2010年01月15日 22:07經濟觀察報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

程志云

一直以來，商業銀行給房貸中介機構“返點”的潛規則終于要有新的變化了。針對于此，近日中國銀行業協會發布了一紙《關于規范做好個人房地產按揭貸款業務維護市場秩序的自律共識》(下稱“《自律共識》”)。

中國銀行業協會 (下稱 “中銀協”)副秘書長周永發告訴本報，銀行業內已經達成共識，自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介支付與所提供的服務不對稱、純粹業務介紹的“返點”費用。下一步，中銀協還要就商業銀行的具體執行情況進行督促與評估。

盡管如此，房地產中介公司鏈家地產的一位人士對本報表示，銀行之間的共識其實缺乏可操作性，因為中介機構掌握著幾乎所有二手房貸客源。除非商業銀行放棄這塊市場，否則商業銀行為了爭奪這部分客戶，就不得不支付介紹客戶的中介費用。

“爭執的關鍵其實就是費用比例多少的問題，而銀行與銀行之間，銀行與中介之間的博弈還遠未結束。”這位人士稱。

叫停房貸“返點”？

實際上從去年11月份，中國銀行業協會就開始召集工、農、中、建四大銀行在內的13家銀行以及北京、天津、江蘇、大連、深圳等地的地方銀行業協會在北京開會，共同商討針對二手房貸業務惡性競爭的解決之道。

12月份，中銀協還走訪了上海銀監局和同業公會進行實地調研。

中國銀行業協會副秘書長周永發告訴記者，調查顯示，房貸高“返點”問題主要多發于長三角、珠三角等經濟發達地區，而中西部這種情況則比較少。而這些房貸惡性競爭的地區銀行給中介的“返點”一般在1%左右，也有個別的高過1%。

“我們經過測算，銀行操作房貸業務，利率打了七折之后，只有百分之四點幾的收益率，房貸是一項長期資金占用業務，需要長期資金來源匹配。5年期存款利息成本也在3.6%左右，再加上返傭的一個點，銀行就基本上不賺錢了，有的甚至已經開始賠本了。這就大大損害行業的利益。”周永發表示。

中銀協在調研中發現，一些地方中小銀行基層網點負責人為了完成放貸任務，跑馬圈地，不斷抬高返傭比例。而當地各家銀行都明知道爭著向中介機構“返點”的惡性競爭已經損害了行業利益，誰也賺不到錢。但是，由于害怕丟掉二手房貸份額，還是不敢貿然減少返傭的比例。調查中還發現個別中介機構存在利用銀行爭奪業務的心理逼迫銀行互相抬高“返點”，最高達到1.5%。

除此以外，銀行業的這種惡性競爭還助長了少數不良中介機構的惡意行為。一些不良中介由于利益驅動，為了得到更多“返點”，在房貸業務上弄虛作假，把不夠條件的客戶也想辦法“湊足條件”。“這種做法，容易影響房貸業務的健康發展。”周永發表示。

經過兩個月的反復磋商、走訪、溝通和征求意見，2009年12月31日，中銀協向會員單位印發了《自律共識》。

“實際上在此之前，上海、浙江、深圳等地地方銀行業協會已經出臺了類似的自律公約，中銀協是從整個行業角度進行規范約束。”周永發說。

記者了解到，根據《自律共識》，中銀協除了叫停房貸高 “返點”之外，同時要求各會員銀行規范貸前審查制度，做好盡職調查，堅持獨立審貸，重點審核借款人的信譽程度、收入證明、償還能力的真實性。

周永發告訴記者，下一步，中銀協就銀行對于《自律共識》的執行情況還要進一步跟蹤調查。“這已經列入了我們今年的工作計劃。如果發現有違約行為，我們會進行內部通報或勸誡，如果不能糾正行為的，我們將采取自律懲戒措施。”他說。

主導權博弈

建設銀行研究部趙慶明博士認為，實際上，中銀協此舉力圖改變商業銀行二手房貸目前過度依賴中介機構的局面，但實際效果或許會很有限。

二手房交易完全依靠中介商的撮合，在操作過程中，購房者選擇哪家銀行貸款，經紀人發揮著更為主動的作用，而經紀人與銀行貸款專員之間的默契程度，在貸款銀行的選擇上發揮重要作用。所以，銀行基本上只能被動依靠中介商推薦客戶。

一位商業銀行房貸部負責人告訴記者，目前，這個市場基本上壟斷在幾家大的房地產中介商手中，如果想要在二手房貸這個市場上占據比較高的份額就必須要給中介商“返點”。

但隨著2009年下半年房地產市場迅速火爆，中介商開始要求商業銀行增加傭金。年初，一般傭金的比例僅僅0.3%左右，最高不超過0.6%。而按照目前的“行規”，北京地區的平均“返點”比例一般為1.5%-1.6%，上海約為2%，上漲了好幾倍。

最早對房貸“返點”行業潛規則進行挑戰的是建設銀行。從2009年7月底開始，作為國內最大的按揭銀行的建設銀行要求自己的分支機構不再向二手房按揭業務中的合作方鏈家、我愛我家等各大房地產中介公司提供“返點”。

知情人士透露，中介機構希望建設銀行給的“返點”能夠提高到二手房信貸規模的1%-1.5%左右，而建設銀行則堅持維持在一個較低的水平，最后建行干脆不再“返點”。

房地產中介公司不再會把二手房買家介紹給建設銀行辦理按揭貸款，可以說意味著建行是在主動選擇退出二手房貸市場。

在此之后，銀監會主席劉明康在有關房貸中介高“返點”擾亂市場影響信貸安全材料上的批示要求：切實維護個人房地產按揭貸款業務公平有序的市場環境，有效防范風險，促進個人貸款業務健康發展。

盡管如此，多數基層銀行負責人誰也不愿意先降低“返點”比例，害怕失去市場份額。

實際上，盡管中銀協發布了《自律共識》并表示要繼續跟蹤執行情況，但有商業銀行人士擔心，該文件的實際約束力可能并不大。“二手房貸客戶都掌握在中介手里，你不給他們傭金，他們就不會把客戶介紹給你。”

而一位房地產中介公司的高層告訴本報，“返點”上漲并不完全是房地產中介的錯。所有銀行提供的服務都差不多，想要占領市場當然要提高回傭比例了。

“從來都是一些銀行主動提出提高‘返點’，這個市場當然就水漲船高了。”該人士稱。

銀行業協會則呼吁，銀行要向公眾廣泛宣傳辦理個貸業務的手續及流程，增加辦理個貸的透明度，引導客戶根據自身實際情況自由選擇房屋貸款銀行，并加快產品創新，向客戶提供更多的貸款申請渠道，為客戶申請貸款創造更多的便利，直接面對客戶，改變目前以來中介機構的局面。

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