袁峰??喬倩倩??羅莎琳??田桂丹

房地產信貸政策調整首付提至四成利率提高一成

●商業用房、商住兩用房最低首付分別提至50%、45%

●房貸新政出臺實施時間未明，恐引發“十一”搶房潮

中國人民銀行、中國銀監會27日晚聯合發布通知，對房地產信貸政策重新做了調整，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，要求貸款首付比例不得低于40%，同時商業用房和商住兩用房貸款最低首付比例分別為50%和45%，且商業用房貸款期限不能超過10年，貸款利率至少提高一成。

中農工建四大銀行以及深發展、光大、浦發銀行有關人士昨日在接受記者采訪時透露，目前仍未接到具體通知，因此房貸新政的實施時間還不明確。不過，業內人士表示，各家銀行應該會搶在“十一”之前推出新政，否則將會刺激市民在十一“搶房”。

新政首付款隨套數增加“水漲船高”

通知指出，商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。對于購買首套自住房且套型建筑在面積90平方米以下的，仍執行20%的最低首付比例，對購買首套自住房且面積90平方米以上的，繼續執行30%的最低首付比例。

為了防范信貸風險，對于已貸款買房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款最低首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付比例和利率水平隨套數增加大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

另外，考慮到購買商業用房的投資性較強、經營風險較高，要求利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。商業用房購房貸款首付比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。對以“商住兩用房”名義申請貸款的，最低首付比例由原來的40%提高到45%，調整幅度小于商業用房調整幅度。

疑問

新政實施時間未定

國慶前還是國慶后大有文章

由于央行和銀監會的聯合通知中沒有明確房貸新政的實施時間，讓各家銀行措手不及。據悉，各大銀行昨日與總行進行密切溝通，商討新政的實施時間。中行、工行、光大等各家銀行均表示，尚未收到總行的正式通知。

光大銀行廣州分行個貸部經理沈宇華表示，目前總行正在研究房貸的調整計劃，預計國慶之后會將調整通知下發到各分行。民生銀行廣州分行個貸部有關人士則稱，分行尚沒有接到有關通知，在正式通知下發前，對第二套房仍按照三成的首付比例提供貸款，大概國慶之后才會有調整。

不過，深發展廣州分行個貸中心有關負責人分析指出，各家銀行房貸新政應該會搶在國慶前出爐，如果在國慶后才實施，將極大刺激市民“十一”購買第二套住房，炒樓者更會搶搭“末班車”，從而進一步抬高房價，這顯然與政策出臺的初衷相違背。

第二套房難以界定

以個人還是家庭為單位沒有標準

銀行業內人士表示，之前銀行在放貸時主要看貸款人的信用記錄，基本上不會考慮是貸款人購買的第幾套住房。因此，目前各家銀行對第二套及第二套以上房貸的界定仍缺乏明確的標準，這也許會直接影響房貸新政的執行。

按照央行的說法，“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款購買的自住房，“第二套(含)以上住房”則是借款人利用貸款購買的首套自住房以外的其他住房。沈宇華指出，監管部門只能提供總的指導性意見，具體操作的細節問題則由各行自行處理。

招行廣州分行有關人士指出，他們目前都是根據央行的個人征信系統里的資料來判斷貸款人申請的是第一套還是第二套房貸。也就是說，如果貸款人此前在個人征信系統里有過房貸記錄，接下來的房貸將被視作第二套房貸。但對所謂的“第二套房”應該是個人購買的還是家庭購買的，目前各家銀行也都沒有一個明確的界定標準。

不過，單純根據個人征信系統來判斷問題很多。比如，某市民因第一套住房面積偏小而購買大房子改善居住條件，其間向銀行申請房貸時，如果執行第二套房貸的首付比例和利率，則有失公允。再如，如果此前的一套房貸已經還清，現在再貸款買另一套房，算不算第二套房？還有，按照央行現有的征信系統，只有當購房者向銀行貸款后，銀行才能從征信系統中查到該購房者名下有幾套房，而目前央行的征信系統并未與房管部門的系統互通，銀行并沒有太多的辦法判斷一個人到底有多少套房子。

業內說法

“將抑制樓價上漲過快”

昨日，記者就新政對廣州樓市的影響采訪了廣州市有關專家、業界人士和市民，不少人認為新政會在一定程度上抑制炒房投機行為，但房價是否會受抑制尚不能過早下結論。

廣東省社科院研究員黎友煥博士表示，約1個月前坊間就傳聞第二套住房首付將提至四成，他們跟蹤案例發現，市場上對此已有所反應，包括投資者都表現出觀望彷徨的情緒。對房貸新政最敏感的是炒家。炒樓的特點就是出貨慢，新政出臺后，炒家短期內將面臨集中拋售、無人接盤的現象。

他預計，廣東乃至廣州的房價都將改變升勢過快的局面，“過去一兩年升勢過快的歷史已經過去”。

“政策太輕微，影響不大”

但也有業內人士認為，與樓價上漲幅度相比，房貸首付款比例提高一成“算不了什么”，對投資者而言，依然有利潤空間。

中原地產項目總經理黃韜表示，相對于樓價上漲的幅度，首付比例的提高幅度顯得太少了，力度不夠。他舉例，一套價值100萬的房子，政策前后貸款首付也就多了10萬，但從目前樓價上漲的速度來看，這套100萬的房子幾天內可能就上漲了10%。尤其是珠江新城，像這樣樓價一天一變的區域更是如此，所以對多次置業者來說，其買房行為不會受新政影響。

廣州地產專家韓世同的觀點與此相同。他認為，此次新政涉及面很小，僅僅對第二套房貸作出限制，而不是對購買第二套房的行為作出限制。黃韜認為，第二套住房首付提高至40%的幅度太小了，如果停止第二套房貸款，影響會更明顯。

“炒家年底或拋售房子”

工行廣東分行有關人士表示，新政將遏制第二套房的購房融資需求，從而減少一定的購房需求，但導致當前廣州地區房價上漲過快的因素較多，房價是否下跌還有待于市場進一步檢驗。

沈宇華則稱，對于已有一套住房，想置換新房的人來說，對這部分人的購房需求影響不會太大，而對于炒房的人來說，由于首付要多付一成，購房的風險加大了，是否要買房可能還要衡量一下。另外，對房價會有抑制作用，如果國慶期間購房成交量明顯減少，說明房貸政策起到了一定效果。

某銀行廣東分行房貸部有關人士表示，房貸的調整對于整個房貸市場的沖擊還是比較大的，除了央行不斷加息，年初房貸將上調外，現在第二套房貸利率也在基準利率的基礎上再提高一成，一些炒房的人由于無法將供房繼續下去，可能會在3個月后會出現拋售房子的現象。

市場反應

開發商：房價不會下調

提高第二套住房的首付，一些以投資客為主要消費群體的樓盤是否面臨成交量下跌？

廣州某樓盤以“酒店公寓”為賣點吸引不少投資客。其負責人表示，目前出售的公寓一套大多在600萬左右，買家絕大對數都是多次置業者，首付比例提高后，也就多付了60萬的首期，而且這也屬于房價的一部分，是“自己必須買單”的內容，只不過早晚問題，因此對買家影響不大，反而是“貸款利率不得低于同期同檔次基準利率1.1倍”的條款對買家心理影響較大。

該負責人同時表示，盡管新政對樓盤的成交量會有一定影響，但不會以調低價格的方式應對。海珠區某樓盤銷售總監表示：廣州市區的土地供應只會越來越少，能付得出首期40%的買家不在少數，整個市場仍然是買多賣少，供應量不足。因此，開發商絕對不可能在近期降價。

市民：暫時擱置賣房計劃

家住在海珠區的溫太太去年在番禺區一大型小區購進一套商品房。近一年來，廣州樓市上漲較快，他們本來計劃用這套商品房改善居住環境，現在也改變了主意，“如果賣出去能賺錢，就賣了。”

聽聞房貸新政，他們決定這套新房還是先不賣了。因為他們改善居住環境的需求仍然存在，賣房再去買第二套，不但首付、利率都提高，怕資金難以支撐。

三種情況算第二套房

農行廣東分行房貸部有關人士稱，農行主要是通過央行的信用征信系統和農行內部的信貸管理系統來確定是否是第二套住房。銀行會要求貸款申請人提供結婚證明，對于夫妻二人的貸款均按照同一借款人執行；如果貸款申請人拒絕提供結婚證明，則需要出示未婚證明材料。

若屬于以下3種情況，銀行基本上可判斷是第二套住房：

第一，在廣州已有一套住房，如果再到其他城市買房，將會按第二套房處理。

第二，夫妻二人中一人已貸款購買一套住房，如果想以另一方名義再按揭購買一套的話，按第二套房處理。

第三，如果一方離婚后獲得一套房產，再婚后以對方名義再貸款買房，在提供結婚證明之后，仍按第二套房處理。

來源：信息時報??

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