主持人：董教授，從區(qū)域和行業(yè)發(fā)展角度看，當(dāng)前北京房價(jià)處于一個什么發(fā)展階段？尤其通州板塊？

董藩：北京是我們國家的首都，是在政治經(jīng)濟(jì)文化教育科技方面都非常強(qiáng)大的城市。我們在評價(jià)一個城市的房價(jià)的時(shí)候，會講到很多關(guān)聯(lián)性的因素，其中有一個基礎(chǔ)性的觀點(diǎn)，就是房價(jià)要反映城市的功能和綜合競爭力，如果從這個角度來講，可以說全國沒有哪一個城市能夠跟北京相比，北京這個城市的功能是十分強(qiáng)大的。在這種情況下，它就產(chǎn)生了極強(qiáng)的吸附力。我們看到眾多的企業(yè)涌向北京，在這里建設(shè)總部基地，辦事處或者分公司。

董藩：我們同時(shí)還看到了全國各類人才都往北京集中，演藝界人士，文化界的人士，在地方不容易成名，在北京可能獲得方方面面的優(yōu)勢，名氣上都會上升。這種情況下就告訴我們，北京是各類生產(chǎn)要素聚集的最佳點(diǎn)。他們必然會通過生產(chǎn)資料的方式或者居住資料的方式體現(xiàn)出來，生產(chǎn)資料，他要有寫字樓，商業(yè)設(shè)施，居住的條件來看，必須要有自己住的房子，不管是買還是租，這樣就會帶來整個房地產(chǎn)需求的上升。

董藩：我們在北京，政府已經(jīng)采取了極強(qiáng)的打壓措施，實(shí)行了嚴(yán)厲的限購限貸政策，但是房價(jià)還沒有跌，還再繼續(xù)漲，如果按照市場的條件放開，會是什么樣的結(jié)果，這個房價(jià)比任何一個城市漲的都猛，因?yàn)楸本┦侨珖嗣竦谋本踔聊撤N意義上來講也是世界人民的北京。如果說中國有一個國際化的大都市，那只能是北京。如果有第二個，才能說其他的城市。

董藩：所以說以北京的這種地位，北京的城市功能，北京現(xiàn)有的人口規(guī)模，北京就業(yè)人口的實(shí)際收入狀況以及廣泛的國際影響力，北京的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到頭，盡管政府不愿意聽這句話，但是這么多年的事實(shí)已經(jīng)充分證明了在北京房價(jià)還再繼續(xù)上漲，我們要認(rèn)可這個規(guī)律和認(rèn)可將來出現(xiàn)的結(jié)果。

主持人：董老師，可否能單聊一下通州這個區(qū)域呢？

董藩：這兩天通州引起格外的關(guān)注，就是因?yàn)闋可娴绞姓徇w的消息，現(xiàn)在來看這個消息是準(zhǔn)的，因?yàn)闆]有看到政府辟謠。其實(shí)往前推，我們也知道這是一個必然的結(jié)果。我記不太清楚了，這個決策應(yīng)該是在上一屆中共中央做出的決定。那個時(shí)候北京市已經(jīng)開始提通州副中心建設(shè)了，在北京市幾年的政府工作報(bào)告當(dāng)中都特別提到了通州區(qū)副中心的建設(shè)問題，這就意味著這個決策是從中共中央層面做出的。

董藩：到現(xiàn)在為止，由于市里人口密度太大了，經(jīng)濟(jì)活動特別稠密，被逼無奈采取措施，疏散城市功能，所以首要的就是要把政府一些職能部門搬到這里，讓誰搬，不讓誰搬，最后決策的結(jié)果就是把政府搬過來，現(xiàn)在還沒有看到?jīng)Q議，如果政府搬遷，有可能我們北京市委也要往這邊搬，那么人大政協(xié)都要往這里搬，這樣才可以真正起到疏散城市功能的作用，如果都這么搬的話，毫無疑問，對通州來講是一個重大的利好，這就意味著，無論是住宅還是辦公的需求，還是商業(yè)設(shè)施，原來這樣的一個建制或者形式，相比即將產(chǎn)生的需求都是嚴(yán)重短缺的，所以未來一段期間，通州的房價(jià)誰也擋不住，只能是上漲。

董藩：還有如果北京市委市政府人大政協(xié)搬過來，今后在通州一定是大搞建設(shè)，因?yàn)橥ㄖ菰瓉淼某鞘忻婷彩且粋€區(qū)政府，跟一個區(qū)政府相適應(yīng)的城市面貌，如果北京搬過來，這里還是首都，顯然就不匹配了。所以在現(xiàn)有的局勢上一定要上檔次，搞出很多高大上的項(xiàng)目，包括現(xiàn)在的一些新老的商貿(mào)中心都會進(jìn)一步的密集商業(yè)活動，進(jìn)一步增加商業(yè)設(shè)施，寫字樓，辦公場所。

主持人：像現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)+可能被炒的比較熱的話題，您如何看待互聯(lián)網(wǎng)+和房企的結(jié)合？

董藩：我們看到網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)對經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生廣泛的影響，我們的李總理還在這方面做了大量的工作，推動互聯(lián)網(wǎng)+，推動大眾創(chuàng)業(yè)。一些新的公司出現(xiàn)了，也的確創(chuàng)造了奇跡。但是房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，似乎沒有其他領(lǐng)域這么快，我們也在思考這個問題，房地產(chǎn)跟互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合可能只能在這幾個方面去嘗試。

董藩：第一個就是在營銷環(huán)節(jié)上，我們看到了互聯(lián)網(wǎng)在打擊一些傳統(tǒng)的商業(yè)企業(yè)，最重要的他的營銷鏈條比較長，會通過互聯(lián)網(wǎng)的方式大大的縮短，產(chǎn)生新的利潤被互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拿走。對房地產(chǎn)企業(yè)來說這塊也有文章可以做，但是遠(yuǎn)不像其他的行業(yè)那么厲害，重要的原因房地產(chǎn)這種產(chǎn)品沒有辦法標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，每套房子都是不一樣的，沒有辦法直接在網(wǎng)上下定單，我們只能利用網(wǎng)絡(luò)搜尋這種信息，集合購買力，但是還是要到現(xiàn)場看，現(xiàn)場下定單，互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)營銷方面作用就受到了限制，但是可以去探索。

董藩：第二個方面，將來互聯(lián)網(wǎng)可能會在居家的智能化方面發(fā)揮作用。提高這種家居這方面的智能化管理水平，這是一個方面。還有一個方面，辦公智能化，這方面已經(jīng)進(jìn)行了很多的探索，這塊肯定還會有提升，這都是跟房地產(chǎn)的結(jié)合。

如果說有第三塊，就是和房地產(chǎn)買賣聯(lián)系在一起，資金的籌集，眾籌這種方式將來會不會在房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用。就看資金籌集能不能探索出一些路子來，像綠地賣寫字樓的過程中，有一些年輕人錢不夠，是否可以通過眾籌的方式形成一種購買力。當(dāng)然了，眾籌主要是不認(rèn)識的人通過網(wǎng)絡(luò)上結(jié)合，形成一種購買力。

董藩：生活當(dāng)中可能很多人是認(rèn)識的人互相集資，但是這個方面一突破的時(shí)候，眾籌的概念就體現(xiàn)出來了，所以以后可以通過眾籌的方式在這方面做一些嘗試。

主持人：就是互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)的結(jié)合，現(xiàn)在處在什么樣的現(xiàn)狀？

董藩：現(xiàn)在我們覺得做的還很有限，我們的確看到了易居，房多多，途家他們在各自探索。這些商業(yè)模式還不是特別成熟，他們自己也在鉆研，也是探索。可能以后會搞出一些相對成熟，穩(wěn)定的商業(yè)模式來。

董藩：我們同時(shí)看到了有一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在研究社區(qū)服務(wù)問題，這個也算是跟房地產(chǎn)有所結(jié)合，是一個延伸，比如說通過網(wǎng)上下訂單，提供一些更便利的服務(wù)，比如說途家，我們通過家里下訂單，把飯送到我們的家里來，但是途家對應(yīng)的飯店可能離這個小區(qū)很遠(yuǎn)，今后會不會在小區(qū)里面產(chǎn)生這樣的供應(yīng)商，然后我們在網(wǎng)上下一個定單，通過社區(qū)服務(wù)的方式，立刻送到家里，這個東西可能還是熱的。

董藩：還有，還可以把社區(qū)的一些購買力整合在一起，形成一些商業(yè)化的供應(yīng)。比如說黑豬肉，我們都不放心，能不能把社區(qū)通過網(wǎng)絡(luò)的方式整合起來，形成一個單獨(dú)購買的養(yǎng)豬服務(wù)，這方面可能會有探索。

董藩：再一個，比如說社區(qū)里面車位的利用問題，我們看到馬路上車停的非常密集，甚至阻礙了交通。政府很頭疼，一些小區(qū)實(shí)際上底層的車庫大量空閑，至少是有局部時(shí)間是空閑的，我們能不能通過互聯(lián)網(wǎng)的方式把這些空閑的車位，空閑的時(shí)間挖掘起來，把馬路上停的車引導(dǎo)到車庫，這些都可以探索。

董藩：我這方面了解的也不是很多，只是生活當(dāng)中遇到這些問題，有時(shí)候會想想，如果是專門的這方面的專家可能想的比我更多一些。

主持人：現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)金融正在滲透不同的領(lǐng)域，您是如何看待房地產(chǎn)眾籌呢？

董藩：剛才提到一句，房地產(chǎn)產(chǎn)品比較特殊，價(jià)值量非常巨大，小的資金沒有辦法進(jìn)入，存在一個門檻，但是互聯(lián)網(wǎng)眾籌這種方式的出現(xiàn)，給我們一個新的啟發(fā)，可不可以引導(dǎo)老百姓通過眾籌的方式籌集資金，付首付，進(jìn)到這個領(lǐng)域。如果這個方面有突破的話，毫無疑問這個需求是明顯的抬升，甚至一些學(xué)生都可以采用這種方式，集合資金形成購買。比如說我就引導(dǎo)了我的學(xué)生，他們還在讀研究生，每個人手里有三兩萬塊錢，他們沒有辦法買房，也買不了車位，但是五六個學(xué)生籌在一起他們的錢可能買一個車位，這個車位我們發(fā)現(xiàn)隨著城市管理的嚴(yán)格執(zhí)行，大量的汽車被逼到車位里的時(shí)候，還有今后如果出臺規(guī)定，想買車沒有車位不讓買的時(shí)候，車位的價(jià)格就會抬升，事先通過眾籌的方式買到了這個車位，毫無疑問就會獲得巨大的增值。

董藩：但是如果沒有眾籌的方式，單個的學(xué)生他們是買不了車位的，這個事情給了我們啟發(fā)，包括寫字樓，商業(yè)、公寓，肯定都可以通過這種方式去做。

董藩：我們在買房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)很少有合作的，自己買不起就不做了，首先熟人之間應(yīng)該有合作，有的人可能他有買房的資格，或者是商業(yè)設(shè)施沒有買房資格的限制，只是錢不夠，大家可以合在一起形成購買，當(dāng)再突破一下，不是熟人，也可以把資金集合起來的時(shí)候，這就要通過眾籌的方式去實(shí)現(xiàn)。

董藩：所以我相信在這個方面也會有嘗試和突破的，最近萬達(dá)做了一件事情，嘗試著在網(wǎng)上籌集資金，他們只是做了一個實(shí)驗(yàn)，萬達(dá)往輕資產(chǎn)發(fā)展，但是我去開發(fā)商業(yè)設(shè)施需要有錢，怎么辦，過去是通過銀行貸款，現(xiàn)在不通過銀行貸款，我通過眾籌的方式看看行不行，據(jù)說一天籌集了一個億。這就是說這種方式是可行的。

初步的嘗試說明是可行的，剩下的就是我們今后在金融制度方面是否給予支持，如果給予支持的話，我想民間的資金可能會被大量的挖掘出來，形成新的經(jīng)濟(jì)增長的動力，形成新的需求，拉升經(jīng)濟(jì)的抬升。

主持人：最后一個問題，能不能聊一下綠地中央廣場它現(xiàn)在的投資？

董藩：綠地是我們國家領(lǐng)袖性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，從現(xiàn)在資產(chǎn)量來看，也是早就進(jìn)了世界500強(qiáng)，是最大的地產(chǎn)公司。而且在商辦這個領(lǐng)域，是鼎鼎大名，被譽(yù)為商辦之王商辦專家，更重要的是綠地改變了傳統(tǒng)的商業(yè)模式和后面的招商聯(lián)在一起，使很多投資人解除了后顧之憂，綠地由于他公司的特殊的地位和影響力，進(jìn)到一個城市當(dāng)中，一般來講，也都可以拿到核心區(qū)域的地塊，而且它的樓一般蓋的都是比較高大上的，都是很典型的城市地標(biāo)建筑。所以聚集人氣的能力是比較強(qiáng)的。

董藩：回到通州的項(xiàng)目，它的位置非常好，設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)也非常高，前期的銷售和招商活動非常的順暢，去年我來過這里，從去年到今年，價(jià)格又漲了很多，前期進(jìn)行投資的人回報(bào)是非常明顯的，剛才我見到了前期來聽我的報(bào)告，買了綠地房子的人，他們的回報(bào)都達(dá)到了40%左右，如果一年的時(shí)間里面回報(bào)可以達(dá)到40%左右，這是毫無疑問非常非常優(yōu)質(zhì)的回報(bào)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。所以我們看到了剛才那些投資人興高采烈，我們相信以綠地今天的經(jīng)營能力和這個項(xiàng)目的區(qū)位，后期的運(yùn)營應(yīng)該是很有把握的事情。再加上北京市委市政府將來搬到通州，進(jìn)一步的營造商業(yè)氛圍，提升城市建設(shè)的檔次，這個項(xiàng)目的價(jià)值在未來可能會得到更好的發(fā)揮。