2009年10月26日 07:32理財周報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

許家印 （資料圖）

2002年，他借殼瓊能源失敗；2008年赴港上市因金融危機擱淺；2009年終于借經(jīng)濟回暖的大勢圓夢

理財周報記者 張偉湘/文

西裝革履、梳著油光的后背頭、笑容滿面，51歲的恒大地產(chǎn)董事局主席許家印每逢重大場合現(xiàn)身，人們總看到鮮花和美女。

今年9月26日河南洛陽恒大綠洲開盤儀式上，許家印手捧幾乎一人高的鮮花，左邊是范冰冰，右邊是黎明。當天，洛陽恒大綠洲售出4億元的商品房。

鮮為人知的是，許家印還是一個資本高手——幾乎是國內(nèi)第一個試圖借殼上市的地產(chǎn)商。當時，他選擇的是瓊能源(000502.SZ)，這一計劃后來由于一系列原因擱淺。沉寂了幾年后，2008年3月恒大地產(chǎn)在香港公開招股，但不湊巧的是，由于國際金融海嘯，在前期投入近億元資金后，恒大地產(chǎn)的首次IPO未能成功。而在二度沖刺上市成功后，許家印家族將憑借至少300億港元的財富，成為中國內(nèi)地地產(chǎn)新首富。

上市身家至少300億港元

按照香港聯(lián)交所安排，11月5日恒大地產(chǎn)將正式上市。恒大地產(chǎn)此次招股總數(shù)約16.149億股，其中10.05億股為新股，其余為舊股。90%為國際配售，10%為公開發(fā)售，此外還有15%的超額配售權(quán)。

全球發(fā)售完成后，許家印和其夫人約持有恒大地產(chǎn)102.02億股，約占公司總股本的68.01%。其中，92.7億股由許家印全資擁有的鑫鑫公司(BVI)持有，其余的9.31億股則由許家印夫人擁有的均榮控股持有。

如果按照招股價的上下限3-4港元計算，許家印家族的身家約在306億-408億港元之間。按照此前發(fā)布的福布斯中國內(nèi)地富豪榜數(shù)字，許家印家族身家將超過排名第一的劉永行(30億美元)，位列第一。

與2008年那次夭折的IPO相比，恒大地產(chǎn)此次認購情況較理想，不僅劉鑾雄旗下的華人置業(yè)和鄭裕彤旗下的周大福成為恒大地產(chǎn)的基礎(chǔ)投資者，各出資5000萬美元認購，之后，還吸引了華人首富、長江實業(yè)的李嘉誠，星島主席何柱國和英皇集團主席楊受成。

知情人士透露，做珠寶出生的鄭裕彤對恒大地產(chǎn)早就情有獨鐘，在一個酒會上，鄭裕彤曾半開玩笑半當真地請許家印為自己留點股份。去年7月，在恒大地產(chǎn)增資擴股6億美元時，鄭裕彤、德意志銀行和美林銀行等機構(gòu)也積極參與，令恒大地產(chǎn)募集到急需的資金。

不過，也有圈內(nèi)人士認為，恒大地產(chǎn)此次招股成功，也與其選擇了熟悉本地的保薦人有關(guān)。據(jù)透露，恒大地產(chǎn)保薦人除美林和高盛外，還有中銀國際，而包銷商則有申萬證券、大福證券和英皇證券等多家機構(gòu)。包銷商的最重要作用是，它有義務(wù)買下包銷份額中剩下的股票。從包銷商踴躍參與的角度看，此次恒大地產(chǎn)的IPO確實很吸引投資者。

初試借殼瓊能源

知情人士告訴理財周報記者，許家印第一次試水資本市場并不是外界通常談?wù)摰降?008年在香港上市。1997年，在拿下廣州工業(yè)大道北農(nóng)藥廠的地塊、將其開發(fā)為恒大地產(chǎn)前身——恒大實業(yè)的第一個樓盤金碧花園后，許家印就有了進入資本市場的沖動。作為1982年就畢業(yè)的“老三屆”，加上之后在開發(fā)珠島花園的廣州鵬達集團磨礪，令許家印認識到資本的魔力。

2000年左右，國內(nèi)市場只有幾只地產(chǎn)股，稀缺的資源令許家印想到了借殼。2002年8月，恒大實業(yè)宣布受讓瓊能源4186萬股法人股，成為第一大股東，之后瓊能源更名為恒大地產(chǎn)。之后，許家印又將旗下廣州花都綠景房地產(chǎn)公司90%的股權(quán)注入恒大地產(chǎn)。重組后，恒大地產(chǎn)2003年上半年就成功扭虧：實現(xiàn)營收1.21億元，凈利潤達4698萬元。不過，隨著國內(nèi)資本市場低迷，恒大地產(chǎn)又遭遇了一些事件，許家印逐漸將目光移向了海外。

實際上，恒大地產(chǎn)選擇在海外上市某種程度上也有許家印個人性格的因素，恒大地產(chǎn)內(nèi)部人士說，“許總膽大，性格倔強”，尤其是去年，在“面臨危機時，他選擇了最難走的路。”

此前，許家印也曾透露過2008年那些上市的夭折，“我們本來想融資15億美元，而當時也有7-8億美元定單。”不過，在遭遇突如其來的資本市場動蕩時，面對保薦人摩根斯坦利的壓低招股價的要求，許家印還是選擇了拒絕，“開會之后，我決定暫停。”

不過，對許家印觸動最大的還是當時廣東的“地產(chǎn)五虎”中，除恒大外，富力、合生創(chuàng)展、碧桂園和雅居樂都在香港上市了。并且，這些上市地產(chǎn)商都通過資本市場得到了更多的發(fā)展機會。 許家印的“兩個寒冬”

熟悉恒大地產(chǎn)的人都知道，每逢五一、十一和周末的賣房旺季，恒大都會在報章連篇累牘大打促銷廣告，同時還群發(fā)手機短信，短信的第一句便是人們耳熟的“開盤必特價，特價必升值”。

細心的人們注意到，恒大地產(chǎn)此次上市，還特地開通了一個網(wǎng)站。里面收錄著許多銷售信息，從中不難看出許家印的房地產(chǎn)開發(fā)邏輯。

一篇名為《許家印：迎來鮮花和掌聲的時刻》文章寫到：“7月10日，恒大集團的許家印邀來成龍、范冰冰等五大明星，共同為其恒大御景半島超五星級白金酒店助興。”但僅僅在一年多前，恒大地產(chǎn)還深陷資金鏈斷裂的危機。2008年3月，恒大上市備戰(zhàn)赴港IPO，擬募資100多億，如果成功許家印將超過碧桂園大股東楊惠妍，躋身內(nèi)地新首富。

當時正值全國兩會，身為全國政協(xié)委員的許家印沒有參會，全程在香港督戰(zhàn)。

路演期間，恰逢美國第五大投行貝爾斯登轟然倒塌。面對巨變，公司決定暫緩上市。但是這樣一來，計劃中120億到150億元的融資中斷了，公司的發(fā)展遇到了不可想象的困難。于是，流言四起，像多米諾骨牌一樣，恒大旗下多個項目傳來停工、破產(chǎn)的消息。許家印選擇了沉默。”

上市未成，恒大4580萬平米的巨額土地儲備備受質(zhì)疑，但許家印堅持說，再困難他都不會賣地賣項目，因為那相當于“賣兒賣女”。

理財周報記者獲得的一份《恒大報》，第二次全文刊登了許家印在年中會議上的講話。許家印在講話中談到恒大面臨的“兩個寒冬”，一是上市暫停、二是國際金融危機給企業(yè)帶來的“寒冬”。為了應(yīng)對“寒冬”，恒大作出最重要的戰(zhàn)略決策——不賣工地、不賣項目，轉(zhuǎn)而向國際資本市場融資。后來的故事大家都知道了，去年6月，恒大引進香港鄭裕彤、科威特投資局等國際股東，融資6億美元。

今年5月開始，許家印在恒大內(nèi)部開展“四大運動”，即“嚴肅紀律，整治人事管理，強制貫徹實施工程、招投標等專業(yè)管理制度，徹底清除三種人”。理財周報記者對許家印“三種人”的提法很感興趣，經(jīng)咨詢公司這三種人指的是：水平能力低下不求學習上勁的人、只講不干人浮于事的人、混入恒大的蛀蟲撈一把的人。“地產(chǎn)梟雄”許家印的“軍事化”管理手段可見一斑。

上市前拿下五項第一

知情人士透露，在去年底恒大集團的內(nèi)部會議上，許家印當著公司員工的面，坦白了自己的心跡，恒大正在面對兩個寒冬。“那段時間，許總的表情總是很嚴肅。”廣東省工商聯(lián)的一位委員告訴記者，“不過，在今年3、4月后，情況好多了，許總和我們又經(jīng)常說笑了。”

廣州一家大型房地產(chǎn)公司高管說，自從許家印去年IPO努力失敗以來，業(yè)內(nèi)明顯感到其“劍走偏鋒”。“企業(yè)的性格與老板關(guān)系很大，許老板在內(nèi)部管理上奉行軍事化，管理嚴格、超前。員工的壓力很大，但薪酬也遠高于同行，比方說其副總裁一級的收入每個月都有16萬元、地區(qū)總經(jīng)理一級在每月10萬元。預(yù)計上市后薪酬還要提升。”

實際上，恒大與其他地產(chǎn)商相比，不論是地價成本，還是開發(fā)實力，并不遜色。不過，恒大地產(chǎn)仍然愿意集中開發(fā)中端地產(chǎn)，其70%的樓盤都集中在中端，這種模式在上市后可能有所改變。

上述高管對此表示認同，他說，恒大與富力的商業(yè)模式有些類似，現(xiàn)在都朝著精細化方向發(fā)展。恒大近期狂飆猛進，一舉拿下內(nèi)地前三季度房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積、第三季度銷售額、土地儲備等五項第一。

廣州另外一名房地產(chǎn)投資企業(yè)負責人透露，恒大屬于“能屈能伸”型的企業(yè)，近幾年發(fā)展飛速。“它的貸款也多，項目降價起來沒有一點手軟 。”譬如恒大就一直奉行“開盤必特價，特價必升值”的理念。

該負責人還比較廣東幾家大型房地產(chǎn)上市企業(yè)說，“恒大、富力和合生都是廣州本地成長起來的。雅居樂的海外聯(lián)系多，做的精品一點；合生朱老板實力強大，項目主要集中在廣州；雅居樂是從中山遷移來的；碧桂園拿的地塊基本都在郊區(qū)。”對于許家印個人，其評論說“作風果敢，招來的閑言碎語也就多一點”。

“許家印平時喜歡寫毛筆字，其文化程度在粵派地產(chǎn)商中應(yīng)該算很高了。”另外一名廣州房地產(chǎn)公司高管對記者透露。

(理財周報記者汪江濤對此文亦有貢獻)

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