中信固收：近期房地產(chǎn)政策見效時(shí)滯長(zhǎng)達(dá)數(shù)月至一年

近期房地產(chǎn)政策一覽，來源：中信證券研究

來源：明晰筆談，作者：?中信證券固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示：2016年7月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為12009元/平方米，第12個(gè)月出現(xiàn)“雙漲”。環(huán)比上漲1.63%，漲幅較上月擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。同比上漲12.39%，漲幅較上月擴(kuò)大1.21個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，我們點(diǎn)評(píng)如下：

房地產(chǎn)“雙漲”持續(xù)，支撐通脹利率難降

整體來看，7月百城住宅均價(jià)環(huán)比、同比漲幅雙雙擴(kuò)大，環(huán)比連續(xù)15個(gè)月上漲，同比連續(xù)12個(gè)月上漲。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)表明，房?jī)r(jià)漲幅與CPI走勢(shì)高度相關(guān)。一方面，由房?jī)r(jià)上漲帶來的財(cái)富效應(yīng)，提振了消費(fèi)，從而推動(dòng)了食品等消費(fèi)品價(jià)格的上漲；另一方面，房?jī)r(jià)上漲會(huì)拉動(dòng)房租上漲，進(jìn)而推動(dòng)核心CPI上漲。因而房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，使得通脹預(yù)期獲得支持。在通脹得以保持的前提下，寬貨幣的必要性也隨之減弱，既然降息降準(zhǔn)不可期，那么債市收益率也難進(jìn)一步走低。

政策頻出房?jī)r(jià)不下，時(shí)滯過后效果或現(xiàn)

近期，各級(jí)政府針對(duì)房?jī)r(jià)的相關(guān)政策可謂層出不窮。財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉在G20財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)上表示，要“義無反顧”地推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。而在中央政治局會(huì)議上，更是提到并要求“抑制資產(chǎn)泡沫”，有觀點(diǎn)指出，資產(chǎn)泡沫或首先指代的便是房地產(chǎn)市場(chǎng)。再者，繼上海、深圳、南京等地房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊后，北京市住建委近日也發(fā)布了《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)白皮書》。此外，除了地方政策對(duì)需求端的約束，通過對(duì)資金約束從而對(duì)房地產(chǎn)供給端施加影響的金融政策也在鋪陳。證監(jiān)會(huì)提出不允許房企通過再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。

目前，針對(duì)房?jī)r(jià)過快過熱上漲的政策不可謂不多，突顯了政府去泡沫抑房?jī)r(jià)的決心，然而房地產(chǎn)價(jià)格卻不降反升，市場(chǎng)情緒依舊火爆。對(duì)此我們認(rèn)為，政策由出臺(tái)到發(fā)揮效果中間都存在著一定的時(shí)滯，而這一過程，或長(zhǎng)達(dá)數(shù)月至一年的時(shí)間。因此，從長(zhǎng)期來看，密集出臺(tái)的房地產(chǎn)政策勢(shì)必對(duì)房?jī)r(jià)帶來上漲壓力；而短期來看，仍維持高位的房?jī)r(jià)，又會(huì)對(duì)通脹帶來一定程度的支撐。

擠泡沫抑房?jī)r(jià)，基建接力托底經(jīng)濟(jì)

盡管地產(chǎn)投資高點(diǎn)已過，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策有所收緊，但由于一線住房仍供不應(yīng)求，政策意圖上致力于實(shí)現(xiàn)三四線住房的平穩(wěn)著陸，料房地產(chǎn)投資有望保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)也將在高位維持不至迅速下行。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向理性，緩慢擠出泡沫的過程中，基建投資有望發(fā)力托底經(jīng)濟(jì)。

首先，洪災(zāi)引發(fā)的災(zāi)后重建和暴露出的城市排水建設(shè)不足，以及發(fā)改委近期印發(fā)的《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》都證明需求端基建投資空間仍然巨大。

同時(shí)，供給端通過財(cái)政政策拉動(dòng)基建投資的空間也依然很大。今年目前為止的財(cái)政收支狀況遠(yuǎn)好于預(yù)算，加上近月國務(wù)院總理李克強(qiáng)、發(fā)改委、央行司長(zhǎng)都曾強(qiáng)調(diào)更積極的財(cái)政政策，顯示財(cái)政政策仍有較大拉動(dòng)基建投資的空間。在供給需求雙方向作用下，料基建將繼續(xù)發(fā)力托底經(jīng)濟(jì)，在房地產(chǎn)投資放緩的過程中維持經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇格局。

對(duì)債市而言，短期來看房?jī)r(jià)仍將維持高位，并對(duì)通脹構(gòu)成支撐，使得降準(zhǔn)等寬松政策的實(shí)施意義下降，從而封住了債券收益率進(jìn)一步下行的空間；從長(zhǎng)期來看，政府去資產(chǎn)泡沫、調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的意圖堅(jiān)決，地產(chǎn)價(jià)格回落，基建將會(huì)接力，從而保證經(jīng)濟(jì)“文火”復(fù)蘇持續(xù)，進(jìn)而也使得債市承壓。綜合以上，我們認(rèn)為前期過熱的債市終將回歸理性，維持10年期國債收益率2.8%底部中樞的判斷不變。