2011年02月12日 04:43
來源：中國證券報 作者：杜雅文

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存款準備金率屢次上調，使銀行普遍“錢緊”。春節長假后，除個別銀行對首套房貸仍執行八五折優惠利率外，絕大部分銀行取消了優惠政策，甚至上浮至基準利率1.1倍。2月9日，人民銀行又啟動了2011年第一次加息。在優惠政策取消及頻繁加息雙面“夾擊”下，購房人的月供負擔水漲船高。但對于是否提前還貸，銀行業內人士認為要因人而異，慎重選擇。

房貸利率優惠普遍取消

春節之前，深圳還有一些銀行對首套房貸款利率實行八五折優惠，但春節后這些優惠則不見蹤影。2月11日，中國證券報記者咨詢了多家銀行，均表示優惠利率已經取消。

建行深圳分行相關人士透露，該行已取消首套住房貸款利率優惠。對于個別重要優質客戶執行基準利率；其他客戶最低執行基準利率1.1倍，如果是有不良記錄的客戶，將執行更高的貸款利率。工商銀行、光大銀行、農業銀行工作人員均表示，對于首套房目前均執行基準利率。深發展銀行則將首套房利率提升至基準的1.1倍。不過，也有個別銀行目前仍有優惠。平安銀行一家支行工作人員告訴記者，如果購房者是深圳戶籍，且沒有不良信用記錄，則首套房仍可享受八五折優惠利率。

不僅在深圳，上海、北京、南京、蘇州等多個城市也出現房貸利率優惠取消的現象。雖然有銀行宣稱對少數優質客戶購買首套房仍實行優惠政策，但優質客戶的標準要么定得太高，要么條件不明確，更多由銀行自己掌握。即便是同一家銀行，在不同城市因貸款額度緊張程度不同，給予購房人的優惠也不相同。

“在貸款額度有限的情況下，如果房貸利率仍然維持低位，則寧愿不做這塊業務”，某上市股份制商業銀行相關負責人表示，目前貸款供給緊張，銀行的議價空間更大，相比利率大幅上浮的企業貸款，房貸這一傳統優勢業務利潤貢獻度下降，房貸利率上浮已是必然趨勢。

2月9日，人民銀行開始上調金融機構人民幣存貸款基準利率。興業銀行首席經濟學家魯政委此前預計，2011年一季度仍可能有兩次準備金率上調，其中一次或在2月。他同時表示今年還將加息三至四次，加息或將成為常態的金融調控措施。在這種情況下，有目前執行首套房基準利率的銀行工作人員表示，不排除房貸利率繼續上行的可能。

購房人負擔大幅上升

對于購房人來說，受到首套房貸款利率優惠取消及加息的雙重“夾擊”，購房成本已經大幅上升。去年4月本輪房貸調控政策出臺前，購房人還可以普遍享受到首套房貸款利率七折優惠，按照當時五年期以上房貸利率5.94%計算，其購房貸款利率為4.158%。2010年10月至今，人民銀行已經連續三次加息，目前五年期以上房貸的基準利率已經上升到6.6%，如果按照首套房目前最高的1.1倍利率計算，則購房人貸款利率已經高達7.26%，不到一年時間成本上升幅度約75%。

不僅是商業住房貸款，個人住房公積金存貸款利率也已經上調。其中，五年期以上個人住房公積金貸款利率上調0.2個百分點，由4.3%上調至4.5%；五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率上調0.25個百分點，由3.75%上調至4%。

對商業住房貸款而言，如果按照貸款總額100萬元，貸款年限20年，選擇等額本息還款方式計算，在調控前首套房購房人的月供負擔為6143.38元，總共負擔利息約47.4萬元；若按照基準利率1.1倍計算，則此次加息后月供負擔為7909.82元，利息總支出高達89.8萬元，一共多出30多萬元。而在北京、上海、深圳、廣州等一線城市，對于購房人來說貸款100萬元是普遍現象。

在月供支出大幅上升的同時，貸款何時發放到位也成為購房人的心病。在1月20日再次上調存款準備金率0.5個百分點后，準備金率屢次上調的疊加效應顯現，導致一些“錢緊”的銀行被迫暫停放貸，深圳地區有購房人2010年12月就開始辦理的貸款，至今仍沒有發放到位。一些專家預測，再度上調存款準備金率的時日不遠，這也會給房貸辦理帶來一些變數。

提前還貸需謹慎

隨著購房成本大幅上升，一些購房人開始考量是否提前還貸。不過，記者咨詢的多位貸款購房者均表示，目前還沒有提前還貸的打算。一些銀行工作人員稱，深圳目前還沒出現提前還貸潮。

加息預期下，提前還貸是不是一個好的選擇？某上市股份制銀行深圳分行零售部門負責人認為，這要因人而異。她說，對于在此輪樓市調控政策出臺前就已購房且享受基準利率七折的客戶來說，增加的月供負擔并不是很重。在今后一段時間，緊縮政策將是大趨勢，從銀行貸款會變得比較困難。如果購房人有好的投資渠道，不妨多留資金投資理財，沒必要選擇提前還貸。對于一些財務狀況不穩定或發生變化的購房人來說，如果月供增加已經明顯影響到日常生活，則部分或全部提前還款減輕壓力是一個較好選擇。

此外，有銀行業內人士提醒市民，何時選擇提前還貸要仔細看清貸款合同，有的合同不會很快調整利率。據了解，深圳銀行和客戶簽訂的房貸合同在利率調整上大致有三種版本的約定，其中一種是約定利率調整后的次月開始按新標準執行，還有一種是次年1月1日起開始執行，最后一種則是“對年對月對日”執行，即在合同簽訂日的次年同月同日進行調整。

還需要注意的是，有銀行對短期內提前還貸的處罰比較嚴厲。如某國有商業銀行規定提前還貸除了要至少提前一個月預約，還要收取貸款金額的1%作為罰息。假如是貸款不滿一年就選擇提前還貸，則罰息金額還要加倍。算下來僅罰息就足以抵扣相當一段時間增加的月供利息。

銀行理財人士提醒購房人，要減輕房貸壓力還可以選擇銀行已經廣泛推出的房貸理財賬戶，將閑錢放在賬戶中，用存款抵扣貸款利息。