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第二套房首付將從30%提高到40%以上

貸款利率可能在標準利率基礎上調升10%

新政策可能會趕在國慶節前出臺

昨日，上證地產指數下跌279點，下跌幅度達3.97%，房地產板塊股價的深度調整，與市場傳聞監管部門將出臺新的調控政策有關。記者從商業銀行了解到，銀監會正在抓緊制定房地產信貸管理的新政策，相關政策措施已經征求了商業銀行房地產信貸部門的意見，可能會趕在國慶節前出臺。

新政會對不斷高企的房價產生何種影響？在實際操作中，第二套房如何界定？記者昨采訪了相關專家和銀行人士，為你全面解讀。

新政影響

設限第二套房 房價難大跌

據《財經》報道，第二套房首付比例將從30%提高到40%以上，第二套房的貸款利率亦可能在標準利率基礎上調升10%左右。記者昨日采訪了部分專家。他們認為，該措施在當前局勢下能夠穩定房價，但不會導致房地產市場出現大的震動。

著名經濟學家趙曉在接受本報記者采訪時表示，首先，該措施是減少流動性的辦法，實際上是縮小銀行為購房者提供的金融杠桿。他舉了一個例子，有100萬元資金的購房者，以前可以購買300萬元的房子，該措施一旦落實，可能就買不起這樣的房子了。整個市場的流動性將得到控制。

趙曉認為，該措施將穩定當前漲幅過快的房價，但房地產市場不會大跌，這是從長遠的供求關系決定的。

趙曉建議應區別對待，措施可以再細一些。不僅對第二套購房提高門檻，對購買第一套住房用于自住，尤其是90平方米以下的普通大眾，可以適當降低首付。這樣，市場上有限的房源將更多提供給真實需求者，減少投機炒作空間。

事實上，人們認為，此類限制盡管作用比加息更明顯，但如果要影響房地產市場，只能期望心理效果起作用。加拿大西安大略大學終身教授、北京大學中國經濟研究中心教授徐滇慶在和訊網舉行的對話中表示，首付比例和利率都提高，更多的是表達政府的意愿和傾向，表示政府打擊房地產投機的意愿和決心。

正如格林斯潘所說，利率政策實際上就是信心政策，最終能夠產生多大的效果，終究還得看投資（機）者的心理對措施的承受能力有多大。 本報記者 許鵬

難點解析

如何確認第二套房

問：銀行如何鑒別第二套房？現在如果第一套住房沒有貸款，那么在購買第二套住房的時候銀行根本就不知道其是第幾次購房。還有就是，如果一個人一次購買5套住房，同時在5家不同的銀行貸款，這5家銀行都會認為此人是第一次購房。

陳則明（上海社會科學院房地產業研究中心學術部主任）：對付這個政策的方法有很多，比如像重慶一些家庭的假離婚。此外，對一些異地購房者來說，很難查到，因為現在全國的購房記錄不是聯網的。

時衛干（中國社會科學院世界經濟與政治研究所博士）：很難說，可能第一套我是在建行貸的款，第二套可能就在農行貸款。

陸志明（上海金融學博士）：如何鑒定第二套住房的確是政策執行的主要難點，首先要確定第二套住房的確認原則，即是家庭的第二套住房，而非個人，其次是針對家庭的住房登記制度完善，有明確的統計才能確認第二套住房。再次，要嚴防通過假離婚等手段擁有兩套住房，假離婚等手段在上世紀90年代房改階段曾被廣泛使用。

據我所知，央行已經建立了相應的數據庫，各大銀行之間在房貸方面也有公共數據庫可以查詢了，如果沒有貸款的話應該可以咨詢當地的房地產交易中心。只要相關部門協調好，確認第二套房的難度不是特別大，不過可能比較繁瑣。

問：是否應打通央行的征信系統，與建委、房管局的數據系統互通？

時衛干：下一步怎么處理，到底跟哪些機構、部門對接，去共享這個數據庫，這個看起來很簡單，其實在操作上是很麻煩的事情。

陸志明：最好是這樣的，信息系統協作是最好的方式，我覺得國家要執行起來，應該問題不大。

問：西方國家在個人信用體系的建立上有什么可借鑒之處？

時衛干：這個沒法跟國外比，像美國所有的東西就一張卡，你的社保、行車安全，一個小芯片就全部搞定了。只要你在一家銀行犯了錯，可能馬上全部能共享到。這個比國內嚴得多了，這種信用意識也比國內強。

陸志明：實際上就是一個社保賬號反映了很多個人信息，包括信用方面的，這樣既一一對應，同時也方便檢索，很容易操作，并且管理成本很低。 和訊 謝劍

本地銀行這樣界定“二房”

銀行如何來界定第二套住房？如果客戶曾貸款購買了一套住房，如今貸款已經還清，再去另外貸款買套房算不算第二套住房？

工行四川省分行營業部個人金融業務部負責人稱，銀行在判斷第二套住房時，主要是看該借款人在申請貸款時，是否已經貸款購買了住房，并且貸款還未還清，“如果確實存在貸款余額，最近的一套住房就視為第二套。”

建行四川省分行住房金融與個人信貸部負責人稱，判斷第二套住房，目前基本上還是以借款人為準。據稱，通過人民銀行個人征信系統，各家銀行都可以查詢到借款人的貸款記錄，“不僅是在建行的，包括在其他銀行的記錄都能夠查到。”通過這些記錄，銀行就可以了解到申請貸款的這位客戶是否有房款未還清。

農行四川省分行房地產信貸處相關負責人表示，銀行所謂的第二套住房，都是指的存在貸款余額的住房，“如果你之前買了10套房，但都是全款支付的，現在申請貸款仍然視為購買第一套住房。”

中信銀行成都分行零售銀行部總經理劉靜稱，判斷借款人貸款購買的是否是第二套住房，主要會參照人民銀行征信系統的記錄。據稱，如果首先是以妻子名義貸款購買了一套住房，再以丈夫名義去貸款購房，銀行查出來之后，仍然會視為第二套住房。

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