2010大消費環境下的房地產之變論壇實錄(2)

胡紫薇：謝謝林總！林總給我們提供了一個新的角度，說不定真的是很有建設性的意見。接下來進入討論環節，我們討論的是2010年大消費環境下的房地產之變。首先請出如下幾位嘉賓：北京師范大學房地產研究中心教授、博士生導師董藩，建設部政策研究中心主任秦虹，國家商務部研究院消費經濟部副主任趙萍女士，廣東新價值基金經理羅偉廣，北京龍銀富澤投資有限公司總經理童第軼，2009年私募基金的狀元是羅偉廣，第三名是童第軼。我把話筒交給董教授。

董藩：謝謝大家！

我認為房地產泡沫是傳說中的鬼，都說有，但誰也沒見過，從1997年就有人說房地產泡沫，說到現在中國沒有破滅。回到今天這個話題，今天要討論地產和大消費的問題，對于這個內容，我剛才和商務部主任討論了一下，趙主任也認為好象把房地產和消費放在一起討論不合適，因為買房是計入私人國內總投資的，不是計入消費當中去的，如果用商品房成交額占全社會消費品零售總額做個比例說明問題的話似乎也不合適，因為一個姓張、一個姓李。回到今天的問題上，我們要討論和老百姓買房相關的問題，去年我們就開始強調要啟動內需、拉動經濟增長，帶動經濟恢復，要啟動內需，買房子可能是最有效的一種方式，我們看到在2009年當中買房子、買車是非常火爆的，2009年春天我說過一句話：沒有房地產救不了中國，事實上這個結論是被驗證了的。現在我們就要考慮，大家買房子比較火爆，房價在上漲，又帶來了社會的壓力，現在還要保持經濟增長，我們的問題就出來了，怎么樣處理兩難的問題，上面有五位專家，我們請他們在比較短的時間里給我們講講。

羅偉廣：其實我只是資本市場的外行，在座的是業內專家，我從資本市場角度講，林總剛才講的很詳細了，我基本同意他的觀點，房地產確實是資產再分配的載體，房地產價格泡沫能維持那么久的時間肯定有內在的因素，我自己覺得主要還是幾方面：一是需求，大家都得買房子，香港人的模式比較適合中國未來大城市的模式，就是租房，現在房價租金收益率很低，租房的成本不是很高，這是很重要的解決辦法。另外一個辦法，香港有很成功的例子，就是為低收入人提供限價房、廉租房，從長遠來說房子是奢侈品，高端收入人群買奢侈品，一般人租房或者買保障性的住房。為什么房價泡沫像鬼一樣呢，說十幾年了，但是從來沒見過，從2004年到現在一直沒有下來，首先泡沫是有爭議的，如果中國經濟高速增長，中國收入增長，能追得上房價，就不能說泡沫，現在房價的漲幅超過了居民的收入增長，但是泡沫為什么沒有破裂呢？主要原因是貧富分化，房價相對于一般人來說確實高了，但是相對于高收入者來說并不高，能維持這個價格，甚至還能比較長的時間。對于資本市場來說，我不關心有沒有泡沫，我就關心這個泡沫可不可以維持，還有什么時候破裂，我認為房地產泡沫現在應該不是很明顯，收入高速增長。至于什么時候破裂，有錢人變沒錢時候泡沫就會破裂，針對于中高收入來說泡沫并不是很大。我覺得林總提出的方案比較有建設性，我個人認為房地產泡沫在資本市場里應該不算很明顯，泡沫離破滅的時期可能還有一段。

秦虹：剛才董教授讓我回答一下房地產與保增長之間的關系，應該說2009年房地產市場的回暖和保增長大的宏觀政策有很大關系，應該說2009年房地產在保增長這件事上應該說功不可沒，有這么幾個方面：一是房地產在去年成交了9億平方米商品房，商品房房地產成交稅收和土地出讓、轉讓的收益對支持地方財政收入、支持地方上項目配合國家保增長的政策起很大作用，因為在4萬億中央安排的投資里地方政府需要配套的大概1.3萬億左右，房地產稅收和當地的財政收入關系非常密切，這是一個方面。二是房地產產業鏈比較長，2009年大概完成了3萬多億投資，這樣的投資額對水泥、鋼鐵的需求產生很大支撐，同時房地產對就業影響非常大，我們在去年這個時候面臨的是一千多萬農民工返鄉，一千多萬農民工里有相當多的是建筑工人，房地產開發投資增長速度的提升對低端就業也產生了很大供給市場，穩定了一部分農民工的就業需求。三是房地產在拉動消費方面的確起很大作用，購房行為是投資行為，只有租房才能進入消費，買房子之后，老百姓買房子之后，對裝修、裝修、家電、家具的帶動力非常大。房地產對下游的消費拉動非常明顯。無論是商品房的增加，還是低端保障房的增加，還是棚戶區的改造，和房地產住房有關投資的增加，同樣都會對相關產業起很大作用，一方面在防范房地產市場價格上漲過快對一部分消費群體帶來支付能力弱化的同時我們還是要積極的加大供給，這項政策意義非常重大。

董藩：謝謝秦主任！下面請趙主任談談自己的看法。

趙萍：我回答一下剛才主持人的問題，從統計學角度來看，住房租金進入了消費，通過數字之間很難看出直接的相關性，但是住房和消費之間實質上有一定的聯系，剛才秦主任談的我非常同意，住房本身是一個投資行為，但是投資的行為背后是帶動消費變化，買一套房之后肯定進行裝修，要購買家用電器，還有保潔服務、家政服務等等，住房投資的行為背后對消費有一定的帶動作用，比如2008年奧運會之后住房價格開始往下走，我們在全國做了各大消費品的調研工作，金融危機對消費產生了直接挑戰，我們做了比較多的調研工作，我們調研電器專賣店時候就會發現他們都在叫苦連天，因為房地產銷售不好，建材銷售不好，耐用消費品銷售也不好，現在房地產價格飆升，很多人希望房地產價格能夠下來，有一個笑話說房子要買兩套，一套自己住，一套養豬，這種良好愿望能不能實現呢？不要期待把房地產價格打下來，從供給角度解決住房問題可能更重要一些，剛才秦主任談到要加大保障性住房，中央經濟工作會議也提出要加大保障性住房的建設，也提出一個數字，要解決1540萬人口保障性住房的問題。還有另外一個思路，要從城市化的角度解決住房問題，我們知道中國城市化遠遠落后于工業化，城市化發展的步伐比較慢，使很多人更多的向往居住在大城市，其實大城市住房價格的上升，可能不只是投機行為導致的，跟中國城市化模式有直接聯系，2008年城市化水平45.6%，按照世界城市化標準來看，我們還沒有實現基本城市化，70%城市化率就達到了高度城市化，基本城市化完成之前，我們國家城市化的任務還是非常重的，城市化并不意味著更多人口居住在某一個大城市，使城市人口規模爆增中小城市化道路是非常重要的，我們對國外的情況做了研究，在完成基本城市化之前，很多國家城市化都是圍繞著以大城市為中心攤大餅的發展模式，基本城市化完成之后，很多大城市由于復合太重，城市病發生的頻率比較大，很多人口開始向周圍的中小城鎮轉移，在這種情況下也推動了中小城鎮住房和基礎設施的建設，城市由單一中心制向多中心制模式發展，在這種情況下，大城市租房價格會適當的理性回落，中小城鎮租房價格有一定的提高。從總量上看，住房供給問題得到明顯緩解，將來住房市場的發展，要使供求趨向理性，更重要的還是能夠通過城市化的發展給出更多的供給，使社會上更多需求能夠得到滿足，這是房價回歸理性很重要的解決方式。

董藩：謝謝趙主任！剛才主持人高度評價了童總的工作業績。

童第軼：我本來也是一個外行，從投資角度談一些自己的看法，從2007年以來，房地產作為啟動內需的一個政策，有一定的延續性，從2010年開始還是改變大家對房價持續上揚的預期，這是我對2010年市場的整體看法。政策出臺的根本目的還是要維護正當的持續的放量市場，對于中期，中國經濟轉型期可能兩年、三年，個區間內房地產市場會有適度繁榮的表現。

董藩：第二個問題比較簡單，從去年年底到今年年初，國務院以及相關部委就房地產形勢出臺了種種政策，2010年值得不值得買房子？

羅偉廣：對于這個問題，在股票市場里我算半個專家，我個人看法是如果你是自住的話，覺得還是要買的，如果從投資角度來講，房價已經比去年高很多了，股價才3000點，從投資角度講，買股票好過買房子。

秦虹：我覺得是這樣，最近一系列政策的出臺，大家都非常關注，應該正確的理解這些政策，政策的核心要義：第一加強普通商品房供給規模，今天談房地產價格上漲，實際上中國房地產市場格局從2005年已經發生變化了，2004年之前都是0.8、0.6的水平，2005年開始我們的供求關系已經發生了變化，2005年竣工和銷售面積比是1：1.2，2006年1：1.3，2007年達到1：1.4，2008年1：1.2，2009年1-11月份竣工商品房比銷售商品房的面積達到1：2。面對需求快速增加的現實必須要加快供給的速度，這是非常重要的一條。如果我們這條政策能夠實實在在的推進，就給很多購房者帶來了機會，加大供給，又可以緩解極端不平衡的狀況。再加上支持首套房信貸政策沒有改變，這是應該得到考慮的。

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