囤地——

巨頭占有大量資源

近幾年，不斷有開發商發表言論認為，房價上漲主要歸咎于土地供應太少。而土地管理部門卻多次澄清說，土地供應量并不稀少。事實究竟如何呢？

雖然平時我們很難得知地產企業到底有多少家底，不過，這些在地產企業的中報里卻明白地給了我們答案。

在香港上市的地產公司碧桂園的中報顯示，截至8月15日，公司土地儲備量為5400萬平方米，比4月20日上市前的1900萬平方米增長了180%，是全國土地儲備量最大的房地產企業之一。根據萬科最新公告顯示，萬科的土地儲備合計2157萬平方米，其中屬于萬科權益的建筑面積為1818萬平方米。而且隨著萬科100億元公開增發的完成，相信在土地儲備方面的投入將繼續擴大。

中報顯示，保利地產截至7月31日，擁有土地儲備1007萬平方米。招商地產2007年新增土地儲備建筑面積168萬平方米，金地集團上半年獲得了5個項目，可租售建筑面積達235萬平米……

中國人民大學土地管理系主任、房地產信息中心主任葉劍平認為，開發商大面積囤地，作為市場經濟條件下的企業行為，是無可厚非的。可從社會角度上說，這種行為是有一定負面效果的，因土地的稀缺性帶來企業的壟斷，形成壟斷價格。雖然國土部門統計數據表明土地的供應量很大，但問題的核心在于如何提高最終產品（住宅）的有效供應，否則，易形成土地由政府壟斷變成企業壟斷。因此，他建議，希望主管部門能通過分割地塊、增加有效供應等方式調節。同時，可以在土地出讓合同書中增加附加條款，明確開發周期，通過管理手段使得政府的土地供應很快轉化為有效供應。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授提醒，土地儲備量越大，企業實際上就承擔了越大的未來市場變化風險，希望企業能冷靜思考。

憂慮——

樓市股市風險聯動

據業內人士介紹，開發商手中囤積的土地大多在2004年“8·31大限”之前拿到。按照國家規定，當年8月31日之后，經營性土地不得再通過協議形式出讓，一律進行公開競價。其后，開發商便年年喊“缺地”。而且，隨著近年來銀行信貸的逐步緊縮，開發商資金鏈普遍吃緊。

但在大牛市當中，房地產企業創新了融資渠道。相比到銀行貸款的嚴審查，高成本而言，從股市融資成本低廉、無須還本、不用付息，風險被分散轉嫁到地產股投資者身上，大地產商當然非常樂意為之。于是，在房地產宏觀調控嚴管的“信貸”和“土地”兩道閘門外，地產巨頭們能比較輕松地融資圈地。

房價上漲——地產股升值——巨額融資圈地——土地儲備充足抬高股價、高地價拉高房價……一幕股市、土地、樓市攜手高價共舞的循環圖畫仿佛已浮現到了我們眼前！

這是一幅值得我們警惕的畫面。葉劍平認為，這當中是蘊涵著風險的。目前企業高價拿地是因為可以將成本轉嫁給市場，有購房者可以消化這種成本的上漲，今后如果情況發生變化，土地的預期成本與實際成本脫節，將可能導致房地產企業的資金鏈斷裂。這是房地產企業本身的風險，其實并不可怕。真正需要警惕的是第二重風險，即連帶的金融市場的風險，可能導致房地產市場的系統性風險逐漸向股市轉移。

劉洪玉也同樣認為，這個循環當中，孕育了巨大的房地產價格風險和股票價格風險。因此，在目前房價和股價都處于高位的時候，一定要警示風險，理性投資。

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