2011年02月10日 08:48
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 作者：楊紅旭

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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 楊紅旭/文 才過(guò)罷春節(jié)，第三次加息便呼嘯而至。對(duì)于房貸負(fù)擔(dān)者而言，每次降息，都會(huì)歡呼；每次加息，都會(huì)心痛。對(duì)于廣大民眾來(lái)說(shuō)，更關(guān)心的是，連續(xù)加息之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)作何表現(xiàn)。

每輪加息，都是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。上一輪加息周期，自2004年至2008年，共計(jì)加息九次。這輪加息周期，始于去年10月，12月第二次，現(xiàn)在屬于第三次。未來(lái)還會(huì)有幾次？那要看CPI的臉色了。本次加息的主要目的就是抑制通脹，這次加息的直接原因，是因?yàn)榻衲?月的CPI，可能會(huì)超過(guò)5%，創(chuàng)兩年來(lái)的新高。

而通脹具有滯后性，過(guò)去兩年貨幣供應(yīng)量太大，導(dǎo)致今年全年都會(huì)處于偏高通脹水平，國(guó)家希望全年CPI控制在4%以內(nèi)，估計(jì)上半年會(huì)高于下半年。第三次加息之后，一年期存款利率為3%，要想使當(dāng)前負(fù)利率的不正常狀況，轉(zhuǎn)變?yōu)檎剩烙?jì)還得加息100個(gè)基點(diǎn)，若每次都是25個(gè)基點(diǎn)，則需四次。保守估計(jì)，2011年還將加息2-4次。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，加息的影響需要經(jīng)歷一個(gè)量變到質(zhì)變的過(guò)程。每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，總體影響較小；直到累計(jì)加息多次，比如六次左右，加息周期過(guò)半，尤其是最后一次加息完成之后，其累積效應(yīng)，才會(huì)顯著表現(xiàn)出來(lái)。若依此規(guī)律，則當(dāng)前第三次加息后，對(duì)于樓市依然屬于“溫水煮青蛙”，不必夸大其效果。

然而，我們需要關(guān)注的是房地產(chǎn)政策環(huán)境。雖然加息進(jìn)程尚屬前半段，但自去年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控已歷經(jīng)四輪，尤其是上月底出臺(tái)的新“國(guó)八條”，非常之嚴(yán)厲，加上重慶和上海終于開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。這就意味著，即便沒(méi)有加息的貨幣緊縮措施，樓市也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。有了加息，則會(huì)產(chǎn)生貨幣政策與房地產(chǎn)政策的“疊加效應(yīng)”，兩股力量將促使樓市出現(xiàn)一定程度的低迷。

貸款利率提高，必然會(huì)增加貸款者的購(gòu)房成本。雪上加霜的是，去年以來(lái)房貸政策持續(xù)緊縮，首套住房首付已由最低二成提至三成，貸款利率已由最低七折升至八五折，目前部分銀行已再度提高到基準(zhǔn)利率。至于二套房貸，則更為嚴(yán)苛，首付最少六成，利率最低為基準(zhǔn)的1.1倍。若以20年期100萬(wàn)貸款計(jì)算，則當(dāng)前首套房貸的利息已達(dá)80萬(wàn)元，比七折利率時(shí)期增加約33萬(wàn)元之多，增加約70%。

實(shí)行按揭房貸制度的本意，是促進(jìn)住房制度改革，提高民眾購(gòu)房(用于自住)的支付能力，但事實(shí)上近些年來(lái)，這一金融工具越來(lái)越多的被用于增強(qiáng)房產(chǎn)投資投機(jī)能力的杠桿。不過(guò)，水至清則無(wú)漁，只要實(shí)行住宅商品化，市場(chǎng)中不可能杜絕投資投機(jī)行為，將房產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的對(duì)象，別國(guó)同理。但需要注意一種現(xiàn)象，在房?jī)r(jià)上漲階段，購(gòu)房貸款越多杠桿率越高，有利于投資者以小博大，利率高低常被購(gòu)房者忽略；當(dāng)房?jī)r(jià)止?jié)q或下跌時(shí)期，人們會(huì)轉(zhuǎn)而非常關(guān)注利率高低、利息多寡。

近十年來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，貸款購(gòu)房者獲益甚多。隨著房?jī)r(jià)持續(xù)飆升階段的結(jié)束，尤其是未來(lái)兩年，在調(diào)控房?jī)r(jià)與加息周期的影響下，部分城市的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，購(gòu)房者、投資者會(huì)對(duì)利率變化越來(lái)越敏感。從這一角度講，加息過(guò)程中，部分購(gòu)房需求會(huì)被抑制。當(dāng)然，加息影響最大的群體，還是所謂的“房奴”們；而對(duì)于去年以來(lái)，越來(lái)越多的全款購(gòu)房者，加息跟他們并無(wú)直接關(guān)系。

對(duì)于開發(fā)貸來(lái)說(shuō)，加息同樣也提高了開發(fā)企業(yè)的融資成本，增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的難度。在市場(chǎng)向好時(shí)，開發(fā)商可以將這種成本轉(zhuǎn)加到房?jī)r(jià)上，在市場(chǎng)調(diào)整期，開發(fā)商的日子也不好過(guò)，這將導(dǎo)致企業(yè)縮減開發(fā)規(guī)模，以求度過(guò)難關(guān)——而這又為未來(lái)幾年的市場(chǎng)供應(yīng)不足埋下了隱患，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是在這種波動(dòng)中周期性發(fā)展的。

總體來(lái)看，第三次加息的效果不宜奢望，對(duì)市場(chǎng)影響更大的還屬國(guó)八條。但隨著加息次數(shù)的累加，預(yù)計(jì)將于年底和明年完成由量變到質(zhì)變的過(guò)程，屆時(shí)國(guó)八條有可能放松，但貨幣政策對(duì)樓市的影響將會(huì)顯性化。

作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)