首套房貸波瀾不驚 二套房貸收緊暗潮涌動(3)

上海：二套房貸政策普遍收緊

□本報記者 高改芳 上海報道

小張第二套房子的貸款上個星期批下來了。

“由于我買的房子房齡比較老，評估價比較低，首付將近5成，但工行還是給了利率七折的優惠。”他告訴中國證券報記者。幫小張貸款的房產中介告訴他，小張很幸運，因為在小張之后，二套房貸已經很難申請，利率七折的優惠更是別想了。

國泰君安金融業研究員伍永剛認為，最近銀行對房貸優惠政策態度上的變化，只是銀行在政策許可范圍內根據市場需求所作的一種自主性調整，監管層尚未下發正式的文件或通知。銀行房貸政策調整主要是由于今年房貸任務指標大多已提前超額完成。

部分銀行原地觀望

目前上海市的房貸市場上，由于各家銀行早已完成了全年的貸款指標，房貸已經收緊，給中介的回傭也減少了。明年的房貸政策如何變化，例如是否仍維持利率打七折、首付最低兩成的優惠，取決于貨幣政策寬松與否。

“我們現在都在等總行的指標。”某大型國有銀行上海分行的信貸員說。

“現在大家的心態和去年這個時候完全不同。那個時候大家對下一年的房地產市場都很悲觀，而現在則樂觀得多。”某股份制銀行信貸員說。該人士介紹，已經有幾家銀行不再對首套房的貸款利率打七折，而是提高到了八折以上。第二套房的首付已經提高到五成，利率提高到基準利率的1.1倍。“我們銀行對二套房貸的審批更加嚴格，客戶很難同時享受低利率、低首付這兩項優惠。要是首付不足四成，利率基本上不能打七折。”上述人士說。

某貸款中介分析，明年銀行能否維持房貸低首付、低利率的優惠政策，關鍵要看寬松的貨幣政策能否維持。“優惠政策延續至明年上半年的可能性很大。”他認為。

“建行的二套房貸政策肯定變了，但其他銀行還沒有明確。”某房產中介告訴中國證券報記者。

目前建行上海分行的房貸政策是，首套普通自住房貸款，客戶首付在40%及以上的，房貸利率最多打七折；首付30%到40%的，房貸利率最多打七五折；首付25%到30%的，房貸利率打八折；首付20%到25%的，房貸利率最多打八五折。

實際上，從10月底開始，銀行房貸優惠政策收緊的情況就引起了各方關注。監管層則表示，還沒有向商業銀行下發過有關調整首套、二套房貸利率政策的通知。

加強行業自律

上海銀監局19日宣布，上海市銀行同業公會正在積極就《住房按揭貸款業務自律公約》在業內征求意見，已基本形成共識，將履行相應內部程序后正式發布。該公約(草案)規定，各商業銀行在辦理住房按揭貸款業務過程中，不能以任何形式向房地產中介機構或其代理機構或個人支付傭金以獲取業務來源。

公約中還明確了銀行及相關從業人員有權利及義務向同業公會投訴和舉報違反公約的行為。對于違反公約的會員單位，公會將給予警告、通報批評、同業譴責至取消會員資格等處分，并提請銀行監管部門給予查處。

同時，公約中還特別提及，對于索取或收取銀行及其從業人員傭金的房地產中介機構，上海同業將實行“黑名單”管理制度，銀行將中止與被列入“黑名單”的房地產中介機構的業務合作。

據了解，行業自律公約對于在上海市場展業的同業公會會員單位具有普遍約束力。目前，滬上各主要中、外資銀行均為上海市銀行同業公會的會員單位。

“這個公約不會影響銀行和中介的服務。因為中介不向銀行收取回傭，但可以轉向客戶收取。我認為明年上海的房地產市場仍會量價齊升。”某貸款中介仍相當樂觀。

有分析人士認為，隨著優惠政策到期，明年的樓市價格將面臨考驗。但市場上樂觀的氣氛顯然占上風。

“現在國有企業均在囤地，再加上明年上海開世博會，所以上海的房價不會跌。”某房產中介認為。

“從設計公司處了解到，他們現在設計稿的業務增長量仍非常大，所以房產公司后續仍有大量樓盤推出，是不會讓房價跌下來的。”某投資公司負責人反映。

國泰君安金融業研究員伍永剛在其最新一期報告中指出，假設2010年50%的新增房貸優惠利率由七折上調至八五折，深發展、招行、浦發、興業2010年的凈息差將分別提升1.13、0.85、0.51、0.51個基點，凈利潤增速將分別提高1.19、0.83、0.55、0.49個百分點。

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