自國土資源部明示“小產權房不合法”和建設部發出“風險提示”后，不少地方政府紛紛出臺了小產權房清理辦法，但實踐中遇到重重阻力，小產權房清理和處置工作幾乎陷入僵局。不受法律保護的小產權房，為何遭遇清理、處置難？

規避禁區小產權房變形銷售

按照相關法規，我國目前不允許在集體土地上進行房地產開發。對于社會上熱銷的小產權房，建設部不久前特別發出 “風險提示”：非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。國土資源部負責人也明確表示：小產權房不合法。

然而，面對相關法規設定的禁區，一些小產權房項目在現實中仍變換著各種形式銷售，成為一個灰色的監管區域。按照有關規定，小產權房不能辦理商業貸款和公積金貸款，但在一些小產權房的售樓處，就有銀行可以提供房屋轉按揭貸款的廣告。

暗箱操作 小產權房暴利超商品房

小產權房緣何熱銷？中央黨校研究員曾業松等認為，其最大優勢就是便宜。由于級差地租的擴散效應，城市周邊農村集體土地區位優勢凸顯。因無產權證稱之為“小產權房”，實際上都是建在農村集體土地上的商品住宅。

一些銷售小產權房的中介公司負責人向記者透露，與有產權的商品房相比，小產權房的建筑成本與其相差無幾。雖然這些小產權房每平方米僅售2000元至4000元不等，但開發者有著相當不錯的利潤。原因在于，建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費，繞過了層層審批關口，并在銷售時也沒繳納相關稅費。

記者調查發現，小產權房所占的土地，一般沒有經過用途變更和上市拍賣，往往是開發商與村鎮干部私下談妥地價后即進行開發。而在農村集體土地上開發房地產的“超額利潤”，大多被開發商和部分“利益攸關者”獲得。

江蘇省國土廳副廳長吳震強表示，開發小產權房各環節基本都是暗箱操作，土地價格都是村鎮干部與開發商私下達成，土地轉讓費用無從知曉，建成后產生的非法暴利更加驚人，甚至超過了商品房。

進退兩難 小產權房清理政策懸空

面對小產權房的蔓延勢頭，不少地方已經明令叫停，對不聽勸阻、繼續進行違法建設的，政府部門將依法從嚴查處。但是怎么處理已建的小產權房才能既讓群眾接受，又有利于房地產市場的健康發展，各地政府都十分“撓頭”。

石家莊市曾在去年實施小產權房辦證試點工作，但發現問題很多，只好宣布暫停。南京市規定，凡符合城市整體規劃和土地用途規劃的小產權房，經補辦手續后可領取產權證與土地證。而目前南京尚沒有一個小產權房項目補辦“兩證”。

建設系統一名官員說，小產權房的清理主要難在兩點：一是不符合土地利用、建設規劃的小產權房項目應該拆除，但是現在幾乎都住滿了人，強行拆除影響社會穩定；二是符合規劃的項目，應該交納一定的費用，這個錢收不上來。小產權房牽涉眾多群眾利益，政府不能輕易處理。盡管如此，對違規小產權房該拆的要拆，該罰的要罰，決不能再出現新的小產權房，否則會助長頂風違法。

吳震強則表示，集體土地進入市場只有一條路：國家征收。而要解決現有小產權房，靠每年土地利用指標逐步消化，是個漫長過程。

管理漏洞 造就房地產市場“怪胎”

盡管沒有產權證，但在城市房價高漲刺激下，小產權房已逐漸成為除商品房、廉租房、經濟適用房等之外的一種城市房屋供應類型，起到了城鄉之間利益再分配的作用。然而，在利益的誘惑下，小產權房的違規建設越來越突出，購買者也從最初的農民、拆遷戶日漸演變為城市市民。

江蘇省社科院院長宋林飛認為，“小產權房大規模出現，已經成為房地產市場的‘怪胎’。使國家減少了大量土地出讓金收益，是國有資產的巨大流失，同時還威脅到耕地保護紅線，也暴露出城鄉土地二元管理的巨大漏洞。”

專家分析，叫停小產權房，只是個暫時辦法，問題的根源還在于引導消費者回歸大產權房的合法軌道上來。如加大經濟適用房、廉租房等具有保障性用房的供應，進一步促進土地制度的改革等。

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