主持人：董教授，從區域和行業發展角度看，當前北京房價處于一個什么發展階段？尤其通州板塊？

董藩：北京是我們國家的首都，是在政治經濟文化教育科技方面都非常強大的城市。我們在評價一個城市的房價的時候，會講到很多關聯性的因素，其中有一個基礎性的觀點，就是房價要反映城市的功能和綜合競爭力，如果從這個角度來講，可以說全國沒有哪一個城市能夠跟北京相比，北京這個城市的功能是十分強大的。在這種情況下，它就產生了極強的吸附力。我們看到眾多的企業涌向北京，在這里建設總部基地，辦事處或者分公司。

董藩：我們同時還看到了全國各類人才都往北京集中，演藝界人士，文化界的人士，在地方不容易成名，在北京可能獲得方方面面的優勢，名氣上都會上升。這種情況下就告訴我們，北京是各類生產要素聚集的最佳點。他們必然會通過生產資料的方式或者居住資料的方式體現出來，生產資料，他要有寫字樓，商業設施，居住的條件來看，必須要有自己住的房子，不管是買還是租，這樣就會帶來整個房地產需求的上升。

董藩：我們在北京，政府已經采取了極強的打壓措施，實行了嚴厲的限購限貸政策，但是房價還沒有跌，還再繼續漲，如果按照市場的條件放開，會是什么樣的結果，這個房價比任何一個城市漲的都猛，因為北京是全國人民的北京，甚至某種意義上來講也是世界人民的北京。如果說中國有一個國際化的大都市，那只能是北京。如果有第二個，才能說其他的城市。

董藩：所以說以北京的這種地位，北京的城市功能，北京現有的人口規模，北京就業人口的實際收入狀況以及廣泛的國際影響力，北京的房價遠遠沒有到頭，盡管政府不愿意聽這句話，但是這么多年的事實已經充分證明了在北京房價還再繼續上漲，我們要認可這個規律和認可將來出現的結果。

主持人：董老師，可否能單聊一下通州這個區域呢？

董藩：這兩天通州引起格外的關注，就是因為牽涉到市政府搬遷的消息，現在來看這個消息是準的，因為沒有看到政府辟謠。其實往前推，我們也知道這是一個必然的結果。我記不太清楚了，這個決策應該是在上一屆中共中央做出的決定。那個時候北京市已經開始提通州副中心建設了，在北京市幾年的政府工作報告當中都特別提到了通州區副中心的建設問題，這就意味著這個決策是從中共中央層面做出的。

董藩：到現在為止，由于市里人口密度太大了，經濟活動特別稠密，被逼無奈采取措施，疏散城市功能，所以首要的就是要把政府一些職能部門搬到這里，讓誰搬，不讓誰搬，最后決策的結果就是把政府搬過來，現在還沒有看到決議，如果政府搬遷，有可能我們北京市委也要往這邊搬，那么人大政協都要往這里搬，這樣才可以真正起到疏散城市功能的作用，如果都這么搬的話，毫無疑問，對通州來講是一個重大的利好，這就意味著，無論是住宅還是辦公的需求，還是商業設施，原來這樣的一個建制或者形式，相比即將產生的需求都是嚴重短缺的，所以未來一段期間，通州的房價誰也擋不住，只能是上漲。

董藩：還有如果北京市委市政府人大政協搬過來，今后在通州一定是大搞建設，因為通州原來的城市面貌是一個區政府，跟一個區政府相適應的城市面貌，如果北京搬過來，這里還是首都，顯然就不匹配了。所以在現有的局勢上一定要上檔次，搞出很多高大上的項目，包括現在的一些新老的商貿中心都會進一步的密集商業活動，進一步增加商業設施，寫字樓，辦公場所。

主持人：像現在互聯網+可能被炒的比較熱的話題，您如何看待互聯網+和房企的結合？

董藩：我們看到網絡、電子商務對經濟生活產生廣泛的影響，我們的李總理還在這方面做了大量的工作，推動互聯網+，推動大眾創業。一些新的公司出現了，也的確創造了奇跡。但是房地產和互聯網的結合，似乎沒有其他領域這么快，我們也在思考這個問題，房地產跟互聯網的結合可能只能在這幾個方面去嘗試。

董藩：第一個就是在營銷環節上，我們看到了互聯網在打擊一些傳統的商業企業，最重要的他的營銷鏈條比較長，會通過互聯網的方式大大的縮短，產生新的利潤被互聯網企業拿走。對房地產企業來說這塊也有文章可以做，但是遠不像其他的行業那么厲害，重要的原因房地產這種產品沒有辦法標準化生產，每套房子都是不一樣的，沒有辦法直接在網上下定單，我們只能利用網絡搜尋這種信息，集合購買力，但是還是要到現場看，現場下定單，互聯網在房地產營銷方面作用就受到了限制，但是可以去探索。

董藩：第二個方面，將來互聯網可能會在居家的智能化方面發揮作用。提高這種家居這方面的智能化管理水平，這是一個方面。還有一個方面，辦公智能化，這方面已經進行了很多的探索，這塊肯定還會有提升，這都是跟房地產的結合。

如果說有第三塊，就是和房地產買賣聯系在一起，資金的籌集，眾籌這種方式將來會不會在房地產領域應用。就看資金籌集能不能探索出一些路子來，像綠地賣寫字樓的過程中，有一些年輕人錢不夠，是否可以通過眾籌的方式形成一種購買力。當然了，眾籌主要是不認識的人通過網絡上結合，形成一種購買力。

董藩：生活當中可能很多人是認識的人互相集資，但是這個方面一突破的時候，眾籌的概念就體現出來了，所以以后可以通過眾籌的方式在這方面做一些嘗試。

主持人：就是互聯網和房地產的結合，現在處在什么樣的現狀？

董藩：現在我們覺得做的還很有限，我們的確看到了易居，房多多，途家他們在各自探索。這些商業模式還不是特別成熟，他們自己也在鉆研，也是探索。可能以后會搞出一些相對成熟，穩定的商業模式來。

董藩：我們同時看到了有一些互聯網企業在研究社區服務問題，這個也算是跟房地產有所結合，是一個延伸，比如說通過網上下訂單，提供一些更便利的服務，比如說途家，我們通過家里下訂單，把飯送到我們的家里來，但是途家對應的飯店可能離這個小區很遠，今后會不會在小區里面產生這樣的供應商，然后我們在網上下一個定單，通過社區服務的方式，立刻送到家里，這個東西可能還是熱的。

董藩：還有，還可以把社區的一些購買力整合在一起，形成一些商業化的供應。比如說黑豬肉，我們都不放心，能不能把社區通過網絡的方式整合起來，形成一個單獨購買的養豬服務，這方面可能會有探索。

董藩：再一個，比如說社區里面車位的利用問題，我們看到馬路上車停的非常密集，甚至阻礙了交通。政府很頭疼，一些小區實際上底層的車庫大量空閑，至少是有局部時間是空閑的，我們能不能通過互聯網的方式把這些空閑的車位，空閑的時間挖掘起來，把馬路上停的車引導到車庫，這些都可以探索。

董藩：我這方面了解的也不是很多，只是生活當中遇到這些問題，有時候會想想，如果是專門的這方面的專家可能想的比我更多一些。

主持人：現在互聯網金融正在滲透不同的領域，您是如何看待房地產眾籌呢？

董藩：剛才提到一句，房地產產品比較特殊，價值量非常巨大，小的資金沒有辦法進入，存在一個門檻，但是互聯網眾籌這種方式的出現，給我們一個新的啟發，可不可以引導老百姓通過眾籌的方式籌集資金，付首付，進到這個領域。如果這個方面有突破的話，毫無疑問這個需求是明顯的抬升，甚至一些學生都可以采用這種方式，集合資金形成購買。比如說我就引導了我的學生，他們還在讀研究生，每個人手里有三兩萬塊錢，他們沒有辦法買房，也買不了車位，但是五六個學生籌在一起他們的錢可能買一個車位，這個車位我們發現隨著城市管理的嚴格執行，大量的汽車被逼到車位里的時候，還有今后如果出臺規定，想買車沒有車位不讓買的時候，車位的價格就會抬升，事先通過眾籌的方式買到了這個車位，毫無疑問就會獲得巨大的增值。

董藩：但是如果沒有眾籌的方式，單個的學生他們是買不了車位的，這個事情給了我們啟發，包括寫字樓，商業、公寓，肯定都可以通過這種方式去做。

董藩：我們在買房的時候發現很少有合作的，自己買不起就不做了，首先熟人之間應該有合作，有的人可能他有買房的資格，或者是商業設施沒有買房資格的限制，只是錢不夠，大家可以合在一起形成購買，當再突破一下，不是熟人，也可以把資金集合起來的時候，這就要通過眾籌的方式去實現。

董藩：所以我相信在這個方面也會有嘗試和突破的，最近萬達做了一件事情，嘗試著在網上籌集資金，他們只是做了一個實驗，萬達往輕資產發展，但是我去開發商業設施需要有錢，怎么辦，過去是通過銀行貸款，現在不通過銀行貸款，我通過眾籌的方式看看行不行，據說一天籌集了一個億。這就是說這種方式是可行的。

初步的嘗試說明是可行的，剩下的就是我們今后在金融制度方面是否給予支持，如果給予支持的話，我想民間的資金可能會被大量的挖掘出來，形成新的經濟增長的動力，形成新的需求，拉升經濟的抬升。

主持人：最后一個問題，能不能聊一下綠地中央廣場它現在的投資？

董藩：綠地是我們國家領袖性質的房地產企業，從現在資產量來看，也是早就進了世界500強，是最大的地產公司。而且在商辦這個領域，是鼎鼎大名，被譽為商辦之王商辦專家，更重要的是綠地改變了傳統的商業模式和后面的招商聯在一起，使很多投資人解除了后顧之憂，綠地由于他公司的特殊的地位和影響力，進到一個城市當中，一般來講，也都可以拿到核心區域的地塊，而且它的樓一般蓋的都是比較高大上的，都是很典型的城市地標建筑。所以聚集人氣的能力是比較強的。

董藩：回到通州的項目，它的位置非常好，設計的標準也非常高，前期的銷售和招商活動非常的順暢，去年我來過這里，從去年到今年，價格又漲了很多，前期進行投資的人回報是非常明顯的，剛才我見到了前期來聽我的報告，買了綠地房子的人，他們的回報都達到了40%左右，如果一年的時間里面回報可以達到40%左右，這是毫無疑問非常非常優質的回報。遠遠高于其他行業。所以我們看到了剛才那些投資人興高采烈，我們相信以綠地今天的經營能力和這個項目的區位，后期的運營應該是很有把握的事情。再加上北京市委市政府將來搬到通州，進一步的營造商業氛圍，提升城市建設的檔次，這個項目的價值在未來可能會得到更好的發揮。