(wàn)，現(xiàn)在北京的商鋪還是被大大低估的，當(dāng)然北方的商鋪價(jià)值沒(méi)有那么高，有獨(dú)立店面的，但是很好的街區(qū)的，這樣的商業(yè)可以。要買(mǎi)個(gè)大商場(chǎng)里的，買(mǎi)個(gè)鋪的這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)很大。商鋪能掙錢(qián)，未來(lái)就有更高的收益和增值。

寫(xiě)字樓最近北京也是不錯(cuò)的，但是寫(xiě)字樓也被大大的顛覆，比如毛大慶就顛覆了，你看我們拿地下室變成了按工位分租，比好寫(xiě)字在地上的還貴了。也就是說(shuō)現(xiàn)在的辦公也是看區(qū)域，因?yàn)橹袊?guó)的地方官員好大喜功，各個(gè)地方到處建CBD，到處建寫(xiě)字樓，多的不得了，我到沈陽(yáng)、重慶都是寫(xiě)字樓，好多地方一起就是一堆，所以寫(xiě)字樓的供應(yīng)量特別大，商鋪相對(duì)自己還可以出租，如果是散賣掉的寫(xiě)字樓也沒(méi)有那么值錢(qián)。商鋪也分很多類，旺鋪是最值錢(qián)的。住宅的相對(duì)穩(wěn)定。

陶紅兵：我覺(jué)得現(xiàn)在買(mǎi)寫(xiě)字樓要當(dāng)心，我們看電商的發(fā)展，很多的百貨公司，購(gòu)物中心，未來(lái)誰(shuí)知道技術(shù)的進(jìn)步和我們辦公方式的變化，理念的變化，會(huì)讓現(xiàn)在寫(xiě)字樓大家坐在一起聚合的業(yè)態(tài)會(huì)不會(huì)有變化，未來(lái)是不是大家一定要在辦公樓里辦公，未來(lái)的寫(xiě)字樓會(huì)不會(huì)變成一個(gè)會(huì)議室、咖啡廳的結(jié)合體，大家在一塊討論交流，工作就各自回家，像毛大慶這樣的。我們傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓是不是可以像現(xiàn)在這樣，我是懷疑的，互聯(lián)網(wǎng)可能能改變我們的生活方式，也能改變我們的工作方式。

權(quán)靜/主持人：最后一個(gè)由張建偉提問(wèn)。

張建偉：我問(wèn)一下范總，我發(fā)現(xiàn)縣級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)有房?jī)r(jià)上漲，后來(lái)我自己做了一份調(diào)查，很多人返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，都會(huì)在家里買(mǎi)房子，根本不去地級(jí)市，有的在縣城，而且現(xiàn)在我對(duì)房地產(chǎn)的看法，我發(fā)現(xiàn)北方的房地產(chǎn)物業(yè)很差，我們南方的物業(yè)不斷的提高，我是跟這個(gè)行業(yè)有關(guān)的，我不知道我這樣理解對(duì)不對(duì)，包括您剛才所說(shuō)在麗江，麗江它是一個(gè)旅游地產(chǎn)，但是為什么有一個(gè)消費(fèi)觀念的改變，請(qǐng)你幫我解答一下。

范小沖：剛才說(shuō)物業(yè)，確實(shí)南方的物業(yè)比北方做的好，因?yàn)槟戏绞袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，已經(jīng)白熱化了，不僅是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，也是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。北方的房子好賣，所以有時(shí)候說(shuō)一個(gè)概念，北京市政府去那了，房?jī)r(jià)就上漲了。剛才說(shuō)學(xué)區(qū)，房再破也能上學(xué)，所以有很多的因素，競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有到那個(gè)份上，大家服務(wù)沒(méi)有到位，但是服務(wù)非常重要，今后服務(wù)代表真正的品質(zhì)。

剛才說(shuō)到縣城，這是非常特殊的，這個(gè)也是一個(gè)暫時(shí)性的，我認(rèn)為并不是長(zhǎng)效的。現(xiàn)在很多的是一下子沒(méi)工作，現(xiàn)在工廠也關(guān)了，很多人就返鄉(xiāng)，返鄉(xiāng)以后在家置業(yè)，而且房子也便宜，這是一時(shí)的，但這并不會(huì)成為大的趨勢(shì)。現(xiàn)在對(duì)于二三線城市或者三四線城市現(xiàn)在面臨非常大的挑戰(zhàn)，有幾個(gè)問(wèn)題，一個(gè)問(wèn)題，很多城市人口產(chǎn)業(yè)在流失，很多人到大城市，能進(jìn)大城市就去大城市。第二，這些城市實(shí)際上是個(gè)城市化的過(guò)程，那些城市現(xiàn)在說(shuō)不好，就是開(kāi)發(fā)區(qū)不好，在這吹一大牛，飯都沒(méi)有做熟，產(chǎn)業(yè)也沒(méi)有，人也沒(méi)有，所以那個(gè)地方就產(chǎn)能過(guò)剩，但是你發(fā)現(xiàn)這個(gè)城市中心很好，城市中心沒(méi)有事。因?yàn)槟切┏鞘羞€是城市化的過(guò)程，還是內(nèi)核不斷強(qiáng)化的過(guò)程，北京剛才說(shuō)已經(jīng)到燕郊了，這是一個(gè)郊區(qū)化的過(guò)程，所以在那些城市中心是不錯(cuò)的，往外走是有問(wèn)題的。剛才你說(shuō)縣城，我覺(jué)得是一個(gè)特殊的情況，現(xiàn)在這些人返鄉(xiāng)了，一看房子很便宜，在家置業(yè)創(chuàng)業(yè)，這是返鄉(xiāng)潮帶來(lái)的。

權(quán)靜/主持人：黃院長(zhǎng)補(bǔ)充一下。

黃瑜：有幾個(gè)問(wèn)題，我們當(dāng)初研究過(guò)這個(gè)事，但凡省城房?jī)r(jià)跟地級(jí)市差不多的，縣市都沒(méi)戲。像貴陽(yáng)，那時(shí)候三千多塊錢(qián)一平米，你到縣城買(mǎi)一個(gè)房子也得兩三千塊錢(qián)嘛。

張建為：很多人就是這樣，我回去第一要買(mǎi)房子。

黃瑜：就是周邊的地方差異特別大，另外確實(shí)進(jìn)貴陽(yáng)的門(mén)檻很低，他跟周邊地方房?jī)r(jià)差異沒(méi)有那么大，這是很重要的特點(diǎn)。還有一個(gè)就是像合肥，合肥也有一個(gè)特點(diǎn)，合肥跟周邊地區(qū)差距挺大，而且近合肥邊緣地區(qū)門(mén)檻也比較低，現(xiàn)在中部城市好多有這個(gè)特點(diǎn)，所以你一定要看這個(gè)特點(diǎn)。你像福建，福建的廈門(mén)、福州，跟周邊地區(qū)的縣城的房?jī)r(jià)差距太大了。再加上城市的特殊性是有區(qū)別的，所以不同的地方還是不一樣，在中國(guó)的城市化進(jìn)程分幾步，有一些小城市，農(nóng)村的房子實(shí)在沒(méi)有辦法住了。

權(quán)靜/主持人：好了，我們私下再討論吧，這個(gè)問(wèn)題我們討論已經(jīng)清楚了。現(xiàn)場(chǎng)還有觀眾朋友要提問(wèn)嗎，如果有我們?cè)俳o幾個(gè)機(jī)會(huì)。

提問(wèn)：我想問(wèn)一下，說(shuō)二環(huán)以內(nèi)的房子是不是沒(méi)有太多的升值空間了。

陶紅兵：我說(shuō)的，我是覺(jué)得不要買(mǎi)二環(huán)以內(nèi)的，除非你為了某個(gè)學(xué)區(qū)，因?yàn)楝F(xiàn)在一般的活動(dòng)都不進(jìn)二環(huán)，誰(shuí)要請(qǐng)客在二環(huán)，基本上能不去就不去，太堵了，發(fā)展到一定階段了。而且二環(huán)是古城保護(hù)，很多東西是不能拆的，它會(huì)越來(lái)越破，越來(lái)越舊，但是作為未來(lái)居住，未來(lái)的可流通性也好，作為房產(chǎn)投資，還是三四環(huán)區(qū)間是主流的居住的區(qū)域，我的觀點(diǎn)是這樣。

私產(chǎn)的那個(gè)不讓交易的，你說(shuō)的可以是變通的，現(xiàn)在房子都收回來(lái)了，沒(méi)有所謂的私房了。

提問(wèn)：我想問(wèn)一下，從投資的角度來(lái)說(shuō)，你手里有一些房子，像陶總不是買(mǎi)好多嗎，您是一直持有還是趕上好時(shí)點(diǎn)拋出去，您是怎么做？

陶紅兵：只有土沒(méi)有豪。我的房子沒(méi)有一套是收過(guò)租金在手里我也不舍得租出去，大部分都是精裝，我從05年開(kāi)始買(mǎi)房，在09年2010年就賣了。我一般是這樣，大多數(shù)專家說(shuō)樓市不好的時(shí)候我就買(mǎi)房，大多數(shù)專家說(shuō)現(xiàn)在樓市特別向好了，我就開(kāi)始賣了。就是沒(méi)那么多錢(qián)，一直持有，我賣了我還是會(huì)買(mǎi)，我會(huì)買(mǎi)更合適的房子，那方自在我手里放三五年不出租。現(xiàn)在買(mǎi)不限購(gòu)的。

提問(wèn)：現(xiàn)在公寓的問(wèn)題，交易的時(shí)候稅費(fèi)是不是非常高？

陶紅兵：沒(méi)有，你只要買(mǎi)公寓還是跟商品房一樣，還是那些東西，無(wú)非就是水電費(fèi)稍微有點(diǎn)不一樣。

提問(wèn)：政府收稅是不是很高？

陶紅兵：沒(méi)有，跟住宅一樣。只要做成公寓了跟住宅一樣，沒(méi)有太大的差別。

權(quán)靜/主持人：我還有一個(gè)問(wèn)題，關(guān)于海外移民和海外置業(yè)這個(gè)事，我周圍有一些朋友，他們覺(jué)得北京房子太貴了，就跑到泰國(guó)的清邁，歐洲的希臘買(mǎi)一個(gè)房子，北京的就租著，您覺(jué)得海外置業(yè)可以考慮嗎？

陶紅兵：取決于有沒(méi)有閑錢(qián)，有錢(qián)就可以買(mǎi)，我好幾個(gè)朋友在清邁買(mǎi)，清邁華人不能持有別墅的房產(chǎn)，只能買(mǎi)公寓。有錢(qián)你可以買(mǎi)，前提是你自己去住，別指望投資，指望它投資升值這些地方都不太適合。我覺(jué)得買(mǎi)海外的，要么自己想去住，要么孩子送出去，可能只有少數(shù)的國(guó)家適合，咱們國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)漲這么好，干嗎跑那么遠(yuǎn)投資，北京的房?jī)r(jià)漲幅一定會(huì)超過(guò)國(guó)外，你如果有居住的話可以買(mǎi)。

提問(wèn)：自貿(mào)區(qū)的房子，上海或者廣東的有價(jià)值嗎？

黃瑜：上海自貿(mào)區(qū)已經(jīng)漲過(guò)一回了。上海自貿(mào)區(qū)在之前已經(jīng)透支差不多了，因?yàn)樗鼭q過(guò)了，沒(méi)有大家想的情況，我覺(jué)得上海自貿(mào)區(qū)比廣東自貿(mào)區(qū)價(jià)值更大一點(diǎn)。

提問(wèn)：像珠海橫琴，還有港中澳大橋要開(kāi)通，因?yàn)榘拈T(mén)比香港的密度還大，這樣的投資價(jià)值和空間，因?yàn)榘拈T(mén)那邊十多萬(wàn)一平米，橫琴是四萬(wàn)多。

黃瑜：如果說(shuō)自貿(mào)區(qū)，橫琴的自貿(mào)區(qū)我認(rèn)為是比不上上海的自貿(mào)區(qū)。另外澳門(mén)本來(lái)就比不上香港，香港目前這種狀況估計(jì)以后比不上深圳。

陶紅兵：我不講理由了，我講我的看法，錯(cuò)多對(duì)少。第一我不建議買(mǎi)自貿(mào)區(qū)，尤其是不要買(mǎi)橫琴自貿(mào)區(qū)的房，第二你說(shuō)澳門(mén)和香港房?jī)r(jià)對(duì)比，北京和浪忙離多近，所以自貿(mào)區(qū)那個(gè)概念，你會(huì)不會(huì)為了自貿(mào)區(qū)去那住。

提問(wèn)：但是橫琴不光是自貿(mào)區(qū)的概念，因?yàn)殡x澳門(mén)非常近，人口密度有一個(gè)疏散。

權(quán)靜/主持人：具體我們下面再討論。

陶紅兵：我覺(jué)得是沒(méi)有太大的價(jià)值。的嘉賓的結(jié)論已經(jīng)很清楚了。

權(quán)靜/主持人：好，再次用掌聲感謝四位嘉賓，謝謝大家參與我們的活動(dòng)。