2009年10月26日 07:32理財周報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

許家印 （資料圖）

2002年，他借殼瓊能源失敗；2008年赴港上市因金融危機擱淺；2009年終于借經濟回暖的大勢圓夢

理財周報記者 張偉湘/文

西裝革履、梳著油光的后背頭、笑容滿面，51歲的恒大地產董事局主席許家印每逢重大場合現身，人們總看到鮮花和美女。

今年9月26日河南洛陽恒大綠洲開盤儀式上，許家印手捧幾乎一人高的鮮花，左邊是范冰冰，右邊是黎明。當天，洛陽恒大綠洲售出4億元的商品房。

鮮為人知的是，許家印還是一個資本高手——幾乎是國內第一個試圖借殼上市的地產商。當時，他選擇的是瓊能源(000502.SZ)，這一計劃后來由于一系列原因擱淺。沉寂了幾年后，2008年3月恒大地產在香港公開招股，但不湊巧的是，由于國際金融海嘯，在前期投入近億元資金后，恒大地產的首次IPO未能成功。而在二度沖刺上市成功后，許家印家族將憑借至少300億港元的財富，成為中國內地地產新首富。

上市身家至少300億港元

按照香港聯交所安排，11月5日恒大地產將正式上市。恒大地產此次招股總數約16.149億股，其中10.05億股為新股，其余為舊股。90%為國際配售，10%為公開發售，此外還有15%的超額配售權。

全球發售完成后，許家印和其夫人約持有恒大地產102.02億股，約占公司總股本的68.01%。其中，92.7億股由許家印全資擁有的鑫鑫公司(BVI)持有，其余的9.31億股則由許家印夫人擁有的均榮控股持有。

如果按照招股價的上下限3-4港元計算，許家印家族的身家約在306億-408億港元之間。按照此前發布的福布斯中國內地富豪榜數字，許家印家族身家將超過排名第一的劉永行(30億美元)，位列第一。

與2008年那次夭折的IPO相比，恒大地產此次認購情況較理想，不僅劉鑾雄旗下的華人置業和鄭裕彤旗下的周大福成為恒大地產的基礎投資者，各出資5000萬美元認購，之后，還吸引了華人首富、長江實業的李嘉誠，星島主席何柱國和英皇集團主席楊受成。

知情人士透露，做珠寶出生的鄭裕彤對恒大地產早就情有獨鐘，在一個酒會上，鄭裕彤曾半開玩笑半當真地請許家印為自己留點股份。去年7月，在恒大地產增資擴股6億美元時，鄭裕彤、德意志銀行和美林銀行等機構也積極參與，令恒大地產募集到急需的資金。

不過，也有圈內人士認為，恒大地產此次招股成功，也與其選擇了熟悉本地的保薦人有關。據透露，恒大地產保薦人除美林和高盛外，還有中銀國際，而包銷商則有申萬證券、大福證券和英皇證券等多家機構。包銷商的最重要作用是，它有義務買下包銷份額中剩下的股票。從包銷商踴躍參與的角度看，此次恒大地產的IPO確實很吸引投資者。

初試借殼瓊能源

知情人士告訴理財周報記者，許家印第一次試水資本市場并不是外界通常談論到的2008年在香港上市。1997年，在拿下廣州工業大道北農藥廠的地塊、將其開發為恒大地產前身——恒大實業的第一個樓盤金碧花園后，許家印就有了進入資本市場的沖動。作為1982年就畢業的“老三屆”，加上之后在開發珠島花園的廣州鵬達集團磨礪，令許家印認識到資本的魔力。

2000年左右，國內市場只有幾只地產股，稀缺的資源令許家印想到了借殼。2002年8月，恒大實業宣布受讓瓊能源4186萬股法人股，成為第一大股東，之后瓊能源更名為恒大地產。之后，許家印又將旗下廣州花都綠景房地產公司90%的股權注入恒大地產。重組后，恒大地產2003年上半年就成功扭虧：實現營收1.21億元，凈利潤達4698萬元。不過，隨著國內資本市場低迷，恒大地產又遭遇了一些事件，許家印逐漸將目光移向了海外。

實際上，恒大地產選擇在海外上市某種程度上也有許家印個人性格的因素，恒大地產內部人士說，“許總膽大，性格倔強”，尤其是去年，在“面臨危機時，他選擇了最難走的路。”

此前，許家印也曾透露過2008年那些上市的夭折，“我們本來想融資15億美元，而當時也有7-8億美元定單。”不過，在遭遇突如其來的資本市場動蕩時，面對保薦人摩根斯坦利的壓低招股價的要求，許家印還是選擇了拒絕，“開會之后，我決定暫停。”

不過，對許家印觸動最大的還是當時廣東的“地產五虎”中，除恒大外，富力、合生創展、碧桂園和雅居樂都在香港上市了。并且，這些上市地產商都通過資本市場得到了更多的發展機會。 許家印的“兩個寒冬”

熟悉恒大地產的人都知道，每逢五一、十一和周末的賣房旺季，恒大都會在報章連篇累牘大打促銷廣告，同時還群發手機短信，短信的第一句便是人們耳熟的“開盤必特價，特價必升值”。

細心的人們注意到，恒大地產此次上市，還特地開通了一個網站。里面收錄著許多銷售信息，從中不難看出許家印的房地產開發邏輯。

一篇名為《許家印：迎來鮮花和掌聲的時刻》文章寫到：“7月10日，恒大集團的許家印邀來成龍、范冰冰等五大明星，共同為其恒大御景半島超五星級白金酒店助興。”但僅僅在一年多前，恒大地產還深陷資金鏈斷裂的危機。2008年3月，恒大上市備戰赴港IPO，擬募資100多億，如果成功許家印將超過碧桂園大股東楊惠妍，躋身內地新首富。

當時正值全國兩會，身為全國政協委員的許家印沒有參會，全程在香港督戰。

路演期間，恰逢美國第五大投行貝爾斯登轟然倒塌。面對巨變，公司決定暫緩上市。但是這樣一來，計劃中120億到150億元的融資中斷了，公司的發展遇到了不可想象的困難。于是，流言四起，像多米諾骨牌一樣，恒大旗下多個項目傳來停工、破產的消息。許家印選擇了沉默。”

上市未成，恒大4580萬平米的巨額土地儲備備受質疑，但許家印堅持說，再困難他都不會賣地賣項目，因為那相當于“賣兒賣女”。

理財周報記者獲得的一份《恒大報》，第二次全文刊登了許家印在年中會議上的講話。許家印在講話中談到恒大面臨的“兩個寒冬”，一是上市暫停、二是國際金融危機給企業帶來的“寒冬”。為了應對“寒冬”，恒大作出最重要的戰略決策——不賣工地、不賣項目，轉而向國際資本市場融資。后來的故事大家都知道了，去年6月，恒大引進香港鄭裕彤、科威特投資局等國際股東，融資6億美元。

今年5月開始，許家印在恒大內部開展“四大運動”，即“嚴肅紀律，整治人事管理，強制貫徹實施工程、招投標等專業管理制度，徹底清除三種人”。理財周報記者對許家印“三種人”的提法很感興趣，經咨詢公司這三種人指的是：水平能力低下不求學習上勁的人、只講不干人浮于事的人、混入恒大的蛀蟲撈一把的人。“地產梟雄”許家印的“軍事化”管理手段可見一斑。

上市前拿下五項第一

知情人士透露，在去年底恒大集團的內部會議上，許家印當著公司員工的面，坦白了自己的心跡，恒大正在面對兩個寒冬。“那段時間，許總的表情總是很嚴肅。”廣東省工商聯的一位委員告訴記者，“不過，在今年3、4月后，情況好多了，許總和我們又經常說笑了。”

廣州一家大型房地產公司高管說，自從許家印去年IPO努力失敗以來，業內明顯感到其“劍走偏鋒”。“企業的性格與老板關系很大，許老板在內部管理上奉行軍事化，管理嚴格、超前。員工的壓力很大，但薪酬也遠高于同行，比方說其副總裁一級的收入每個月都有16萬元、地區總經理一級在每月10萬元。預計上市后薪酬還要提升。”

實際上，恒大與其他地產商相比，不論是地價成本，還是開發實力，并不遜色。不過，恒大地產仍然愿意集中開發中端地產，其70%的樓盤都集中在中端，這種模式在上市后可能有所改變。

上述高管對此表示認同，他說，恒大與富力的商業模式有些類似，現在都朝著精細化方向發展。恒大近期狂飆猛進，一舉拿下內地前三季度房地產企業銷售面積、第三季度銷售額、土地儲備等五項第一。

廣州另外一名房地產投資企業負責人透露，恒大屬于“能屈能伸”型的企業，近幾年發展飛速。“它的貸款也多，項目降價起來沒有一點手軟 。”譬如恒大就一直奉行“開盤必特價，特價必升值”的理念。

該負責人還比較廣東幾家大型房地產上市企業說，“恒大、富力和合生都是廣州本地成長起來的。雅居樂的海外聯系多，做的精品一點；合生朱老板實力強大，項目主要集中在廣州；雅居樂是從中山遷移來的；碧桂園拿的地塊基本都在郊區。”對于許家印個人，其評論說“作風果敢，招來的閑言碎語也就多一點”。

“許家印平時喜歡寫毛筆字，其文化程度在粵派地產商中應該算很高了。”另外一名廣州房地產公司高管對記者透露。

(理財周報記者汪江濤對此文亦有貢獻)

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