王健林：地產江湖最后的隱形大佬(2)

2010年05月14日 14:59鳳凰網財經【大中小】【打印】共有評論0條

以快制勝，平衡維穩

如何讓一根塑料吸管穿過馬鈴薯？這個看似不可能完成的任務，被萬達成功破解。秘訣就是：快！足夠快的速度可以突破一切看似堅不可摧的壁壘。萬達獨特的“資金方程式”為其快速擴張提供了強大的資金支持；“訂單地產、招商先行”模式，消除了萬達廣場招商的后顧之憂。兩相結合，打通了商業地產的“任督二脈”。因此，頭頂“中國最大商業地產商”光環的萬達，搶跑的速度越來越快，激情越來越充沛。

據媒體報道，2009年12月22日，洛陽萬達廣場開業，萬達年初制定的開業計劃宣告完成。一年內開業8個萬達廣場、2個五星級酒店、新增收租物業面積150萬平方米，在逆市實現跨越式發展的同時，王健林讓業內見識了“萬達速度”。而萬達廣場從開工奠基到滿場開業用時之短，更是不斷刷新萬達自己創造的行業紀錄：總建筑面積達28萬平方米的南京建鄴萬達廣場商業中心，從奠基到滿場開業僅300天的時間；15萬平方米的西安民樂園萬達廣場商業中心僅用12個月，9萬平方米的沈陽太原街萬達廣場室內精品步行街則僅用了8個月。

截至2009年底，萬達已開業持有的商業物業面積達到400萬平方米。萬達廣場包括開業與在建項目，覆蓋全國50多個城市，物業面積合計超過1000萬平方米。萬達官方網站顯示，目前萬達總資產額達到1000億元，年銷售額600億元，年納稅超過50億元。2009年底，王健林再次高調宣布了萬達的宏偉藍圖：“萬達看好明年的經濟形勢，2010年，萬達的商業廣場要繼續翻倍。”萬達確定2010年將新開業15個萬達廣場，2011年，計劃新開業20個萬達廣場。根據現有的建設速度和在談項目，2012年萬達廣場數量將超過80個，經營性物業持有面積將超過1200萬平方米。

然而，在萬達快速擴張的同時，關于萬達的質疑也不時見諸報端。曾經有報道指出，萬達的利潤額和資產額不成比例。王健林對此給出的解釋是，這其實是個選擇的問題。目前階段萬達是先選擇規模還是利潤率？兩利相權取其重，王健林首選了規模，他的策略是先做大，再做強。在商業地產行業，由于大型購物中心地塊的稀缺性和商業地產的不動產特性，快速的布局擴張意味著資產規模的迅速膨脹，由此獲得的資產抵押貸款融資平臺又將有力支撐企業的進一步擴張，最終，巨大的不動產資產平臺演變成巨大的資本平臺，屆時，變身為資本大鱷的萬達，臥榻之側，絕無他人鼾睡的余地。

在媒體采訪中，王健林曾表示：“萬達必須再快一點。快是戰略問題，必須要快。現在是最后的機會，可以做大市場份額，可以積累經驗，可以贏得未來的市場空間和話語權。”但是，他同時也承認，速度快也是最大危險，如有閃失，萬達這樣的巨人也有可能一夜垮掉。萬達以商業地產為核心的四大產業具有較強相關性，這樣的模式在經濟景氣之時，可謂一榮俱榮。然而，如何保證在經濟不景氣時，四大產業不會一損俱損？

萬達內部人士給出的答案是：萬達擁有平衡維穩之道。首先，萬達本身的產業布局存在一定的互補性。商業配套的完善，對于住宅等銷售型物業的價格形成了有力支撐。同時，住宅價格易受到宏觀調控周期的影響，相較而言，商業地產的長期租約收入在一定程度上可有效對沖住宅價格的波動。其次，萬達廣場覆蓋了全國50多個城市，遍布全國一二三線城市，在區域性上有效分散了市場波動風險。再者，四大產業的目標市場錯位經營，形成互補。萬達的購物中心、百貨和寫字樓，大多定位于中低端，四大產業中，只有酒店定位于純高端市場。2008年的金融危機對萬達的酒店業產生了較大沖擊，對購物中心、百貨等定位中低端的產業則影響不大。

然而，市場的競爭也在不斷加劇。從2009年開始，萬科、金地等傳統的住宅開發商相繼涉足商業地產。在住宅開發領域擴張迅猛的國字號巨頭保利地產，也在2009年開始將商業視作一個非常重要的利潤增長點，并加大了在商業領域的投入。而富力地產、雅居樂、華僑城等一大批開發商，均已在商業和旅游地產方面布下重金。為何習慣了住宅開發短期套利行為的開發商們，會集體向商業地產進軍？

這正是眾多住宅開發商想要“偷師”的萬達秘密法寶之一：許多城市的土地出讓都捆綁一定比例的商業配套，而萬達的城市綜合體概念恰恰迎合了各地政府的現實需求，因此，萬達在拿地方面具有無可比擬的競爭優勢。另外，持有型物業的增加，也可優化開發商的資產配置，為其提供長期穩定的現金流。多年來的市場培育和快速擴張，萬達已經牢牢占據了各主要城市的核心地段，積累了寶貴的商業地產經營經驗和人才。此時，“巨無霸”萬達看起來多少有些高不可攀，這也暗合了王健林“先做大，再做強”的用意。

資本之途，任重道遠

2006年后，打通了“任督二脈”的萬達看上去“非常完美”，然而，“怎么做怎么順”的王健林也有失意之痛，那就是萬達輾轉的上市之路。

2003 年央行啟動對房地產行業的宏觀調控，頒布震動業內的“121號文”，規定開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的30%。這對專注于商業地產的萬達帶來的打擊，要遠遠甚于住宅開發商。“央行對開發商的要求是自有資金不得少于總投資額的30%，其實這是對住宅項目的要求。對于商業項目，則是全面封殺。”王健林坦言，“萬達2004年憋得夠嗆，差點沒挺過去。”

2005年初，萬達最初的設想是境外IPO，在當時轟轟烈烈的民營企業紅籌上市背景下，這條路看似最為穩妥。然而，2005年，香港REITs(房地產投資信托基金)上市大門開啟，魚貫而入的領匯基金(00823.HK)、泓富基金(00808.HK)和越秀基金(00405.HK)成為2005年香港資本市場上一道亮麗的風景線，從而為王健林提供了另一種看上去更為美妙的路徑。在與外資大行的一輪輪接觸中，王健林得到“高人”指點，最終，澳大利亞麥格理銀行的REITs方案雀屏中選。

2005年，萬達的“訂單商業地產”模式逐漸企穩，作為萬達戰略投資者的麥格理銀行浮出水面。2005年7月，麥格理銀行以5000萬美元和3800萬美元優先債的代價持有萬達9家商業廣場28%的股權，這9家商業廣場，正是當時萬達REITs擬上市的主要資產。雙方約定合資成立商業管理公司，將萬達9家商業廣場打包到境外發行REITs，募集目標在10億美元以上。2005年底，萬達REITs招股文件在香港獲通過。按照當時的進程，萬達REITs極有可能成為內地繼越秀基金之后，赴香港上市的第二只REITs。

然而，萬達與麥格理的REITs上市計劃并不順利。2006年7月，國家部委聯合下發嚴格限制境外公司收購內地物業的“171號文”，萬達麥格理REITs計劃最終擱置。當時有消息稱，萬達租金水平較低，難以達到海外機構投資者和香港證監會的要求，才是其上市失利的真正原因。在媒體采訪中，王健林對此坦言：“REITs是我判斷失誤。最想玩個不一樣的，耽誤了。要是赴港上市，2006年肯定掛牌了。”

2006年9月，做為REITs未果的一種補償方案，麥格理通過發行CMBS(即商業房地產抵押貸款支持證券)為萬達在海外募集了1.45億美元資金，這也是首筆涉及中國內地商業地產的資產證券化項目。然而，這筆資金對于萬達而言，不過杯水車薪。而且，按照當時國家外匯管理局的政策，即便CMBS繼續發行，在海外以美元募集的資金，短時期內仍無法兌換成人民幣，遠水難解近渴，這筆資金對萬達融資的迫切需求沒有任何實質性的幫助。而此時，紅籌上市大門在“10號文”頒布后也已關閉。2007年，王健林公開宣稱，萬達不會放棄上市，而是踏上更高的起點：國內A股IPO。

對于房地產企業而言，上市前大舉拿地，沖擊業績，以圖上市賣個好價錢，是業內的慣常做法，萬達也不例外。據不完全統計，在2008年底房地產行業遭遇低谷之時，萬達開始出手抄底土地市場，先后在成都、上海、唐山等城市連續出手，僅2008年第四季度一共投入了50多億元用于增加項目儲備。2009年，則在武漢、吉林、天津、長春、合肥、福州等城市先后投下巨資。2009年10月，萬達以11.22億元一舉拿下白云新城四幅地塊，并計劃投入50億元將之開發成為一個集商業、酒店、寫字樓、公寓于一體的城市綜合體項目，引起廣州地產行業震動。2009年內，包括開業、在建項目，萬達將在上海落實5個商業廣場項目。除此之外，石家莊、宜昌、武漢、大連、重慶、南京等地也相繼傳出萬達旗下商業廣場開工的消息。萬達激增土地儲備、加大開工被看作是其上市前的開場白。

2009年9月，大連萬達商業地產完成了第二輪私募。繼2009年初成功引進建銀國際作為基石戰略投資者后，此次完成的第二輪私募中，建銀國際、華控產業基金等三家投資機構、三家民營企業和投資人張大中最終獲配。兩輪私募合計募集資金超過40億元，第二次私募的價格更高達每股17元，無論是資金規模還是認購價格，均創下中國民營企業內地私募之最。“時間短、效率高、效果好”，王健林很滿意第二輪私募的成果。

據媒體報道，萬達商業地產2009年的利潤預計在35億元左右。業內人士分析認為，這部分利潤僅是萬達商業地產售樓部分，其持有物業隱形資產巨大。但僅根據萬達商業地產35億元的利潤來看，根據此次私募市盈率約10倍計算，萬達商業地產估值至少達300億元以上。知情人士透露，萬達此次并非整體上市，擬上市的業務主要包括商業地產、高級酒店、公寓和住宅等主業，而萬達擁有的連鎖百貨、文化院線等業務資產，并不包括在此次上市資產包中。關于萬達上市的進程，王健林顯得信心十足：“萬達已完成了股改，進入了上市的申報程序，我們希望盡快上市，計劃是明年(2010年)，最遲后年(2011年)。”

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萬達股權結構（來源：新財富）

2010年4月初，萬達官方網站悄悄完成了改版，在原來的域名下，萬達集團變身為大連萬達商業地產股份有限公司。投資者關系等上市公司欄目赫然在列，已初見上市公司框架。大連萬達商業地產的工商登記資料顯示，其成立于2002年9月，注冊資本36億元，萬達集團持有其58.2%股權，王健林個人持有7.4%(圖2)。大連萬達商業地產官方網站顯示，其于2009年12月整體變更為股份有限公司，是萬達旗下商業地產投資及運營的唯一業務平臺，核心產品是以“萬達廣場”命名的萬達城市綜合體，旗下包括萬達廣場、高級酒店和住宅項目三個業務板塊。其中，萬達廣場已完工項目為18個，28個項目在建；高級酒店已完工7個，20個在建；住宅項目較少，已完工7個，2個在建。大連萬達商業地產計劃在2010年新開業15個萬達廣場，7家五星級或超五星級酒店。

至此，萬達上市已經萬事俱備，只欠東風。然而，2009年底開始的房地產行業宏觀調控，房地產上市公司板塊表現持續低迷，為此時沖擊上市的萬達，蒙上了一層陰影。是金子總會發光，萬達上市也許只是早晚的事。萬達幾百億元的資產一旦掛牌上市，馬上可以換來數額巨大的現金流，加上公司旗下大量持有型物業的租金收益，足以長期支撐賬面盈利和抬升股價，王健林本人的身家自然也將水漲船高，再次邁上新臺階。這個地產江湖最后的“隱形大佬”距離浮出水面的時間越來越近了。