隨著2008年北京奧運(yùn)的臨近，奧運(yùn)建設(shè)的推進(jìn)，北京奧運(yùn)場(chǎng)地周邊的房?jī)r(jià)熱漲，奧運(yùn)投資刺激北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長(zhǎng)，奧運(yùn)利好效應(yīng)使人們對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體預(yù)期加大。但近日由北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)發(fā)布的“2008北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)報(bào)告”認(rèn)為，2008年以后北京房?jī)r(jià)將處于價(jià)值回歸的跌勢(shì)。

該報(bào)告分析，奧運(yùn)會(huì)申辦成功及奧運(yùn)會(huì)相關(guān)投資極大地刺激了北京市房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。住房制度改革和北京市申奧成功，是刺激北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)的兩大關(guān)鍵因素。而當(dāng)前北京市房地產(chǎn)存在著嚴(yán)重的開發(fā)投資過熱和價(jià)格泡沫問題。

該報(bào)告以一組數(shù)據(jù)說明，雖然北京市房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)在申奧成功之后如火如荼，但投資過熱的問題非常突出。報(bào)告中分析，北京市常住人口增長(zhǎng)基本上歸因于外部地區(qū)人員的流入。按照2005年北京市戶均人口2．8計(jì)算，到2012年平均每年增加20萬(wàn)戶左右，需要新增2000萬(wàn)平方米的住房需求，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于近年來的實(shí)際商品房屋竣工面積。該報(bào)告確認(rèn)，當(dāng)前北京市已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)開發(fā)過熱問題。

該報(bào)告推斷，近年來北京市房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人口增長(zhǎng)速度和居民擴(kuò)大住房消費(fèi)的實(shí)際需求，房屋過剩呈逐年加重的趨勢(shì)。該報(bào)告認(rèn)為，奧運(yùn)申辦成功引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來需求的過度預(yù)期，造成北京市住房供給的嚴(yán)重過剩。

盡管住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，但北京市商品房銷售價(jià)格不僅沒有下降，近年來反而呈加速上升的趨勢(shì)。目前北京市的房?jī)r(jià)存在嚴(yán)重的虛高問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民所能承受的能力。

同時(shí)，該報(bào)告認(rèn)為，無(wú)論是作為消費(fèi)品還是投資品，當(dāng)前北京房?jī)r(jià)均處于過高水平。而房?jī)r(jià)過高緣于政府為增加收入的目的土地競(jìng)拍；投機(jī)性購(gòu)房日益增多以及開發(fā)商囤積住房、虛假按揭和過度炒作。

該報(bào)告認(rèn)為，2008年奧運(yùn)會(huì)為北京市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)最重要的理由，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則在很大程度上偏離了正確的方向。該報(bào)告預(yù)計(jì)2008年以后，北京房?jī)r(jià)將處于價(jià)值回歸的跌勢(shì)。購(gòu)房實(shí)名制有可能與開征物業(yè)稅同步進(jìn)行，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房將產(chǎn)生大幅度抑制；基于規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)和利率真實(shí)化的要求，特別是控制以房地產(chǎn)投資為核心的經(jīng)濟(jì)過熱問題，中央銀行大幅度升息的可能性同時(shí)存在；人民幣升值將使包括北京在內(nèi)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)處于全球的高位，刺激大量獲利回吐和價(jià)格下降；另外，落實(shí)“住宅禁商”、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房從擴(kuò)大供給和市場(chǎng)類比兩個(gè)方面將壓低過高的北京房?jī)r(jià)。

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