今年以來，貨幣調(diào)控政策頻出，央行分別于3月18日、5月19日、7月21日三次調(diào)高個人住房貸款基準(zhǔn)利率。雖然每次調(diào)整的幅度不大，但由此引起的房貸客戶每月還貸支出增加還是比較可觀的。

目前，5年以上個人住房貸款基準(zhǔn)利率為7.38%，較年初上升了0.54個百分點，累計升幅近8%。以一筆金額30萬元、期限20年的貸款為例，在銀行給予基準(zhǔn)利率下浮15%優(yōu)惠的前提下，新利率下每月還款額是2196.81元，較今年初每月多支出79.58元。加息漸頻，除提前還貸外，新、老貸款客戶還可采取其他什么方法減輕房貸壓力呢？

貸活兩便，理財還貸兩不誤

提前歸還部分貸款是減輕房貸還款壓力的有效途徑，但貸款者因此也將失去利用該筆資金進(jìn)行投資的可能。那么有沒有兩全其美的方法，既能提前還貸減少房貸利息支出，又不會失去該筆資金流動性？據(jù)悉，中國銀行推出的“貸活兩便”能起到這樣的作用。該產(chǎn)品的核心是“個人房貸理財賬戶”，它主要針對那些手中有一定閑錢，既想用這筆錢提前還貸減少利息支出，又不想因此而失去投資獲益機(jī)會的房貸客戶。只要這些房貸客戶將其月供扣款賬戶申請為“房貸理財賬戶”，如該賬戶存款余額超過一定金額以上的部分將被視作提前還貸，達(dá)到減少貸款利息支出的目的；該賬戶本身又具有活期賬戶的所有功能，如果客戶對這筆資金有更好的資金投向時，如股票、基金或購買其他投資產(chǎn)品，則可隨時從賬戶中支取部分或全部存款。“貸活兩便”最大的特點在于保證客戶資金靈活性的同時，提升個人財富綜合收益能力，降低還貸綜合支出。

例如，李先生在上海市中行成功申請了一筆40萬元人民幣的住房按揭貸款，并申請了“貸活兩便”。某天，他將30萬元臨時閑置資金存入房貸理財賬戶，中行按照相應(yīng)比例計提13.5萬元視作提前還貸，剩余16.5萬元按活期存款計息，這樣提前還貸的13.5萬元每日少支出的利息加上16.5萬元活期存款每日的收益總和為27.23元(即每日可實際少支出20.48元)。臨時提前還貸一個月，則可相應(yīng)節(jié)省約600元的月供，一旦有更好的投資方向，李先生可隨時支取30萬元閑置資金，用于投資收益更高的股票或者基金。

固定利率鎖定升息風(fēng)險

準(zhǔn)備貸款買房的市民可考慮嘗試銀行的“固定利率”房貸，浮動的貸款利率每年都可能有變化，而固定利率房貸可將3年或5年內(nèi)的利率固定在一個較低水平上，這也是當(dāng)前人民幣處于升息通道中較為理想的貸款策略。

以一筆金額30萬元、期限20年的貸款為例。先看浮動利率，按照當(dāng)前的7.38%(5年期以上)的利率水平，在銀行給予優(yōu)惠15%的前提下，月還款額是2196.81元。如果把貸款方式改成中行的固定利率貸款，最多可在6年內(nèi)(3年期固定利率，并購買下一個3年期固定利率貸款的期權(quán))，按照相對應(yīng)的6.18%利率標(biāo)準(zhǔn)，計算下來，在前6年內(nèi)，貸款人每個月還款額為2180.56元，貸款過程可省下利息為1170元。這樣對于有提前還款打算的客戶來講，實際上就是享受了一個特殊優(yōu)惠利率。而且這些只是按照利率不變的情況下計算的。浮動的貸款利率每年都可能有變化，如果利率再提高的話，固定利率產(chǎn)品就更凸現(xiàn)其優(yōu)勢。

對于最近這次的存貸利率調(diào)整，筆者在中行等多家銀行網(wǎng)點的隨機(jī)采訪顯示，市民對房貸利率的上調(diào)普遍比較關(guān)心，但不少人并不急著立即歸還房貸，而是打算趁著股市行情火爆多“奮斗”一陣子。當(dāng)前市場正處于加息通道，中行理財專家建議，新老房貸客戶應(yīng)注意控制家庭資產(chǎn)負(fù)債比率，那些還貸壓力較大的市民可在明年初利率調(diào)整前，提前歸還部分房貸以減輕還貸壓力，以免遭受股市震蕩、房貸升息的雙重沖擊，影響生活品質(zhì)。

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