鳳凰財經總裁邦沙龍之樓市漲不停（實錄）

現場圖

6月24日，由鳳凰財經總裁邦、鳳凰房產聯合主辦，東風風行CM7首席公務艙特約呈現的《牛市！風不?！飞除堅诰┡e辦，房地產行業的一線操盤手、專家學者共聚一堂，深入解讀當前樓市的機遇與風險。

主題：鳳凰財經總裁邦沙龍之樓市漲不停

時間：2015年6月24日

地點：萬達索菲特酒店

權靜/主持人：各位親愛的朋友，歡迎大家來到鳳凰財經總裁邦沙龍，樓市漲不停，我是鳳凰財經的主持人權靜，也是總裁邦和創業季的負責人，非常歡迎各位的到來，大家在今天下午和我們共同探討，尤其是北京樓市的走勢，歡迎您。

開始之前我先做個小小的調查，看看我們今天的朋友大家都是做哪方面的工作的，對當前樓市的開發是什么，臺下的觀眾朋友們，有沒有房地產、樓市或者相關行業的從業者有多少？我們第一排嘉賓都舉手了。大家認為總體上來講，股市和樓市哪個更具有投資價值？

認為樓市更有投資價值，請舉手我看看。在當前這個時點上，最近股市的上漲非?；鸨?，還認為樓市比股市更值得投資的請舉手？我們第一排都是房地產行業的，但是觀眾朋友也有一些是舉手的。

好，認為從這個時點上，一線樓市仍將持續上漲的朋友請舉手？我們絕大多數朋友都舉手了，所以今天來的朋友，對我們樓市的前景非常樂觀，這也是我們今天召開這次沙龍，請來重量級嘉賓的所在。

2015年全國樓市走出了上漲的行情，房價量價齊升讓我們思考是不是春天又來了，日前有關北京市政府將搬遷到通州的傳聞，大家私下也在討論，說我們是不是該到通州買房子今天我們請來了幾位重量級嘉賓，在房地產樓市行業的多年資深人士共同探討當前樓市的投資機會。我先為大家介紹我們本次活動的主辦方，是由鳳凰財經和鳳凰房產聯合主辦的，鳳凰財經是依托全球最有影響力的華語媒體平臺。鳳凰房產也是全求華人首選的高端物業門戶。

接下來為大家介紹我們今天現場的四位嘉賓，讓我們歡迎陽光壹佰副總裁范小沖先生；中國指數研究院常務副院長黃瑜院長；歡迎鏈家地產高級副總裁，高策機構董事長陶紅兵先生；鳳凰房產副總裁兼總經理張錦女士。

剛才在調查中我們聽了大家關于當前樓市的判斷，也初步知道了大家的觀點，大家想不想聽聽我們從一線人士，首先我們有請鏈家地產高級副總裁、高策機構董事長陶紅兵進行演講。

陶紅兵：原來我以為今天就是和上次做的視頻一樣，是在一個演播廳里，我們幾個人關起門來聊天，因為上次他們做了一個視頻，后來在網上把我罵的很厲害今天有一個命題作文，就是通州這個事，我們都知道不是傳聞，北京市政府是要搬，我也想不通為什么不承認，昨天陳剛也去了，為通州新城的規劃揭幕，那個規劃就是為政府準備的，有高端住宅區，兩百多平米的產業新區，還有學校、醫療。而且說了，醫院和學校在2017年將交付使用，所以傳聞2017年北京市政府搬到通州這事，政府規劃已經有了，為什么強調2017年學校和醫院交付了，48平方公里規劃，所以北京市政府搬通州應該是確切的。其他就有一些傳聞了，什么四環內就成了中央特區了，這事我覺得不靠譜。

很多人在問是不是通州的房價要漲了，是要漲，現在已經沒有房好買了，基本上開發商都不賣房了，要么是買光了，要就是舍不得賣。我們大家覺得通州的房價，平均在2萬5到3萬，應該兩三年后3萬到5萬是適中的。燕郊現在1萬出頭，兩三年后巖漿大部分項目會兩三萬，高端的會3萬以上。反正股市有風險，大家自己考慮，樓市專家的話你們也別聽，說了都不負責任，買房賠錢了也別找我，不能以這個為投資。

但是話說回來，我還是建議在北京買中央特區的房，雖然我覺得沒有這個可能性。想通過北京市政府搬到通州，拉動通州的經濟，我覺得是靠譜的，通州因此會受益，會有各方面的飛速的發展，從配套到基礎設施。但是想通過這個疏解北京的人口，對北京的交通起到一個疏通的作用，這個我認為不可能。北京的交通會更堵，人口會更多。如果北京政府搬到通州，北京城區大概就是人口會更多，政府都搬走了，樓不會拆的，原來在樓里辦公的場地和人，政府搬走了，這些寫字樓里還會有人進來，或者賣給企業，或者換錢，或者給中央其他部委機構，不管怎么著這些樓第一步會拆，第二也不會閑著。所以樓里還會有辦公的人群進來，而且這些人進來，應該比原來政府公務員會更密集。我是不舍得若我們的辦公區變得很闊綽，可能做企業的都是要摳一點，把辦公面積變小一點，所以理論上我認為同樣的辦公樓的面積會有更多的人在里面辦公。

醫療和學校在通州會興建，也會有一些分校遷移，但是不會把北京的醫院和學校搬到那，因為這些醫院不只是為北京的人服務，你都搬過去了這些老百姓怎么辦。而且公務員們就會把自己的孩子們遷到通州上學嗎也不靠譜，大概還會在這上學。所以就帶來第二個，到通州的交通，不會因為政府過去了交通就暢通了，應該是原來通州早上進城堵，晚上出城堵，以后會早上晚上都會堵。所以通州的快速路早晚會兩頭都堵，交通不會得到大改善，但是對通州的發展是有刺激的。有的公務員沒幾年的就退休了，不會放棄在北京市內的房子，孩子在這上學也習慣，這是我的看法。中央特區這個事我也不相信，反正中央特區規劃有東城區、西城區，還有海淀和朝陽，這個區域的變動，好像中國省會城市的區劃變更是要上國務院會議的。我們中央特區一旦成立就馬上了，我們所有的地鐵先都要穿越北京市和中央特區，這個管理在四環犯案你說是歸北京公安管，還是中央特區管，反正是麻煩事。目前世界上沒有見到過一個首都作為一個特區，是在一個城市里的城中城做出來的。

剛才路上記者采訪現在流行互聯網、互聯網+，大數據，你不會說這個就是外行，最近我一直在惡補這些詞。因為我是做營銷的，后來做的不好讓鏈家收了，現在代理也做，我分管的是鏈家全國的新房業務。我們這幾年一直面臨一個問題，就是互聯網對我們的沖擊，搜房是我們最大的對手，不是敵人，還有新出來的愛屋吉屋、房多多等等，好多名字叫不上來了，他們都號稱是用互聯網模式沖擊傳統經濟，有的是要顛覆，有的說不顛覆，他說我們跟大家合作，不會顛覆傳統公司，是合作關系。就這個事有沒有可能，我們的結論很簡單，我們認為不可能，顛覆不了。

理由有幾個。1，我們想有沒有可能存在這樣一種場景，我們買房子不需要經紀人了，如果買房子不需要經紀人，通過信息的檢索，通過網上的平臺，大家就可以達成交易，如果這個是成立的，那傳統經紀公司一定死，毫無疑問。那我們的結論是不可能的，就是因為房地產交易的特點，它跟互聯網真的是，至少目前的互聯網的電商模式是格格不入的，背道而馳。第一是大宗，太大宗了，買一套房子的錢太多。因為錢多嘛，所以我們就小心。買對比買便宜更重要，或者說比傭金便宜一點更重要，而且它低頻，一輩子買不了幾回，所以互聯網帶來的便利不敏感，就是我可以麻煩一點，我可以多跑幾趟去看房。在面對重要的事情的時候，特別是一輩子沒幾回的時候，人的決策往往不是以便利為第一抉擇，像結婚一樣，那么折騰，但是沒人說我方便一點不弄這個了，因為你沒想著一輩子結很多次，至少當時想是這一次，所以還是想折騰一下，麻煩一點沒事。還有一個是非標，我們所有電商的商品幾乎都是標準化的，如果不是標準化的也是價值比較低的，你對價格不敏感。沒有兩套房是一樣這樣不一樣的東西，如果不到現場線下去看，就在線上做了決定，我想你是不是有參照物，同一套房子子戶型一樣，可能這個角度看前面某一個湖，隔壁的那套前面就看不到，景觀不一樣，沒有兩套一樣的房子。而且這個房子所在的地方也不一樣，你說樓層，不到現場去看，很多東西都解決不了。另外，兩個人做交易，到開發商那為什么需要有一個介紹，二手房，因為將來二手房會越來越多，二手房為什么需要經紀人，實際上兩個人直接交易很難，從古代到現代，古代是兩個人在袖子里握手，討價還價，后來慢慢出現了經紀人，這個中間人的作用是幫你渦旋，你這個房子要300萬，他只出280萬，這中間有駁議，我可能覺得我就要300萬，那個人想著我可以290，但是中間誰想讓步就需要中間人。中間人根據雙方的了解，對他的情況了解才能幫他做出建議，這才能達成交易，這個環節很難越過，而且天然的我們對人信任。

還有一個，我們買房子賣房子，不管上網上平臺還有線下，都有兩條，一個房源一個客戶?，F在大家都在說真房源，只要你沒有到線下實地考察過都不是真的。拿著真的房產證來，有時候都判斷不出來，還得到現場看房子，所以鏈家地產所有房子的照片有一條規定，必須自己的經紀人去拍，上面帶著鏈家的水印，必須我們自己拍這樣才叫真房源。而這個房子的量是多少，北京現在同時掛牌的房源交易量大概10萬套，最近成交比較好，2萬套左右，一年大概掛牌幾十萬套，就是這么六七十萬套房子在掛牌買，一個月就成就一兩萬套，如果有一各機構說我有50萬套房源在掛牌，不可能。如果10萬套這是真的，或者可能是真的。幾十萬套房子在掛牌，我們如果通過線上的平臺，我們就說確認是真房源我不相信，鏈家地產現在做到90%多的真房源的認證率，一個是發現假的要賠錢的，第二個每一套房子要現場去看，所以鏈家網上掛牌的房子永遠只有10萬套，多了沒有。房源我們需要線下人去看，可以想象一下，如果我們每個月看一二十萬套房子需要多少人。每年北京開放的客戶七八十萬人，交易二手房一二十萬套，上百萬人看房，平均一個人看房看多少，大概要看10到20套房，至少看5套6套，很少有人看1套就定。當你看到10套以上才能達成交易。有時候像我這樣的，人家還幫我去看看，每個月賣2萬套，至少看房的人會有幾十萬人次，這些人在一個月里看，我不相信只有幾百人就說我們就可以完成這個交易，鏈家在北京有2萬人，這2萬人每個月只有1萬人成交，另外1萬人在待看。而且房地產的交易不是說線上我們簽的合同就完事了，房子搬也搬不走，對互聯網最有效的物流能送貨上門，在房地產領域完全失效。所以這個交易我們認為離不開經紀人，是需要有人在線下核實房源，向他介紹、撮合、渦旋，這環跳不開。只要互聯網解決主要信息就可以了，最后線下就辦手續，不可能，我們大家可以想象一下買房子的場景，在互聯網上都解決不了你在線下得到的信息量，甚至我們說網上信息全面和更加深入，或者更便利這條，在房地產交易這個領域里都不太靈。我們到現場看一套房子，大概你轉一圈看看，20分鐘到30分鐘得到的信息量，你在網上即使有人把它全拍下來了，也看不完成你如果通過視頻把房子都看到，每一個角落的感覺都得不到，還有一些東西是在網上根本得不到的。你們樓下是燒烤店還是鮮花店，這個味是不一樣的。垃圾站的味能夠到你家，噪音到底有多大影響，你不到現場去解決不了。所以僅僅是獲取信息，我認為互聯網就顛覆不了我們線下實地的看房和真人的接觸和介紹。

所以這些東西我認為不管是信息的索取還是交易的渦旋、撮合都離不開經紀人。我們的結論就是，互聯網可以幫助房地產的交易插上翅膀，給它帶來很多快捷和邊界，但是不能顛覆，我們要依靠線下實現這個交易。

我們看待現在互聯網的模式有沒有價值，要不要持續跟蹤、關注，主要看一條：就是它管不管經紀人？如果一個模式對經紀人強管控，培訓經紀人的，這個模式我們認為有價值。如果一個模式是松散型的，（采取）聯盟、分利、分傭（的方式），只要不進行強管控，對經紀人缺乏管控，我們認為都是沒價值的。很難做到我剛才講的——靠經紀人實現交易。

這是我們對于互聯網能不能顛覆房地產代理經紀的看法，至少我們目前沒有看到這樣的模式出現?，F在已經出現的（模式），都不能做到這一點。

剛才路上還有一個問題，就是房多多他們講的，他們說是做經紀人和代理公司的朋友，我一直認為這個是反互聯網的，本來互聯網的精髓，很多人都講叫消滅中介，就是取消中間環節，因為房地產的特性導致需要有經紀人這個環節，但是他知道他跳不過這個環節，所以他說我要把中介公司，經紀人聯合起來，讓他和開發商發生關系，我不明白一個互聯網的模式怎么成為中介的中介，不但沒有取消中介，反而在中介和客戶多了一道中介，就這個東西本身我是不太理解其中的邏輯。所以我認為，要么就讓客戶，只能這一層，所以傳統的中介們，要把互聯網作為工具和武器加成，而不是我們用互聯網的方式把中介取代，那只是多加了一層中介，當然還有其他的質疑聲音，時間關系我沒有辦法講，后面討論的時候，大家感興趣的時候可以說，比如說經紀人大家認為不可逾越，那么門店是不是可以不要。經紀人公司是不是也可以不要了，有沒有這種可能，這個我們可以后面討論。謝謝大家。

權靜/主持人：凡是在群里回復的人都同意這個觀點，認為3萬肯定沒問題，5萬也有人看到，證明大家還是同意陶總的觀點。說到被罵呢，這么多年來我們回看一下，房地產行業被罵的人最多的是誰，但是我們真正說真話的還是任志強，后來從全民公敵變成全民情人，有一句話當時是我在采訪潘石屹就說，他說要買房信志強，所以我們也掌聲給我們陶總。您剛才講的數據我記住了，剛才對經濟的判斷，我們接下來討論的時候也會不約而同的提到，接下來請出第二位嘉賓，剛才陶總就提到了在車里已經提到了，就是感謝東風風馳對我們的支持，接下來我們請出陽光壹佰副總裁范小沖先生的演講。

范小沖：陶總是北京地產的“一哥”。在房地產的營銷和北京的幾輪，不管是調控還是高漲的時候，都可以看到陶總的身影，剛才說通州是一個早上來堵，晚上回去的時候也堵，剛才說兩邊都堵，就是通州變成不通了，這是很有意思的話題。北京市政府過去以后通州變成不通，這帶來一個問題，就是通州的房價會更加上漲，因為原來還想象我還可以回來，在這我可以不在通州買房，還可以兩邊走。后來發現在那每天塞成那樣，那么他就得在周邊不租房也得買房，所以交通越堵塞，城市中心的房價會越貴，如果城市非常的通達，那他完全可以住到別墅去。

現在北京已經真正啟動了，真正落實北京的定位，把經濟功能往外擴散。大北京，就是京津冀一體化也在快速推進。說實話北京市政府這件事說了10年了，我們搞地產的，我們過去看規劃圖在通州，政府預留地，10年前就在那了，我想只有這一屆中央政府才會搬過去。不光是政府搬過去，今后很多功能都會重新調整，這一調整可能就會給北京不同的地方，或者北京周邊的地方，或者是一個大北京的概念，都會帶來一些新的機會。這種變化、調整，這些可能會在房產中創造很多的機會，所以大家要研究一下，但是也不能冒進。

北京因為是首都，它是極其特殊，再加上今天也是嚴格限購的狀態下，今后也有人說，有可能是不是限購會在某種程度上放松，這種可能性也有?，F在比如說對外商，有可能會慢慢放開。對限購政策是不是執行沒有那么嚴厲，這有可能。今天北京的房價，想買房的人是沒有資格買房，不讓他買的情況下，如果真正你是打開了，讓有錢想買房的人能買房的時候，我想今天的房價有可能還會上漲，因為北京確實太特殊了，而且中國就這么一個北京，這也是一個世界的北京，所以北京應該是有這個潛力的。

剛才陶總也提到了互聯網，現在也是時髦的話題，也提到了經紀人，說互聯網是不可能顛覆我們經紀人體系的。特別是現在移動互聯網特別的火，大家過去上這東西不就是電腦，把電腦屏幕變成手機屏幕，為什么現在移動互聯網對社會改變這么大，為什么呢？我個人的理解，因為移動互聯網，手機實際上就不是手機了，它就是你。因為它代表你的所思所想，你想什么東西發出去了，有什么事找你就找到你了。而且現在手機跟你的位置全掛鉤的，也就是說手機本身它已經不是手機簡單的功能了，它實際上就是你。所以今天你隨時的所思所想，它隨時跟著你，而且你的一舉一動，走到哪里，位置也跟著你，但一旦手機變成了你的所思所想的時候，這個變化已經非常大了，已經不是工具了，它是你，你的想法也能快速的發出去，通過手機也能把它互聯起來，所以手機現在顛覆不是一個簡單的技術顛覆，它是直指人心，它就是你。所以移動互聯網今天為什么這么大的威力，它就是代表你。

互聯網大家說很難改變房地產，我們房地產蓋樓，我在這個不動產你能動起來。但實際上互聯網對房地產的影響是非常大的，就我自己的一些感受，比如我們最近收購了，跟李亞鵬合作的麗江的小鎮那個項目，我發現麗江那地方很多互聯網化，比如說吃飯。過去吃飯都是房地產講位置、位置、位置，只要在人流位置最好的店鋪，應該是標識性的，那個位置最貴最好。現在大家拿著大眾點評、美團，直接奔著就去了，繞過最繁華的地方去了，那地方好吃，就去那。所以今天已經不是人流的位置了，是從互聯網直接下來了，所以它是互聯網流量的位置了，它跟我們傳統的概念不一樣了。

我去麗江的時候，剛過完春節，也是最淡的時間，我們包了一個小院很便宜，而且小院都是空置的。房子很好，屋頂上面還有一塊玻璃，還能看到星星，住一晚上180塊錢，很便宜，周邊全是空的，而且會議室免費，還有大院子，在溯河古鎮的中心。我們出了古城了，很破的一個房子，我一看這個地方好像是個客棧，看著挺怪的，我們說進去看看，一看別有洞天，叫背包十年。是背包客寫了一本書，他自己在這建了一個客棧，房間就是一個很小的放間，里面能裝三張床能住六個人，沒有衛生間，窗戶也打不開。一張床48塊錢，而且是在古鎮是180塊錢，他這是400塊錢，也沒有衛生間，但是住的慢慢的。他就是通過背包十年搭建了一個社交的平臺，我還問他，我說你三個架子床住六個人好租，還是四個床住八個人的，他說八個人更熱鬧，還有幾天房子是混住的，那個更爆滿。白天玩沙灘游戲，晚上看電影，大家一住半個月，服務員很多還是義工，你會發現不是房子最好就是最貴，而是帶了服務，或者是帶了社群，或者是有他的粉絲，而且他把這類客戶群聚在那里，很好玩。

這也是一個互聯網思維，顛覆了我們說房子蓋的最好，現在房子是過剩的，現在是產能過剩的時代。過剩是什么時代，就跟我們中午已經吃過飯了，陶總說還有一個地方飯更好吃，你說的再好心有余而力不足了，產能過多了還是多。通過顛覆這個產品，把它搭建了一個社交的平臺，搭建了互動，它的房子就不僅僅是居住的功能。比如陽光壹佰我們現在在做鳳凰社，把過去簡單的住宅讓它帶有服務、社交，這樣一個平臺，現在還有一些創業的孵化，這些房子感覺就不是一般的房子，它就會引起今天客戶的興趣。

再舉個例子。我們陽光壹佰原來地下有個超市，接近8600平米，超市剛開始是臺灣統一跟北京糧油一起做的，做著做著倒閉了，后來又來了一家，佳購，又倒閉了。所以做超市在這個周邊過剩了，而且本身招也很難招。最近毛大慶在搞（英文），我說我這有個地，他一看這地方太好了，等于這個地方號稱全球最大的（英文），面積達多了，而且又在CBD，而且上文廣就在我們這樓里，整個的位置和各種感覺，他感覺到非常非常好。我們通過這種辦公，反而租金比超市還高，我們就跟毛大慶成立一個合資公司，陽光壹佰（有和）工廠，組建了一家新公司，8月份就開，毛大慶影響力比較大，他一吆喝，現在一千多個工位都租完了，現在一對好的基金，徐小平、李開復一堆人的點都設這。

也就是說在今天你轉換一下想法，如果你還從商業的角度看，今天商業怎么也做不下去了，包括互聯網的沖擊，降租金還是不行。但是你要換一種思維方式，比如說跟（英文），變成一種分時共享的社交的辦公空間，反而變成了一個非常具有價值的，大家認為這個地方是最好的地方，所以毛大慶把這個地方當成工廠的旗艦店，他現在辦公也在我們這，這就是一個很好的方式。也就是說在今天房地產，有時候順著這桿想還不行，一旦擁有一些互聯網的思維，把它通過一些新的產品嘗試，一下子這東西馬上就變成很有價值的東西。所以今天房地產，剛才說一線城市還是非?；鸨?，這是有它的特殊性。

在很多二三線城市現在供過于求，已經全面進入到了存量時代，在今天這樣一個存量時代，剛才說中午飯吃飽了，大家別再說怎么好吃的事，今天中午肯定不行了。在這種情況下，如何盤活存量，可能比再去開發新建會更加有意義，現在幾十個億，開發周期很長，現在土地和房產又不像過去保障，資金的成本已經吞噬了所有利潤，而且一旦滯銷變成庫存你的壓力會非常大。所以陽光壹佰最近也向輕資產轉型，如何利用陽光壹佰的品牌，我們的營銷能力，包括我們組合一些投資的基金，我們共同找到一些適合陽光壹佰類似的產品，你把它救活了，你可以很少的投入，最后獲取更高的收益。所以，這些也都是一些所謂的互聯網的思維方式。

今天的互聯網，它不僅僅是提供一個工具，實際上是一個思維方式，現在也有很多的技術手段，可以使過去很多做不了的，所謂的碎片化的，包括很多的這些資源，它可以很好的整合在一起，而且剛才陶總談到經紀人顛覆不了，這個確實顛覆不了，互聯網最終是讓你真正以人為本。而人與人的交流，剛才陶總交流了，這是不可替代的，前幾天我見到（王福全），他做的兼并的，他說必須需要經紀人。我不知道鏈家談判時候怎么談判的，他說倆老板談判的時候不知道怎么談，我要收購你，我肯定說你不值這么多錢。所以老板談的時候不說具體的事，下面的律師把這些都說完了，最后老板一干杯這事就談成了。所以人是不可或缺的，但是今天如何把人的效率提到最高，如何把所有的人都調動起來，今天互聯網是有辦法的。剛才說我們這么多人，剛才有人遞名片，一句話把今天的日子一輸，這個群就建起來了，每個人都在里面。所以今天互聯網可以大大的提升人的能力，提升人的交往，提升人的互聯，這些對我們的房地產業，包括我們很多的行業，在今天都創造了一個全新的思維方式。這些你要不用，你還是簡單的辦法，你肯定就落后了，所以在今天我們要擁抱互聯網，即使是房地產，我覺得它所有的互聯，包括所有的東西，最后都要落地，我們房地產就是載體。所以房地產我覺得是最能夠包容這些新思想和互聯網的思維。謝謝。

權靜/主持人：下面有請第三位演講嘉賓，有請中國指數研究院常務副院長黃瑜女士帶來主旨演講。

黃瑜：因為告訴我大概有半個小時左右，我還是做了點準備。因為主辦方是非常有目標性的，提了幾個問題，一方面回答幾個問題，另外一方面也是用數字佐證一下陶總和范總的觀點。

大家可能比較關心房地產投資，以及到底是什么層次，怎么樣一個狀況，包括北京怎么樣，有沒有投資價值。大家最關心的還是價值。今年100的價值指數，5月份才開始上漲，剛剛上漲了0.26%，一線城市是累計上漲了2%多，二三線城市都是降價的。我們看看各個城市，一線城市里具體的城市情況，今年漲的最多的還是深圳，其次是上海，再次是北京。所以北京今年在一線城市價格上漲才剛剛開始。

如果對比價格的話，跟一線城市里還是有潛力的，而且我們把過去一年包括2013年2014年，以及2015年整體的情況來看，2014年價格上半年有的城市跌了，到后來漲了一些，可以看同比的上漲空間是非常有限的，應該說現在的價格只能是在相對的時間里有一定的優勢。

我們再看一下全國一線城市總體的情況。這個圖可以看一下100一線城市是藍色的線，藍圖是二三線城市，總體的丈夫是高于全國的平均水平的。我們再看一下一線城市，剛才說的是現實的價格，我們看短期供求的情況，首先從銷售，這一輪增長最快的是一線城市，今年一到五月份，一線城市同比上漲了36.3%，這是成交，特別是5月份月均成交線，整個一線城市達到了歷史同期5月份最高的狀況。當期的銷供比，也是1：1.17。中長期我們看了一下，一個是看銷售和開工的比值，還有看銷售和竣工的對比，幾乎可以看到，一線城市銷售和竣工基本上是你賣了1.1平米，竣工大概只竣工了1平米，這種情況還是比較好，這個數字是累計了一下，這是三年的準確。從累計的銷售額開工來看，開工一平米賣了0.96平米，這個數字應該是開工的和賣的差不多了。

我們再看一下現實庫存情況，這幾個月消化以后，特別是這三個月以來庫存也是在下降的。我們再看一下二線城市和三線城市的狀況，今年一到五月份價格是下跌的，三線城市下跌的更多一點，哪怕到五月份，還沒有走出下行的通道?？梢钥匆幌乱欢€城市對比，整體還是一線城市最好。

我們再看一下二線城市和三線城市整體的情況，剛剛說最近，特別是這兩個月成交上漲，二線城市也有一些回升，成交總量同比上漲了15%，跟一線城市上漲36%還是有差距的。但是我們看一下未來幾年當中，我們也進行了區分，一線城市和二線城市里，基本上我們同期的銷售和開工的比值大概是0.83，開1平米賣0.83平米，全國的水平是0.8平米。三四線城市基本上是0.77，大概是這樣的狀況。從竣工的情況來看，二線城市竣工1平米賣的是1.33平米，三四線城市竣工了1平米，銷售的是1.36，為什么大家總說三線城市從土地供應量是嚴重的過剩，但是從現場的建設情況來看，并不像大家看到的很多開發商都死了，很多的二三線城市基本上是開個項目大部分是賣了，或者說竣工交的房子還都是賣掉的房子，今天從這個角度看，土地供應量是特別大，后面我也有數字，在現實體現中并不像大家想象的那么過剩。最近這幾個月來看，整個市場的庫存，二三線城市庫存的水平線也是在下降的。

還有政策的問題，我們所有的政策影響最大的還是跟金融政策有關，這個對我們的影響最大，這條線我們把過去幾年中，降息、降準之后市場的成交量的影響。我們在2008年的時候，我們降息之后對市場成交量的影響是5到8個月呈現出來，但是在2011年的時候，基本險體現在3到5個月，這一輪基本1到3個月就體現出來了。只要有購房能力大家都會抓住機會買房子，這一輪里是鼓勵住房消費，這里對市場的帶動也是非常明顯的。還有地方政策，也給了一些公積金和財政補貼，包括契稅，也是給各個城市的市場回暖發揮了重要的作用。

中長期來看，根據地方的狀況不同，可以適度的有一些放松的調整。剛才說北京的問題，我覺得北京挺難短期放松限購的，因為北京的特殊地位，使得全中國有購買能力都想來北京買房子，所以一旦放開有購買能力的會很多，包括北京市政府，哪怕中央不管，原來我們還問過建設部和中央相關部門他都不管，讓北京市放，北京市也不敢放，所以我覺得還是會非常謹慎的。

大家還比較關心的，希望我們從全國的數據說一下土地市場的情況，確實從去年以來一直到今年，土地市場都不是非常景氣，各項指標都是下降的。今年以來也與中央發文有關系，對于過去地方政府供地有約束了，特別是二三線城市，今年的推地和成交都是大幅度下降。確實還推出的也有必要，從這個指標上可以看到，去年推出是下降了28%，今年到6月下降了41%，成交下降了48%。地價有一些上漲的，上漲的主要原因還是因為一線城市上漲。

我們看一下一線城市，為什么我們主持人說房子要不要投資，到哪投資，大家都到一線城市，你看價格的變化可以看到一線城市確確實實是全國的大勢，還有最主要的，未來的潛力空間來看，也是可以看到，土地的稀缺，后續的供應不足，也是體現的非常明顯。上面這張圖是把2010年以來，同期的住宅土地成交和住宅的銷售做對比，紅色的是銷售，綠色的土地推出成交的線，幾乎每年一線城市銷售的面積都是大于土地成交的面積，實際上這個市場還是供應不足的。下面這個是我們把非住宅的也加進去了，你要看總量變化不大，但是從住宅的占比來說在下降，所以我們可以看到，一線城市的狀況還是供不應求的狀況，這也會推動房價。特別是最近開出了一些新的地王，對周邊房價帶動發揮了一定的作用。

我們看二三線城市，總體來說狀況就不是非常理想，盡管二線城市在局部地區有些回升，但是三四線城市，整個的住宅的存量，土地的成交，土地的現實的存量，包括賣出的地還是非常高的，整個的房價還存在，特別是三四線城市存在下行的壓力。我們算了一下，整個二線城市平均數大概土地的消化都超過三年了。三四線城市都將近五年，還有一些是十幾年，所以供應的量是非常大的，從市場來說，一方面看現實的供求關系，還要看未來的供求關系。我們看現實的供求關系，市場一定程度是存在一定的風險。

大家還比較關心京津冀一體化的狀況。京津冀一體化，不用說北京可以看到，回北京的外圍城市還是很受益的，我們原來做了測試，把長三角、珠三角還是做了對比的，第一批受益的是燕郊、大廠、香河和廊坊。受益的主要原因還是人口的外溢，包括產業的轉移。北京現在城區要嚴格控制人口，2020年要控制到2300萬，到2014年年底已經到了2152萬，這個數字要算的話，這幾年這個數字控制挺難的，這些人還是要圍繞北京來就業，圍繞北京做事的話，肯定就會在北京周邊，交通環境的改善，三五十公里特別不算事，特別是地鐵開通之后，拉近了周邊城市和北京核心區域的距離，這也提升了周邊地區的價值，自然會帶動周邊的需求，使之價格會上升。剛才說的重要幾個地區是首先受益的，北京還有產業轉移的問題，相關的規劃也都出來了，大家也說了不少大部分還是有影的，所以產業的轉移和資源的外遷，還會優化北京的產業結構和環境。北京的產業結構服務業第三產業達到77%，紅色的是屬于第三產業的線，我們看一下周邊地區，即使是比較好的京津冀地區，天津這些都是第三產業比重都是比較低的，這塊的空間非常大，這些自然而然也會帶動這些地區房地產潛力的發展。

還有一塊我們看北京的房價和周邊地區的房價差異，你要跟長三角和珠三角來比，我們北京的差異確實是很大的，廊坊和北京相比，北京的房價，房價大概是廊坊的4.6倍。北京和周邊地區價格的巨大差異，也使得北京地區整個房價還是有上升空間的，從房地產市場角度說，京津冀一體化，帶動我們周邊區域的，特別是北京周邊的房地產市場發展有特別大的作用，特別是房產價值的提升有很大作用。有些原來說我購買力不夠，我老是攢錢一定在北京買房，有時候也會適當考慮一下，比如我現在就工作一年，北京要五年，我這四年不買子了，實際上可以到北京周邊置業，以后具備條件再做置換?，F在我們看，這一輪里對大家買房，特別是政策還是給了很多的支持，包括首付的比重，以及貸款利率，貸款利率已經到了91年以來最低的數字了，購房成本也在下降，還是可以利用這個機會，適當給自己改善一下居住條件，這也是給大家一個建議。

基本上我講的就這些，大家下面有什么問題可以討論。謝謝大家。

權靜/主持人：以上就是我們今天三位嘉賓帶來的主旨演講，我們再次以熱烈的掌聲感謝他們。接下來是我們的圓桌討論的環節，在中間也請我們三位嘉賓稍事休息，我們帶來一個總裁邦的介紹。

權靜/主持人：感謝賈鑫的介紹，如果大家對我們的會員體系感興趣可以找她。接下來進入我們圓桌討論環節。

提問：講講樓市和股市吧。

權靜/主持人：好。還有學區房。

提問：樓市好了，股市會不會受影響？

權靜/主持人：好，請出我們四位嘉賓。剛才三位出去休息的時候，現場嘉賓提了很多問題，也都是跟他們自己投資置業密切相關的，我們先請陶總回答一下這個問題。這是一個非常典型的現象，為什么在中國公寓式的樓或者商住兩用投資價值不如住宅，怎么看這個現象？

陶紅兵：因為我們國家搞了一個規定，我們現在很多公寓50年產權，住宅是70產權，大家都覺得70年產權的住宅更安全，因為《物權法》讓有一條，住宅到期以后自動續期，沒有說免費，中國就是這樣，如果說自動續期，再找我要錢不太好要，但是50年產權和40年產權沒有說自動續期，所以理論上存在到期以后政府再收你一次錢，這個可能性，他們以前也干過，所以大家心理上有這個影響。第二，我們的公寓和國外相比，大部分的公寓和他們沒有可比性，做的太差，我們都是做的快銷，賣的也低。實際上北京最高的房價，在這兩年之前一直是公寓商住，以前北京賣的最貴銀泰還有于今臺，幾年前就賣到過10萬。現在北京已經出來了一批符合國外標準的公寓，非常有投資價值。順便打個廣告，比如望京X280米高，這是整棟公寓，這個帶精裝6萬左右，但是望京的土地價超過6萬，他付50%的款，到交房的付60%的利息，按揭才下來，所以有一定的杠桿，如果有其他的金融工具，應該投資回報會很高的。剛才說了通州會賣5萬，你可以想想中國最大市值公司，北方總部就在旁邊，這個公寓是有投資價值的。類似這樣的項目，北京最近有不少，過去是因為剛才講的幾個原因，公寓的價值比較低，但現在已經在改變。

權靜/主持人：陶總這個觀點其他嘉賓同意嗎，有沒有補充的？陶總您認為50年產權這個事變了嗎？還是沒有變化

陶紅兵：這個沒有變，但是現在越來越不擔心了，通過這么多年，大家做了這么多公寓，賣的比較便宜，政府也給了這么多非住宅的屬性的公寓，多了就沒事，因為這么多東西，到時候要收回去就很難，像北京的小產權房也不少，為什么收不回來呢，還是老百姓太多了。當有幾十萬人住在里面的時候，就收不回來的，未來的公寓很多，收回來很難。我是堅信中國將來一定會土地私有化，不要以為我們黨干不出來，當年就是拿賭博私有化土改讓老百姓支持打下江山，將來一定會讓土地，讓我們的房產所有權永遠私有化，那時候我們會再置辦一次。

權靜/主持人：未來是多長時間？

陶紅兵：這個要犯錯誤。十九大，二十大，如果我們能看到二十大的話，就這樣吧。

權靜/主持人：謝謝陶總的回答。我們正式開始我們的圓桌討論部分。我會把主持的部分盡量壓縮，留更多時間提問。大家可以繼續在微信群里留下你的問題，首先我請四位關于價格趨勢給我們做一個更加針對性的解釋，剛才幾位都說了，但是說的不是那么鮮明，我們還是想得到個確切的答案。我在網上搜新聞，發現任大炮說2015年底房價必漲，再不買房就晚了。大家可以看看我們總裁在線前幾期節目，陶總講了很多干貨，他說2014年下半年將是未來10年買房最后一個窗口期，或者到2015年上半年，也就是最近這一年是北京買房的窗口期，未來北京四環的房子超過10萬就會很快看到。剛才這兩個觀點，是不是意味著以北京為例，過了這段時間就要進入一個快速上漲的階段了？陶總您先回應一下。

陶紅兵：我不知道你聽了之后買房，要知道我就不用說了。

范小沖：關鍵是增值了多少。

權靜/主持人：這個私下說。

陶紅兵：去年上半年我在微博上說，2014年是未來10年最好的買房的時機，因為2014年以后會逐步的上漲。但是未來10年你說還會不會有窗口期，但是總體趨勢是上漲的，但是窗口永遠沒有最后的，只有一個相對比較合適的。08年的金融危機房價在跌，在08年底和09年底我就買了好幾套房子，我現在想想那時候買房是挺對的，這幾年還是能漲好幾倍的，在北京現在買房，明年買房都可以，現在買便宜一點，明年買會貴一點，會越來越貴，總體會上漲。

權靜/主持人：好，您跟任大炮的觀點是一樣的。

陶紅兵：不一樣，我認為是從2014年下半年和今年上半年。他跟我有點不一樣，我有鏈家的數據，如果客戶的上門量有大幅度提升，我們判斷在兩三個月之后一定會有一個成交量的上升，這就會帶來價格的上升，這就是先行指標，春江水暖鴨先知，我們就是那鴨。

權靜/主持人：請三位嘉賓補充一下關于房價趨勢的判斷。

黃瑜：我覺得陶總說的挺對的，我們要看指數指標也是這樣，二手房是先行指標，二手房一般會領先新房兩到三個月。從北京來說，北京的二手房也會先漲起來，先是成交量起來，再是新房價格起來。我們在去年這個時候預判，今年像北京層次在6月份逐步走出下行通道，現在提前了3個月，從3月份已經開始慢慢往回走了，可以看到一線城市降了，一旦市場回暖的時候回的更快，一線城市相對來說就是堅挺，像北京更是有它的價值。我們現在也看到，如果目前在這個時間段里，包括現在已經起來了，但還沒有漲的特別高，還是應該有機會的，再加上這一輪又給了一個機會，如果你買第二套，前面那一套已經還清了，貸款首付也在減少，現在貸款也挺優惠，特別是有一些公積金的優惠政策，其實對個人購買力還是有很大的提升作用。大家如果老在惦記買北京房子，我還是建議盡早。

陶紅兵：我補充一句，我覺得北京不是一線城市，我一般認為一線城市二線城市三線城市四線城市，還有一個北京市。

范小沖：深圳上個月交易量超過50%，上海也超過了北京，北京這回也會上漲，趕快去買。剛才大家說了很多的數據，這些數據當然只有他能看到，你可以到交易中心看看，現在成交一套房報稅就得等20天，也就是說你今天看到的很多數據，實際上被大大的滯后了，因為現在的交易太火爆了，排班都排不上，即使今天看到的數據也是滯后的，有大量的房子在買，而且有很多人在買房再賣房，這需要一個周期，這段時間是一個非常好的窗口，過了這個時間，不是不能買，就是價格高了。

權靜/主持人：這段時間大概多長。

范小沖：問問陶總，他是一線的。舉個例子看通州，通州現在不是價格問題，是你買不到了，人家不賣了。我覺得今年買房現在肯定是很好的窗口，包括貨幣政策，貨幣政策如果寬松，當年貨幣政策寬松帶來房價上漲，這樣的推動力大家還記憶猶新，不光是一個簡單的供需關系，實際上貨幣也起了非常重要的作用。

權靜/主持人：接下來請鳳凰網房產的副總經理張錦女士分享一下您的看法。

張錦：剛才問房價上漲的問題，剛才三位老師觀點一致，一線城市肯定是上漲的，我們看上半年的話，剛才范總說到了，深圳在5月份某一個項目，單期開盤上漲了50%，同比上一期，北上廣深未來看一定是上揚，這個是沒問題的。另外，最近我也和一些新樓盤合作，包括上周融創、龍湖發布了首期，10個億上周剛開盤，大家可能不知道龍湖的項目在哪，是在西局，南三環，差不多賣到10萬一平米，我們說房地產地段最關鍵的，而我們看北京地段，一定是東北和西是最好的，但是南邊的房價就出現了10萬以上的項目。而且今天我去紫竹院有一個項目銷售情況也非常好，均價到了8萬左右一平米?？梢钥吹?，新房的情況，二手房的房子也是在上漲，我是把東邊的房子賣了，買的西邊。我現在房子裝好了，我經?？吹侥莻€小區，不斷有經紀人帶客看小區，首先就是成交量起來，然后就是價格起，所以一線城市肯定是上揚，房價會反彈。但是二三線城市還會存在問題，北京太特殊了，不僅僅是賣給北京人，中國人，是賣給全世界，它的供需比你沒有辦法用簡單的說周邊的需求衡量的，因為它的供需是太特殊了。但是二三線城市更多是地緣化的城市，還是剛需進行消化，所以可以明確知道他的需求是多少，供應量是多少。我出差的時候也是看到二三線城市大量的工地，存量房過剩，去庫存，在二三線城市還是漫長的過程，如果從投資的角度來講，一定是考慮一線城市的房子。

權靜/主持人：好，看來四位嘉賓觀點非常一致。接下來我們從投資機會跟大家做一個分析，黃院長在分析當中提到了，就是京津冀一體化將會帶來周邊哪些投資機會，黃院長您先說吧。

黃瑜：京津冀一體化，這個東西在上一屆政府已經提了，這一屆政府又開始重提，再加上最近力度開始加大了，如果政府加大了，特別是逼迫北京市政府動起來了，就像剛才說那個規劃10年以前就有了，只不過那個時候在說，現在真做了。其實這一系列的動作，表明京津冀一體化的推動，還是有十幾的動作，非常大。既然已經動起來了，我覺得我們周邊還是有機會的，剛才我們一系列數字可以看到，不僅是現實的供應量不足，想買房還買不到，未來也會有供應不足的問題，還有非住宅的要改成公寓，確實供地比重是在下降的，非住宅的比重是在上升的，使得幾個東西湊在一起，有的時候真的是想買也買不上，更何況我們年輕一點的購買力，因為北京的門檻比較高，現階段還沒有夠得上這個機會，無論從個人的經濟實力也好，我也希望趕上這一輪，特別是這一輪貨幣寬松，其實錢多了，中國現在投的東西多不多，股市是火了一把，剛才舉手的時候，大部分覺得投房子更踏實。從過去幾十年看，無論國外還是國內，其實投房子更踏實一點，幾個原因湊在一塊，總得找一個地方投資，或者去買點東西放那，不會讓自己的貨幣貶值，我覺得周邊地區還是可以做一個選擇的，那可能就像我說的離北京比較近的地區，特別是各種配套比較齊全的，至少生活各方面還是比較便利的地方。像廊坊、固安包括燕郊，這些地方大家還是可以做選擇的。

權靜/主持人：您說廊坊、固安、香河、燕郊，如果您給我們點一個，覺得哪個地方最有價值？

黃瑜：現階段比較還是廊坊和燕郊更好一些。

權靜/主持人：增值的空間最大是哪里？

黃瑜：快的話可能會是燕郊，燕郊會快一些，燕郊受通州帶動很明顯。

權靜/主持人：我們當前也看到一個降息的推導，水漲船高。請另外三位把京津冀一體化帶來的投資機遇說一下。

范小沖：這次京津冀一體化，打破了過去行政的壁壘，開始經濟一體化。我記得30年前北京和天津的高速剛修通，誰知道發現天津被抽控了，過去北京人到天津辦事，至少到這還得住，所有的資源都被北京吸跑了，產業結構相同的，工資也高，過去是這樣一種體制，所以一體化就變成北京獨大?，F在是經濟一體化，打破了行政，而且北京市重新把經濟功能一定拿出去，它在功能上各自分工。這樣就會使各個區域有一個協同的發展，京津冀一體化以后，會使整個區域的經濟有一個強大的增長。比如在日本，東京、橫濱這一片，它變成一個城市帶，這樣這個城市就會繁榮，而不是簡單地說一體化了，最后北京你還是以北京為中心，出去一點，房價便宜一點，修個地鐵到那更好，今后不完全是這樣的思路了，也許天津某一個區域，也可能是非常好的地方，在河北哪個地方，可能承擔了一定的功能，在那就變成一個新城，也可能是一個非常好的地方。我覺得京津冀一體化不簡單是一個房價的問題，它可能會是中國經濟，特別是北方變成了一個大的區域經濟的迅速成長，變成一股很大的力量。

權靜/主持人：具體點一下，有哪些投資機會？

范小沖：投資機會，一你可以看到產業和人口進入的地方，這個就是機會，剛才提到燕郊，燕郊和大廠，現在往大廠方面延續了，包括香河。實際上燕郊過去是進入北京的跳板，過去只有四五萬人，是很小的一個鎮，是一個開發區。現在你可以看到，現在大概有五六十萬人口了，未來它的規劃是達到一百萬人口，也就是說會在今天人口的規模上翻一番，而且燕郊過去迅速成長變成了北京的過場，今后燕郊也會慢慢強化城市功能，也就是說它也變成一個真正的城市功能，現在沒有城市功能的。如果它擁有了城市功能，變成了一個百萬人口的都市，那在國外百萬人口很大了，所以它變成了一個百萬級人口的城市了，而不再是一個臥城的時候，那它城市的功能，它的價值，人們就在那上班了，剛才說燕郊，不僅僅是離北京最近，而且它未來有城市的功能，有產業，有人口進入的地方，有巨大的投資在進入這個地方，有從過去一個鄉村或者是一個居住的功能，變成一個城市功能的時候，這樣的地方就會有機會。如果簡單變成北京進出的居住區，那它的空間還是有限的。

陶紅兵：他們講的都對，我都同意，買錯了找他們倆。我覺得別跑那么遠了，燕郊我同意，是丈夫會很高、很快。如果是自住就買大一點，投資買小一點，地方買北京，能買四環買四環，買不了四環買五環，盡量往里買，新房沒有了可以買二手房。現在因為買了房子沒有人管，未來還有很多資產管理的公司出來，做的很好，他會幫你搭理這個房子，會幫你出租。等到北京沒有那么多房子賣的時候，來北京的人還是要往二手房走，我覺得固安那個地，我不會住那的。

權靜/主持人：因為你是有錢人嗎。

陶紅兵：不是，沒錢我覺得有點遠了，盡量往里走，如果若我給大家建議，他們講的都可以買，二環外五環都可以。

權靜/主持人：他們倆說的是給沒有購買資格的人，比如不是北京戶口，沒有納稅五年，我是這么理解的。

范小沖：要買房找紅兵，要買二手房，淘二手房找陶紅兵。

張錦：他們三個說的都對，我認同。從投資的角度來講，錢多一定是往城里買，門檻肯定是保值增值最好，如果沒有那么多資產，剛才黃院長和范總都說了，京津冀一體化是長期的規劃，如果投資北京周邊的城市離北京越近越好，就是燕郊和廊坊，燕郊離通州最近嘛。像燕郊最近幾年我們看到有大的產業園區在做，會做中小企業的孵化，會做一些互聯網的概念，會吸納一些創業型的公司進入到這個領域，就像范總說的，如果你這個城市只能滿足一個簡單的居住需求，不是一個真正的城市，只是一個睡城而已，但將來你的衣食住行都能在這個城市里實現的話，它的增值的空間會很大。就是在產業和未來的投資機會是并行的，產業進入了，你的投資空間升值空間一定會高。京津冀一體化是天津、北京、河北，像秦皇島的這樣的城市上漲會遠一些。

權靜/主持人：上一個問題我聽你回答的時候，你會特別判斷時點，我之所以會換房，我是采用了陶總的建議，為什么你能夠在去年年底普遍低迷的時候，你決定出手，你判斷出手的原因方法是什么？

張錦：北京的房價從長線來看，就跟做股票一樣一定是漲的，而且我買的是西邊的房子，我觀察西邊的房子這么多年，價格沒有這么大波動的，包括08年的時候都非常堅挺，所以我覺得去年那個時候，我是一個改善，主要是為了將來孩子上學，考慮到西邊，自身的改變的需求。我覺得今年肯定會漲的，我判斷今年肯定會漲，我在去年下半年就開始看房子了，應該是在10月份左右換了那個房子。

權靜/主持人：好，接下來我還準備了很多問題，但是我們優先回答臺下朋友提的問題。首先回答第一個問題，我覺得這個同學對北京的房價心存奢望，他問美國的花生對和紐約差距很大，北京的四環里為什么不會跌呢？就是說，我們在選擇買房的時候，通州和五環里，到底應該怎么對比和選擇呢？

張錦：北京太特殊了，沒法比。紐約曼哈頓的房子也有10萬的，相比之下，北京這樣的首都，CBD的房價10來萬，差得遠了。北京是世界上唯一一個，大概相當于半個紐約加華盛頓，整個好萊塢，還有硅谷，還有休斯敦等等，因為有很多東西壓在這，最好的醫療，最好的大學，教育，科研機構，這么多東西壓在一塊，美國哪個城市具備這樣的特點。如果美國有一個城市把這些城市防災一起，你看它什么價格。北京政府搬到通州，只能讓通州變得更好，而不會把北京打壓下去。我想應該會更漲，不要再奢望北京的房價會跌。

權靜/主持人：通州和市區這兩個投資這兩個怎么比較？

張錦：我個人覺得市區好，通州也挺好，但還是市區最好。

權靜/主持人：這位朋友問到，房地產稅和住房登記制如果推出有什么影響？

張錦：正好前段時間他們把我幾年前兩篇文章說到一塊了，5年前炒股九房地產稅，這幾年每年都說，5年前我一個判斷，我認為錯了，我說在5年內不會有房地產稅，我應該說是10年，現在還可以說5年不會有房地產稅，別相信像我們這樣專家說的房地產稅，沒有可能性。到現在我們還沒有一個法理基礎解決我們房地產稅，美國為什么收房地產稅，前提房子是人家的，房產稅是財產稅，現在我租來的70年，你把70年變成擁有的，土地是私有的，這才是我的財產，你只能對我的財產征收財產稅和所得稅，你不能對我租來的東西征收所得稅。土地是你的，要收稅應該跟政府收，美國土地房地產稅私有財1%，我們還不是自己的，就算解決了法律問題，能收收多少，1%我覺得都高了，最多到這。然后房地產稅怎么合并，我們是按人頭，還是按面積，還是按總價，還是按單家，要讓黃院長弄一個標準，黃院長就辭職不干了。按人均面積別墅就很大，還有城區的價格那么高，同一個稅不合適，價格也沒法對比，人均面積，人口多的和人口少的，很多標準無法界定，更何況有各種各樣的保障房，還有小產權房，還有農民房，既然是房地產稅就應該都收，這個稅率怎么定，這個難題到現在沒有人解決，最后這些問題都解決了，咱們開始收了，你按照市場家評估吧，評估光北京800萬套房子，所以別指望著它出來。

權靜/主持人：登記制呢？

陶紅兵：這個房子都登記過，現在登記只是一個標準化，一個是聯網，早就聯了，就是不能對外說，一說了，因為領導的房子最多，就不能說。其實聯不聯都登記了，也不要認為好多人在反腐敗，我們天天在一線，沒這個事，個別的有，大量的不存在。第一官員的房子總量占整個房子的比例并不高。第二房源都很清楚，不是房子拋了沒事了，你拋了以也不一定沒事。

權靜/主持人：接下來這個問題是，學區房的價值未來會不會下降或者上升，如果推出教改會有什么影響？

張錦：我換房子就是想上學，我現在先解決他上幼兒園的問題，現在孩子戶口在海淀，上完幼兒園趕緊把戶口轉到西城上小區，有可能上高中再轉回海淀。但是這個要看剛才說的教育制度的改革，因為現在是這樣的政策。你上小學，上什么樣的小學，看小學對應的是哪個初中，這是最重要的，因為西城對應的小學對應的初中，我先生是西單小學對應的是實驗附中，初中升高中，升學率都測算過，我覺得學區房未來能不能漲，跟教育制度是有關系的。像北京萬柳房子最貴的，但是如果以后教育制度打亂，或者有一些重新的東西，學區房的價格會直接受到影響。但是現在這個東西很難判斷，因為每年的政策都會不一樣，我總的來講，北京的教育西城和東城是最好的。別看現在很多的商品房會說我有景山學校的附屬，不行，師資力量跟本部差太遠了。要是從孩子教育角度考慮，還是陶總那句話，你要買城里面，上的學校是本部的，師資力量都會好，這方面我還是有研究的。

權靜/主持人：現在這個政策是高度不確定的，面對不確定的政策，我們是否考慮出手投資學區房，還是我們等一等，等政策落地了再說。

張錦：就是按區域走，西城和東城是最好的，然后海淀。

陶紅兵：我覺得你孩子現在很快面臨上學，搶著政策的門檻，你要買我不攔著，如果想投資，或者你沒結婚呢，我建議學區房小心點，出租牌牌照五六十萬，如果哪天教改了，這個房子到你手里了就賣不出去。還有一個是技術的進步，就會把傳統教育體系打亂，很多人就認為我們不要中國傳統的教育，包括現在小學、中學、到大學，是不是清一色的就好了，真是不一定。如果多花好幾百萬買一個學區房，我擔心你砸在手里。

張錦：我覺得陶總已經對中國的教育制度有所反思了。我覺得現在教育制度有很多的垢病，很多的問題，但是沒辦法，我也考慮將來不會讓孩子上私立，但是原則上來講，大多數父母還是希望是比較正規的，上相對來講比較好的學校。

權靜/主持人：所以結論是說如果孩子面臨上學，還是需要買學區房，如果長遠的考慮，先不要追這個政策。

張錦：長遠的話不要為了學區房買，要綜合考慮這個房子未來的升值。

權靜/主持人：可是學區房還很破。

黃瑜：我們都是屬于經歷過來的，我小孩都上高中了，因為我們原來那片屬于西城，對應的中學包括小學之類的，我發現還是原來幾年前的觀念，發現旁邊的那個已經變了，說白了，說學區房對應哪個學校是不斷變化的。我算隔的時間長了，隔了四五年之后，我發現鄰居說，那個東西都變了，順序都打亂了。而且特別有意思，我們原來那個地方屬于什剎海街道辦事處，一下發到新街口的街道辦事處了，所以這個特別混亂。特別是你買房的時候，當下用得上的，過兩天變了挺吃虧的，和你當初想的完全不一樣，區別會特別大。我們還有一個鄰居，兄弟倆，他弟弟上的時候和哥哥就不一樣，因為他從來沒有到別的地方找，最后他們家就告狀，告了好長時間，最后讓他交了錢上了，后來他發現班里的同學全是外地務工人員。有時候大家想這個事，別想著我買了這個學區房就保險了，還真的不一定，我覺得上學一方面是學校本身挺重要，還有你同學很重要，甚至同學會更重要，大家不要太過于的，因為我看到今天都是特別年輕的。從家長的角度，連四中的校長說讓你做一個幸福的普通人，說的很對的。原來四中有一個孩子上了麻省，他們天天宣傳這個事，后來那孩子跳河自殺了，后來再也不說了。所以我覺得一個正確的人生觀和價值觀，這個還是非常重要的，包括生活的態度。我們在座這些人，所有的人并不是都是清華畢業的吧，你覺得你自己過的不好嗎，不出色嗎，我覺得你們都很出色。

權靜/主持人：我們發現一旦說到教育制度大家都有感而發。還有很多問題，還有一個關鍵的問題，當下我們投資股市和投資樓市的機會對比，這也是招募的時候重點推了這個話題，這個話題哪位回答一下。

范小沖：炒股賺錢干什么，趕快買房。因為現在經濟下滑，股市現在拖起來完全是一個政策市，并不是今天的經濟達到了這個高度，所以這塊現在等于說大家已經趕上這波盈利了，感覺落地為安了。房子再怎么變化，房子的價值還在保值增值，而且剛才說了有這么多的區域和地段，現在股市已經到了這個點了，趕快買房，特別是最近跌了一下，好多人明白過來了，一下子沒了，還不數買房，所以我想股市可能盈利以后，有很多人會轉變心態，會進入樓市

權靜/主持人：按您說的這樣，好多人都落袋為安，套現買房了，那股市因為資金抽走了會跌嗎？

范小沖：反正就那么多錢。

黃瑜：我覺得確實是這樣的，其實這些東西，特別是股市它本身是一個虛擬的，不是實體經濟，說能產生多大價值是沒有的，就是從你兜到他都，重新再問配的問題。房子你拿塊地造房子，還產生了價值，而且讓你住上，享受生活，從這個邏輯上來說，我覺得還是有價值創造的過程。股市這個東西，從價值創造上還沒有體現出來。

我剛才說，你看深圳，深圳前段時間為什么房價漲這么快，我覺得幾個因素，這波股市在深圳好多基金經理人賺錢的，內部人說跑走一大堆。還有一個，深圳還有互聯網泡沫，在深圳非常明顯，好多創業型公司上新三板或者創業板，這些就是變現，然后是年輕人比較多，也注重享受當下，也去買房了，所以金融業早就了很多的新貴。還有深圳的供應量也不足，前段時間深圳有一個招商的雙喜，當時在去年年底我看過雙喜，因為在深圳里有兩個項目，一個是深圳灣一號還有雙喜，是深圳最貴的房子，說實在我覺得招商做多少年的開發商，盡管你有很高的品味，還是招商的產品底氣更足一些。雙喜的房子沒有深圳灣一號貴，它是十萬，現在你看雙喜肯定漲的比它多，另外確實是雙喜，那時候不好賣，報出來九萬多還是打折的，前段時間招商人跟我說，出來以后就買一套房，還是從深圳豪宅，包括最近房價漲勢來看，還是很大一部分人賺錢買了房子，剛才范總說了，如果真賺錢了，也不是高手，你還是落袋為安，買點東西好歹看得見，過兩天沒有了，挺河西的。

權靜/主持人：在這時點上就別進股市了。

范小沖：再有一個，你想好好睡安穩覺還是買子，這樣也安心了。

陶紅兵：我不炒股，我覺得那個東西太危險了，經濟又不好，公司市盈率都上百倍了，我想不通怎么就那么值錢，還是買房子。

權靜/主持人：除非是極少數的高手，或者從概率得出的結論，買房賺錢的概率更大，買股票的也不是說不能賺錢，但是可能是極少數人賺錢，概率不大。

陶紅兵：在北京買房，這些年賠錢很難，在股市上這些年想賺錢的很難。

權靜/主持人：基本上大家列的問題差不多都問到了。再補充一個問題，王波問從一線城市來講，住宅、商鋪、寫字樓哪個投資價值最大？

范小沖：當然跟房價有關，看今天房價是不是在低估，在不同的階段是不是看一樣的。從最具價值是商鋪值錢，當然商鋪不是大商場里的商鋪，這個有很多的技巧，一定要在區域，包括有很好運營的保障，還有所謂的門頭房，一鋪養三代。尤其今天的創業潮，很多人都講創業，比如說在香港，商鋪基本上是在上百萬一平米。比如我們做了一個經濟體，在柳州這樣的地方賣大十幾萬，現在北京的商鋪還是被大大低估的，當然北方的商鋪價值沒有那么高，有獨立店面的，但是很好的街區的，這樣的商業可以。要買個大商場里的，買個鋪的這個風險很大。商鋪能掙錢，未來就有更高的收益和增值。

寫字樓最近北京也是不錯的，但是寫字樓也被大大的顛覆，比如毛大慶就顛覆了，你看我們拿地下室變成了按工位分租，比好寫字在地上的還貴了。也就是說現在的辦公也是看區域，因為中國的地方官員好大喜功，各個地方到處建CBD，到處建寫字樓，多的不得了，我到沈陽、重慶都是寫字樓，好多地方一起就是一堆，所以寫字樓的供應量特別大，商鋪相對自己還可以出租，如果是散賣掉的寫字樓也沒有那么值錢。商鋪也分很多類，旺鋪是最值錢的。住宅的相對穩定。

陶紅兵：我覺得現在買寫字樓要當心，我們看電商的發展，很多的百貨公司，購物中心，未來誰知道技術的進步和我們辦公方式的變化，理念的變化，會讓現在寫字樓大家坐在一起聚合的業態會不會有變化，未來是不是大家一定要在辦公樓里辦公，未來的寫字樓會不會變成一個會議室、咖啡廳的結合體，大家在一塊討論交流，工作就各自回家，像毛大慶這樣的。我們傳統的寫字樓是不是可以像現在這樣，我是懷疑的，互聯網可能能改變我們的生活方式，也能改變我們的工作方式。

權靜/主持人：最后一個由張建偉提問。

張建偉：我問一下范總，我發現縣級鄉鎮有房價上漲，后來我自己做了一份調查，很多人返鄉創業，都會在家里買房子，根本不去地級市，有的在縣城，而且現在我對房地產的看法，我發現北方的房地產物業很差，我們南方的物業不斷的提高，我是跟這個行業有關的，我不知道我這樣理解對不對，包括您剛才所說在麗江，麗江它是一個旅游地產，但是為什么有一個消費觀念的改變，請你幫我解答一下。

范小沖：剛才說物業，確實南方的物業比北方做的好，因為南方市場競爭激烈，已經白熱化了，不僅是產品的競爭，也是服務的競爭。北方的房子好賣，所以有時候說一個概念，北京市政府去那了，房價就上漲了。剛才說學區，房再破也能上學，所以有很多的因素，競爭沒有到那個份上，大家服務沒有到位，但是服務非常重要，今后服務代表真正的品質。

剛才說到縣城，這是非常特殊的，這個也是一個暫時性的，我認為并不是長效的?，F在很多的是一下子沒工作，現在工廠也關了，很多人就返鄉，返鄉以后在家置業，而且房子也便宜，這是一時的，但這并不會成為大的趨勢?，F在對于二三線城市或者三四線城市現在面臨非常大的挑戰，有幾個問題，一個問題，很多城市人口產業在流失，很多人到大城市，能進大城市就去大城市。第二，這些城市實際上是個城市化的過程，那些城市現在說不好，就是開發區不好，在這吹一大牛，飯都沒有做熟，產業也沒有，人也沒有，所以那個地方就產能過剩，但是你發現這個城市中心很好，城市中心沒有事。因為那些城市還是城市化的過程，還是內核不斷強化的過程，北京剛才說已經到燕郊了，這是一個郊區化的過程，所以在那些城市中心是不錯的，往外走是有問題的。剛才你說縣城，我覺得是一個特殊的情況，現在這些人返鄉了，一看房子很便宜，在家置業創業，這是返鄉潮帶來的。

權靜/主持人：黃院長補充一下。

黃瑜：有幾個問題，我們當初研究過這個事，但凡省城房價跟地級市差不多的，縣市都沒戲。像貴陽，那時候三千多塊錢一平米，你到縣城買一個房子也得兩三千塊錢嘛。

張建為：很多人就是這樣，我回去第一要買房子。

黃瑜：就是周邊的地方差異特別大，另外確實進貴陽的門檻很低，他跟周邊地方房價差異沒有那么大，這是很重要的特點。還有一個就是像合肥，合肥也有一個特點，合肥跟周邊地區差距挺大，而且近合肥邊緣地區門檻也比較低，現在中部城市好多有這個特點，所以你一定要看這個特點。你像福建，福建的廈門、福州，跟周邊地區的縣城的房價差距太大了。再加上城市的特殊性是有區別的，所以不同的地方還是不一樣，在中國的城市化進程分幾步，有一些小城市，農村的房子實在沒有辦法住了。

權靜/主持人：好了，我們私下再討論吧，這個問題我們討論已經清楚了?，F場還有觀眾朋友要提問嗎，如果有我們再給幾個機會。

提問：我想問一下，說二環以內的房子是不是沒有太多的升值空間了。

陶紅兵：我說的，我是覺得不要買二環以內的，除非你為了某個學區，因為現在一般的活動都不進二環，誰要請客在二環，基本上能不去就不去，太堵了，發展到一定階段了。而且二環是古城保護，很多東西是不能拆的，它會越來越破，越來越舊，但是作為未來居住，未來的可流通性也好，作為房產投資，還是三四環區間是主流的居住的區域，我的觀點是這樣。

私產的那個不讓交易的，你說的可以是變通的，現在房子都收回來了，沒有所謂的私房了。

提問：我想問一下，從投資的角度來說，你手里有一些房子，像陶總不是買好多嗎，您是一直持有還是趕上好時點拋出去，您是怎么做？

陶紅兵：只有土沒有豪。我的房子沒有一套是收過租金在手里我也不舍得租出去，大部分都是精裝，我從05年開始買房，在09年2010年就賣了。我一般是這樣，大多數專家說樓市不好的時候我就買房，大多數專家說現在樓市特別向好了，我就開始賣了。就是沒那么多錢，一直持有，我賣了我還是會買，我會買更合適的房子，那方自在我手里放三五年不出租?，F在買不限購的。

提問：現在公寓的問題，交易的時候稅費是不是非常高？

陶紅兵：沒有，你只要買公寓還是跟商品房一樣，還是那些東西，無非就是水電費稍微有點不一樣。

提問：政府收稅是不是很高？

陶紅兵：沒有，跟住宅一樣。只要做成公寓了跟住宅一樣，沒有太大的差別。

權靜/主持人：我還有一個問題，關于海外移民和海外置業這個事，我周圍有一些朋友，他們覺得北京房子太貴了，就跑到泰國的清邁，歐洲的希臘買一個房子，北京的就租著，您覺得海外置業可以考慮嗎？

陶紅兵：取決于有沒有閑錢，有錢就可以買，我好幾個朋友在清邁買，清邁華人不能持有別墅的房產，只能買公寓。有錢你可以買，前提是你自己去住，別指望投資，指望它投資升值這些地方都不太適合。我覺得買海外的，要么自己想去住，要么孩子送出去，可能只有少數的國家適合，咱們國內房價漲這么好，干嗎跑那么遠投資，北京的房價漲幅一定會超過國外，你如果有居住的話可以買。

提問：自貿區的房子，上?；蛘邚V東的有價值嗎？

黃瑜：上海自貿區已經漲過一回了。上海自貿區在之前已經透支差不多了，因為它漲過了，沒有大家想的情況，我覺得上海自貿區比廣東自貿區價值更大一點。

提問：像珠海橫琴，還有港中澳大橋要開通，因為澳門比香港的密度還大，這樣的投資價值和空間，因為澳門那邊十多萬一平米，橫琴是四萬多。

黃瑜：如果說自貿區，橫琴的自貿區我認為是比不上上海的自貿區。另外澳門本來就比不上香港，香港目前這種狀況估計以后比不上深圳。

陶紅兵：我不講理由了，我講我的看法，錯多對少。第一我不建議買自貿區，尤其是不要買橫琴自貿區的房，第二你說澳門和香港房價對比，北京和浪忙離多近，所以自貿區那個概念，你會不會為了自貿區去那住。

提問：但是橫琴不光是自貿區的概念，因為離澳門非常近，人口密度有一個疏散。

權靜/主持人：具體我們下面再討論。

陶紅兵：我覺得是沒有太大的價值。的嘉賓的結論已經很清楚了。

權靜/主持人：好，再次用掌聲感謝四位嘉賓，謝謝大家參與我們的活動。