隨著2008年北京奧運的臨近，奧運建設的推進，北京奧運場地周邊的房價熱漲，奧運投資刺激北京市房地產開發投資迅猛增長，奧運利好效應使人們對北京房地產市場的整體預期加大。但近日由北京奧運經濟研究會發布的“2008北京奧運經濟報告”認為，2008年以后北京房價將處于價值回歸的跌勢。

該報告分析，奧運會申辦成功及奧運會相關投資極大地刺激了北京市房地產開發活動。住房制度改革和北京市申奧成功，是刺激北京市房地產開發投資快速增長的兩大關鍵因素。而當前北京市房地產存在著嚴重的開發投資過熱和價格泡沫問題。

該報告以一組數據說明，雖然北京市房地產開發活動在申奧成功之后如火如荼，但投資過熱的問題非常突出。報告中分析，北京市常住人口增長基本上歸因于外部地區人員的流入。按照2005年北京市戶均人口2．8計算，到2012年平均每年增加20萬戶左右，需要新增2000萬平方米的住房需求，遠遠低于近年來的實際商品房屋竣工面積。該報告確認，當前北京市已經出現了嚴重的房地產開發過熱問題。

該報告推斷，近年來北京市房地產開發增長速度遠遠快于人口增長速度和居民擴大住房消費的實際需求，房屋過剩呈逐年加重的趨勢。該報告認為，奧運申辦成功引發了房地產開發商對未來需求的過度預期，造成北京市住房供給的嚴重過剩。

盡管住房供給遠遠大于需求，但北京市商品房銷售價格不僅沒有下降，近年來反而呈加速上升的趨勢。目前北京市的房價存在嚴重的虛高問題，遠遠超過了居民所能承受的能力。

同時，該報告認為，無論是作為消費品還是投資品，當前北京房價均處于過高水平。而房價過高緣于政府為增加收入的目的土地競拍；投機性購房日益增多以及開發商囤積住房、虛假按揭和過度炒作。

該報告認為，2008年奧運會為北京市大力發展房地產業提供了一個最重要的理由，但房地產業的發展則在很大程度上偏離了正確的方向。該報告預計2008年以后，北京房價將處于價值回歸的跌勢。購房實名制有可能與開征物業稅同步進行，對投機性購房將產生大幅度抑制；基于規避金融風險和利率真實化的要求，特別是控制以房地產投資為核心的經濟過熱問題，中央銀行大幅度升息的可能性同時存在；人民幣升值將使包括北京在內的國內房地產處于全球的高位，刺激大量獲利回吐和價格下降；另外，落實“住宅禁商”、廉租房、經濟適用房和限價房從擴大供給和市場類比兩個方面將壓低過高的北京房價。

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