2011年02月01日 15:48
來源：新華網 作者：羅宇凡、華曄迪

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新華網北京2月1日專電(記者羅宇凡、華曄迪)根據去年年底國務院常務會議的要求，《商品房屋租賃管理辦法》于2月1日起正式施行。與此前執行的1995年版《城市房屋租賃管理辦法》相比，這部明確要求出租住房應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準的新辦法被普遍認為是對出租人和承租人行為的一次總體規范，對于解決目前租賃市場存在的違規操作，大城市中私自分隔房屋進行“群租”等問題將具有明顯的改善作用。

加強租賃管理　租賃市場進入調控視線

租賃市場是房地產市場的重要組成部分，但與商品房銷售相比，對于租賃市場的管理和規范長期以來并沒有受到足夠的重視。隨著商品房價格的不斷走高，住房租賃市場已經越來越成為解決城市居住問題不可或缺的一部分，亟待加強監管。

《商品房屋租賃管理辦法》無疑是加強對商品房屋租賃管理的重要手段，其針對性和適應性都有了進一步的提高。從內容上看，新辦法進一步細化了房屋租賃登記備案制度，并本著鼓勵房屋出租的原則，對房屋不得出租的情形也作了重新規定。辦法還對主管部門加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息，建立完善房屋租賃登記備案信息系統等事項提出了要求。

北京中原三級市場研究部研究總監張大偉表示，租賃作為居住領域一個非常重要的環節，之前的政策關注度并不是很高，此前執行的管理條例還是1995年出臺的《城市房屋租賃管理辦法》。15年來，中國的住房租賃市場已經發生了巨大的變化，無論是規模還是形式都有了質的飛躍，這都對監管提出了新的要求和挑戰。新出臺的政策無疑是加強對租賃市場監管的一個信號，調控內容的時代性和針對性更強，有利于市場的健康發展。

規范租賃行為合租仍受保護

《商品房屋租賃管理辦法》共包括28項具體條款，除了進一步明確加強對租賃市場的管理之外，辦法將主要調控的力度放在規范商品房租賃行為，維護商品房屋租賃雙方當事人合法權益兩個方面。

由于過去幾年房租的持續走高，一些業主和部分中小中介公司私自改建出租房，既不利于租賃市場的健康發展，而且有很大的安全隱患。針對房屋租賃市場上的突出問題，新辦法明確要求出租住房應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。

限制住房的最小出租單位，無疑將直接抑制此前市場上愈演愈烈的“群租”現象，此前備受關注的城市“蟻族”有可能在新的管理辦法下改善現有的居住條件。辦法同時還明確規定，在房屋租賃合同期內，出租人不得單方隨意提高租金，以保障承租人的居住權利。

對于新辦法是否限制“合租”的問題，在政策全文發布后不久住建部的官員就曾明確表態，合理的合租行為仍然受到保護。辦法旨在規范侵害當事人合法權益的分割出租行為，對以原設計的房間為最小出租單位的合租行為并未禁止，承租人仍可在辦法規定的前提下，選擇適合自己的商品住房進行合租。

另外，在維護商品房屋租賃雙方當事人合法權益的問題上。新的辦法在《合同法》框架下，進一步明確了出租人的房屋維修及確保房屋安全、承租人合理使用房屋等義務。從側重保護承租人權利、穩定租賃關系的角度出發，根據房屋租賃管理的實際情況，對承租人優先購買權、買賣不破租賃等法律原則和規定也作了進一步細化。

業內人士認為，出租人和承租人權利和義務的進一步明確，有力的保護了雙方的權益。這一規定的落實將使得租賃市場逐漸從現在的高流動性、高換手率走向相對穩定，也會間接的使得部分透支購買力買房的需求回到理性租房上來，一定程度上也有利于商品房交易市場的調控。

高租金時代　執行有挑戰

事實上，在2月1日新的辦法正式施行以前，很多城市已經開始積極地進行政策調整和政策儲備。不久前召開的北京市第十三屆人大常委會第22次會議上，就明確提出將修改《北京市房屋租賃管理若干規定》，在加強房地產經紀機構管理的同時，保護出租人、承租人權益。

目前，北京市人大法制辦等部門已完成相關房屋租賃的調研報告，提出關于房屋租賃立法的意見建議，修改《北京市房屋租賃管理若干規定》已列入市政府的立法計劃。根據北京市已經公布的修改草案，租住成套樓房住宅的，人均建筑面積不得少于10平方米，或者人均使用面積不得少于7.5平方米；租住平房的，人均使用面積不得少于4平方米。另外，不得擅自改變房屋建筑主體和承重結構，廚房、衛生間、陽臺不得用于租住人員。

在對租賃行為進行直接規范的同時，1月底，住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯合出臺《房地產經紀管理辦法》，聯手加大對房地產中介市場的規范和監管力度，其中再次嚴令禁止分割出租等不規范的租賃行為，從房屋中介層面加大了對房屋租賃市場的監管。

不過，盡管從中央到地方對租賃市場都表示了明確的規范和監管態度，但隨著房價的走高，高企的房屋租金仍舊成為擋在政策執行面前的一道障礙。

以北京為代表的大城市，2010年以來房屋租金大幅上漲，在這樣的背景下，人為的分隔房屋、多人群租的問題仍舊十分普遍，這其中除了業主、中介的違規操作，一定程度上也是不少租房客為了節省租金被迫所作的選擇。“在沒有解決租賃保障的基礎上，僅杜絕群租可能會使得租金再次上漲。”張大偉說。

作為房地產市場的重要組成部分，租賃市場的調控同樣是房地產調控不可分割的一部分。從根本上講，房屋租賃市場的規范仍然需要建立在引導更多存量房源進入租賃市場，抑制房價過快上漲的基礎上。

一批法規規章2月1日起施行

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北京"最牛群租房"180平米隔成20間 最小一間僅4平米

最小的一間僅4平米 居民擔心存安全隱患

近日，居民反映稱，朝陽區小營北路華匯馨園小區內一套180平米左右的三居室被隔成20間小隔間出租，居民對此非常反感，稱其為“最牛群租房”。小區物業則稱沒法制止這種現象，但已加強管理。

至少十余群租房

記者來到被居民稱為“最牛群租房”的華匯馨園一號樓四單元301。房屋內已被隔成多個小間，已看不出房屋原來的結構，走廊只容一人走過。該處房東孫女士稱，此處有20個單間，面積從4至10來平米不等，價格則是400至1000元不等。她說：“現在已經住滿，要租房得等幾天。”她稱，在此租房的多為上班族，“都很正派，可以放心租。”

另一個出租者李先生稱，自己和孫女士都是二房東，向業主租用房屋，再改造成群租房。記者隨后在該小區走訪，看到至少有16戶類似的群租房，被隔成9間到十幾間不等。

業主擔憂存隱患

業主陶先生稱，隔壁單元有一戶群租房，“我住2層，窗外就是小區道路，這些租戶回來很晚，吵死人！”他表示，一戶住二三十人，用水用電都是超負荷的，下水道、電路等方面很容易出問題。一名業主說：“一號樓301的戶門白天基本都是開著的，從里到外彌漫著各種味道。里面墻上還貼著‘值班室’等告示，整個就是一旅館！”

多名業主稱，由于還有很多業主沒有入住，尚沒有成立業委會。“目前已經向物業反映過相關情況，但是事情并沒有得到解決。”

租戶坦言圖便宜

小區物業華凱金元物業公司辦公室主任安女士稱，曾多次接到業主投訴，但這是業主自己將房租出去，物業也無權干涉。目前已經加強管理，如派保安巡視；發現在樓道等公共場所擺放東西的，及時清理；發現喧嘩現象及時制止等。

已在該小區一群租房內住了5個月的宋先生稱，自己和朋友都是工薪階層，月工資3000元左右。“在北京合租一個這樣月租500元的小隔間，才能攢點錢。”他表示，這種房子面積小，“晚上吵，早上洗漱、晚上洗澡都得排隊，很不方便，但是便宜啊！”(京華時報 實習記者田斌奇)

衛生間里也擠下一張高低鋪。

“說出來都不能讓人相信。我數了數，我們小區里的一套房子里，那天一大早，竟然走出了30多個小伙子！那套房子也就130多個平方米！”

王先生是親親家園紫陽坊3幢的業主，今年以來，因為樓里的群租問題很是懊惱。

鄰居抱怨單元門老是大敞

昨天下午，記者來到親親家園一探究竟。剛走到紫陽坊3幢，正好有位阿姨走出來。

“就住在10樓1003室，都是小伙子。”阿姨說，“他們老是懶得關單元大門。唉，萬一進小偷怎么辦？”

記者上到10樓，1003室是東邊套，門口扔著一袋垃圾。記者按了門鈴，但沒人答應。

在樓梯間等了10多分鐘，樓下上來打掃衛生的大姐謝玉碧。

“別的住戶都會隨手把垃圾袋拎到樓下扔掉。這戶人家卻經常扔在門口，有時候還有湯湯水水流出來，臭烘烘的。”謝大姐搖搖頭說，因為1003住的人多，一到下雨天，10樓電梯間總會特別臟。“鞋印、泥巴、水漬一塌糊涂，打掃起來比其他樓層費力多了。”

一套房里擠進19張高低床

記者再敲門，這時一個光著膀子的小伙過來開了門。

這是一套毛坯房，三室一廳的結構。客廳里，密密麻麻地擺下了7張高低床。

順著走廊往里間走，左邊第一間擠下了4張高低床，第二間是主臥，也放下了4張高低床。

更夸張的是，主臥配套的衛生間里，竟也塞進了一張高低床。再加上右邊臥室里的4張，這套屋子里總共塞下了19張高低床。

開門的男孩姓陳，17歲，是杭州沃拓電腦硬件培訓基地的學員，這是學校給他們安排的宿舍。

“最多的時候住了30多人，現在只有十二三個了。”小陳說，他是安徽的，去年就來了，報的是一年的班，學費里已經含了住宿費和水電費。

小陳說，培訓時間有長有短，所以學員經常流動，宿舍里住的人也經常變化。