中產折疊：樓市愛不起，把錢埋在哪里才能跑贏M2？

猛烈調控政策下的樓市有回調跡象。那么，除了以往帶領廣大居民跑贏M2的樓市，還有什么地方能讓手中的錢不貶值？

國家統計局數據顯示，10月份房地產市場明顯降溫。業界大多數觀點也認為，十月初這波調控政策之后，房地產大概率進入下行通道。一項數據最有力地支持了這個觀點：中國居民部門加杠桿（房貸與可支配收入比值）短期內或已達極限，已經超過了2007年美國次貸危機爆發前的最高點。

海通姜超老師甚至旗幟鮮明地喊出：2016年是房地產大頂的宣言。對于房地產推高的信貸數據，德國商業銀行亞洲高級經濟學家周浩則表示，房地產出了調控政策后，年內應該也是最后一次看到信貸和社融這么高的增量了，這是年內最后的瘋狂。

9月房價的狂歡是“最后的盛宴”？

國家統計局周五公布的數據顯示，在國慶前后密集的調控政策出臺之前，9月一線城市及熱點二線城市繼續暴漲。9月新建商品房房價環比上漲城市63個，延續了8月火熱局面。

其中，無錫環比漲幅最大，達到8.2%，領跑70個大中城市。鄭州、杭州、濟南、福州環比漲幅均超過5%。北京環比漲幅達4.9%，同比漲幅則超過30.4%。

圖

二手房價格上，一線城市中，北京環比漲幅領跑，同比漲幅高達40.5%。二線城市中，南京環比漲幅達3.5%，同比漲29.4%；合肥環比漲幅為2.8%，同比漲幅則高達50%。

微博網友@捏小豬繪制了一幅《搶房潮最新進展：神州淪陷圖》，形象地展示了9月中國樓市已經群情亢奮的搶購熱潮。

圖

南線：沿長江西進，依次漫過上海、蘇州、南京、合肥、武漢，并激活杭州、無錫，已殺至長沙、成都南城。北線：沿鐵道西進，依次碾過北京、天津、鄭州，并激活濟南、石家莊。

中泰證券羅文波此前表示，短期來看，一線城市房價在9月都出現了較為明顯的上漲，這和調控政策發布前的恐慌搶購情緒不無關系。

這種狂奔突襲在10月后戛然而止。

國家統計局稱，一線和部分熱點二線城市因地制宜、因城施策實施有針對性的調控政策后，房地產市場出現積極變化，10月份房地產市場明顯降溫。10月上半月，新建商品房房價北京漲幅1.2%，環比9月下降3.7個百分點。上海0.7%，環比下降2.5個百分點。鄭州4.3%，環比回落3.3個百分點。無錫4.4%，環比9月回落3.8個百分點。

圖

從新建商品住宅網簽成交量看，一線和部分熱點二線城市中，多數城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環比下降80%-60%的城市有4個，下降60%-40%的城市有3個，下降40%-20%的城市有3個。

不過，更細致的數據顯示，密集調控和國慶休假兩個因素疊加，確實讓“銀十”的第一周成交慘淡，然而上周成交量就已經有所好轉。

數據來自房天下

尤其是前期漲幅拖了一線后腿的廣州，目前更是在享受一輪補漲，上周的成交量遠超北上深不說，成交均價也環比上漲15%。

那么問題來了，樓市打的這個噴嚏是因為冷空氣導致的真實風寒，還是一場假性的感冒？這波回調究竟是短期還是長期？底部有多深？新一輪上漲會在何時出現？

樓市的底部在哪里？

樓市調控后的市場走勢一般而言是這樣的：量先跌、價格抗一段時間，量繼續跌、價格開始回調。

那么這輪調控下，樓市的底部會在何時出現？新一輪上漲前的那個點又有什么征兆呢？

關注上海樓市的自媒體好有財表示，判斷新一輪行情來臨有一條獨門秘訣：所在城市住宅成交量連續3個月增長、住宅供應量和住宅成交量的比值連續3個月低于1，兩者先后出現或者同時出現。這時候，買房政策最優惠，市場回暖已定，房價即將上漲，果斷出手準沒錯。

而下半年，需要時刻留意這些征兆：

圖

過去能跑贏M2的唯房價而已

投資熱點不斷輪動，去年是股市，今年輪到樓市。然而，把考察視角放在更長期的維度上，我們發現，能跑贏M2的主要是房地產投資。

據李迅雷統計，從2000年末至2010年末的10年間，廣義貨幣M2從12.8萬億擴張到了72萬億，M2復合增長率為18%，累計增幅達到4.6倍。這期間能跑贏M2的主要是房地產投資，2001-2010年全國房價的平均漲幅超過5倍。若投資其他實物資產，收益率基本也可以接近或超過M2增速。如買珠寶玉器、古玩藝術品等收益率更高，黃金的漲幅大約在400%左右。

而2011-2015年間，M2從72萬億增加到了15年年末的139萬億，累計擴長了92%，年復合擴張率達14%。同時，其他實物資產價格的漲幅都趨小，甚至下跌，如黃金、白銀等貴金屬，鋼鐵、煤炭、有色、石油等大部分品種的價格都出現了大幅度下跌。上證綜指也只上漲26%，香港恒生指數和國企指數累計是下跌的，跑贏或接近M2增速的只有深圳創業板（139%）和深圳房地產（77.2%）。

實際上，算上今年以來房地產的漲幅，近6年來國內房價特別是部分一二線城市房價幾乎翻番。據Wind數據統計顯示，2010年以來，國內房價均保持上漲態勢，但從漲幅來看，一二線城市無疑表現更加突出，一線城市平均房價從2010年中的2萬元附近漲至當前的4萬元附近，價格已經翻番。二線城市房價漲幅亦在50%左右，三線城市房價漲幅相對偏低，低于20%。

圖

那么處于地產小周期下行的我們，又要拿什么跟M2賽跑呢？

把錢埋在哪里才能不貶值？

海通證券首席經濟學家李迅雷最新發布了一篇很有意思的文章：“把錢埋在什么地方才能不貶值？”，他指出，最近美元指數上漲、本幣貶值速度開始加快，大家的恐慌情緒開始蔓延。大家都覺得持有現金不安全，存銀行利率又太低，換美元受額度限制，買房又怕買在高點。

那么應該把錢投到哪類資產上去呢？李迅雷認為，可以從資產的配置、估值、稀缺性、成長性和投資者的投機（流動性）偏好五個維度來選擇資產。

【黃金】

海通證券李迅雷認為，從各類資產的估值水平來看，無論是國內的房地產還是A股，估值水平都不便宜，海外資產的價格就相對便宜。此外，黃金的價格相對低估，因為國際、國內的金價基本一致，所以，它是資產荒中比較罕見的未被高估的資產，且可以抵御人民幣貶值風險。故從估值角度看，黃金值得長期投資，但黃金的短期走勢恐怕會受到美元加息和通脹低于預期這兩個負面影響。

上一季度對貴金屬價格的預測最準確的海外機構Incrementum AG表示，預計金價未來一年將升至創紀錄水平，因為人們對央行振興全球經濟的能力信心不足，將推高黃金價格。

圖

盡管近期金價出現了回調，但從上圖可以看出，對比歷史上的黃金牛市最后數年的走勢，目前牛市才剛剛起步。

莫尼塔宏觀研究表示，黃金目前的這一輪下跌是對美聯儲加息的提前消化，同時市場也對發展中國家的實際黃金需求失望。但目前全球流動性寬松的大勢不改，增長趨緩、風險較多，黃金下跌空間有限。“在此背景下，黃金的短期下跌可能是入場的機會，在美聯儲加息預期充分兌現后，黃金依然是值得投資的產品。”

【海外資產】

自從去年“811”匯改之后，人民幣兌美元匯率一直承受貶值壓力。國慶節之后，人民幣匯率接連走低，不斷刷新6年新低。人民幣兌美元中間價已失守6.75，離岸人民幣周五更是連失6.75、6.76、6.77關口。與人民幣匯率承壓相對應的則是12月美聯儲加息預期的不斷升溫。

近來不斷有傳言稱，個人購匯的額度限制或將取消。外管局在本周五鄭重地辟了謠：沒有出臺所謂六個試點城市取消5萬美元個人購匯限制的政策。

中金金網指出，從資產配置的戰略角度上來看，適度配置美元資產，不但是有效分散投資市場、投資幣種的風險的手段。在當前的高波動、低回報環境下，維持對海外絕對收益產品的推薦。建議采取相對謹慎的投資方式，參與低風險敞口的、以對沖基金為代表的絕對收益產品。

圖

【香港保險】

港元是和美元直接掛鉤的，美元漲，它也漲。所以在一定程度上，港元資產≈美元資產。

中國證券報報道，一些大資金受人民幣貶值預期推動尋找“出海”的路徑，但個人換匯額度受限，“內保外貸”業務收緊，地下錢莊被嚴打，大額資金出海的幾個管道中，大額保單成為一些大資金的首選。這些大額保單均可以提前退?；虻盅嘿J款。

此外，有媒體還介紹過香港的儲蓄分紅險，算是一個大眾的美元資產：可以按美元計價，門檻不太高，初級投資者也能買，每年可獲得近6%的收益（算上人民幣貶值的收益會更高）。

根據外管局相關規定，銀聯卡在境外保險機構的單筆刷卡支付限額為5000美元，于是“刷卡刷到手軟”的情景今年頻頻在香港的保險公司上演。

【股市和債市誰會先回暖？】

蘇寧金融研究院高級研究員左俊義指出，不論是流動性邏輯——既然房地產開始調控，流動性勢必會尋找其他資產，還是政策輪動邏輯——一旦房地產不景氣拖累經濟，貨幣政策勢必會重歸寬松，都意味著未來大類資產還是以輪動為主。不同的是，上一波輪動是債券牛市先行、股票牛市后起，但現在股票市場經過了明顯調整、債券卻是持續的牛市，預計這一波輪動以股票市場先起的概率為大。

而自媒體一條財經則指出，貨幣寬松周期下的房價下跌或許將對股市有利，但貨幣緊縮周期下的房價下跌并不會促進資金回流股市。貨幣政策進一步寬松的可能性較低，反而有貨幣收緊的可能。根據以往經驗，國內的三輪房價下跌都是短周期回調，但如果本輪房價調整是長周期的向下拐點，那么將會對股市產生負面影響。

對于債市會形成利好，但也是有前提條件的。因為債市的增量資金更大程度上是來自廣義貨幣的擴張，而不是貨幣市場流動性的寬松。債市與房地產市場的繁榮相似，也要依靠信用的擴張和杠桿的上升。也就是說，地產市場的下滑不能動搖債市“錢多”的邏輯，這就要求地產下滑時，信用市場保持穩定和資本外流壓力不大，所以，地產市場的下滑不能過快。