2009年09月26日 11:56中國經營報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

作者: 李碧

記者從核心人士處獲知，“廣東地產五虎”之一的恒大地產或將在9月29日左右在港交所上市聆訊。而此前香港媒體紛傳，恒大將于9月24日完成聆訊。

對于焦渴于上市的恒大地產董事局主席許家印來說，5天的差距不僅是時間的距離，更像是一場馬拉松長跑的結束。為上市而納入4600萬平方米土地、高達1006萬平方米的開工面積，以及上半年特價營銷換來的127億元銷售額，恒大只為博得投資者一笑。

站在港交所門口，相信許家印的笑容并不輕松。為2008年上市失利留下的對賭協議，仍時刻懸在恒大的頭頂，而當初許家印從投資機構私募超過50億元的“救命稻草”，更是如今許家印上市后首先要還的“人情債”。

這是一個激進房企熬過寒冬、走向資本市場的案例，在恒大的身上集中了“最大地主”、“新首富”、“上市失敗”、“全國大幅降價”、“投行對賭”、“地王退地”等諸多爭議話題，幾乎是兩年來這個地產周期中房企經歷的標本。

目標漸近

“恒大去年在港交所花100萬元買下了‘3333’作為股票代碼，一年過去了，他們還是要我們交100萬元。”早前一次媒體見面會上，許家印如此隱晦地表達了上市志在必得的決心。如今來看，已然成功在望。

“一旦通過上市委員會聆訊審核，恒大只需擇日刊發招股章程及正式通告，最終完成IPO路演，”香港某證券機構董事告訴記者，“恒大在香港早有一個十多人的團隊負責資本市場工作，還有美林等機構協作，不過正式上市應該要排在10月。”

早在8月初，香港媒體即報道恒大已經向港交所遞交了上市排期申請表，最快可望10月在香港掛牌上市，而初定融資額為10億~15億美元(約78億~117億港元)，遠低于2008年計劃集資的104億~166億港元。如招股順利，恒大可能與21日~24日進行招股的恒盛地產一道，成為今年以來內地在香港IPO募資超過100億港元的房企。

而一直傳為市場焦點的是，由于恒大本次計劃發售的股份約相當于恒大擴大后股本的10%，按照78億~117億港元的規模計算，恒大地產上市后的總市值可能會超過1000億港元，而許家印則有望成為“新首富”。

“恒大這次重啟招股計劃，正好遇著內地房地產市場回暖，眾多在港上市的內房股均備受追捧。同時，今年以來上市的新股幾乎都一路高漲，高過招股價，投資者對炒新股相當眼熱。”上述董事分析稱，“新股市場熱潮仍將持續數月，對恒大這類即將展開招股的公司非常有利。”

“恒大最大賣點還是其龐大的土地儲備。”上述董事浸淫香港股市多年，在他看來，香港投資者對于土儲豐厚的房企向來青睞有加。

為此，恒大打造了全新的承銷團隊，由高盛取代了瑞銀，和美林、中銀國際一起擔當其承銷商，據悉，瑞銀離開承銷團隊的原因在于該行認為無法達到恒大在人力及其他資源上的要求。

高調造勢

9月23日，記者致電恒大相關負責人，其直言“正在上市緘默期，不方便透露任何消息”。而亦有恒大內部人士接受問詢時表示，“你們都沸沸揚揚了，我們這里還是風平浪靜。”

謹慎，抑或低調？這似乎與重啟上市之后高調造勢的恒大“判若兩人”。

7月10日，恒大酒店高調開業，在資本明星、影視明星，以及100多家媒體記者面前，恒大副總裁夏海均公布“半年銷售127億元”的強勢數據；8月1日，恒大女排與郎平簽約，一時間轟動體育界和地產界；8月23日，恒大地產集團在全國15個城市的27個樓盤同步推盤發售，進入9月，這一數據增加到16個城市31個項目，“開盤必特價、特價必升值”再度出擊。

“這正是許的一貫手段，”一位接近恒大的核心知情人士告訴記者，“為了讓香港投資者更加認同恒大品牌，2009年恒大在香港也有大規模的宣傳。”

最為顯眼的是，7月15日至17日，恒大上市保薦人美林邀約香港基金經理參觀恒大旗下的6個樓盤，從廣州珠江新城的“金碧華府”到重慶大盤“恒大城”，堪稱恒大最齊備的產品線。

“這一‘反向路演’正是恒大在香港廣告轟炸的直接效果。”該人士指出，“而恒大也努力通過恒大酒店開業，以及大加宣傳半年業績，渲染其盈利能力，來加深港人的印象。”

與此同時，恒大毫不掩飾其為上市準備的擴張之勢。8月24日，恒大在內地多家報紙及網站刊登大幅招聘廣告，欲招聘15名地區公司董事長兼總經理(集團副總裁級)。這個被恒大內部表述為“一次正常的人事決定”，但在成都明德咨詢分析師涂菲看來，兩周招聘15名副總裁級的人物，許家印要在15天之內每天排出4個小時來面試新員工，時間是否與上市相沖突，很難擺脫“宣傳造勢”的嫌疑。

得來不易

雖然如今上市之事“十有八九”，然而談及過去，許家印總會坦承，2008年3月后，面對赴港上市失敗和地產市場低迷，恒大開始進入了“兩個寒冬”。

對于2007年急速擴張的“準上市”房企來說，“寒冬”在2008年成為一種常態，恒大亦不例外。自2006年開始，心儀上市的恒大啟動超常規擴張的步伐。土地儲備從310萬平方米增至4600萬平方米，成為內地土地儲備最大的房地產商，在建工程面積從70多萬平方米膨脹至1006萬平方米，進入城市從2個拓展到23個。

因為曾經過于激進，恒大的冬天顯得尤其寒冷：大量土地需繳付出讓金，單是廣州員村地王、重慶科技學院項目和上海項目涉及土地出讓金就達80億元；投行對賭的上市壓力如劍懸頂，近10億美元的機構投資者借款需要償還。當時恒大招股書顯示，截至2007年9月30日，資產負債比已經超過了95%，總負債高達140.67億港元。

如今回頭來看，許家印當初兩大舉動才讓恒大完成了“驚險一躍”。先是許家印從美林、德意志銀行、科威特投資局等機構手中募得5.09億美元，鄭裕彤父子參股恒大項目的7.8億元人民幣，超過50億元“人情債”才緩解了恒大緊繃的資金。再是2008年9月開始持續至今的“開盤必特價，特價必升值”特價營銷，恒大通過這一殺手锏，在2008年完成銷售118億元，2009年上半年銷售127億元。

停止拿地，大量推貨，開源節流背后的資金積累讓恒大重啟上市顯得底氣十足。“開工面積再增500萬平方米，年內開工1500萬平方米，達到國內房企最大開工面積”、“下半年的銷售任務定為180億元，以實現全年銷售金額超300億元的目標”，“年底實現土地儲備5000萬平方米”，這正是許家印預備給上市成功后首份年報的宏大愿景。

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